6 Tricks für Kostensicherheit bei Neubau und Sanierung: 100%
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Velburg (ots)
Budget gesprengt, Bau gestoppt, Nerven blank: Immer mehr Bauherren geraten in die Kostenfalle. Material teurer, Zinsen gestiegen und plötzlich reicht die Finanzierung nicht mehr. Die Folge: Nachfinanzierungen mit Aufpreis, Bauzeitverlängerung, Streit mit den Gewerken. Dabei ließe sich der ganze Stress vermeiden, wenn man die richtigen Schritte kennt.
Die meisten gehen zu früh zur Bank und verlassen sich auf Baukostenschätzungen, die nie stimmen. In diesem Beitrag erfahren Sie, mit welchen sechs Methoden Bauherren Planbarkeit zurückgewinnen – und wie sie unnötige Mehrkosten von Anfang an verhindern.
1. Klare Grundlagen schaffen
Am Anfang steht die sorgfältige Vorbereitung. Wer bauen will, muss genau wissen, was er will, noch bevor der erste Entwurf entsteht. Dazu gehört, den Standort realistisch zu bewerten, mögliche Miet- oder Verkaufspreise zu kennen und die passende Nutzungsstrategie festzulegen.
Ob kompakte Wohnungen oder großvolumige Gewerbeflächen: Erst wenn das Ziel klar umrissen ist, sollte man zum Architekten gehen und die Planung anstoßen. Diese Vorarbeit spart später nicht nur Zeit, sondern verhindert auch, dass teure Umplanungen nötig werden.
2. Am Anfang intensiv – dann früh Kontakt mit dem Markt
Viele Projekte scheitern, weil Bauherren den Einstieg zu leicht nehmen. Die Anfangsphase verlangt volle Aufmerksamkeit: Nutzungskonzept, Raumprogramm, erste Entwürfe – all das sollte sorgfältig durchdacht sein.
Sobald ein erster Planungsstand erreicht ist, empfiehlt es sich, frühzeitig Kontakt zu Baufirmen und Generalunternehmern aufzunehmen. Bereits auf Basis von Plänen im Maßstab 1:100 können funktionale Leistungsbeschreibungen erstellt und echte Marktpreise eingeholt werden.
Gerade diese frühe Marktresonanz zeigt, ob ein Projekt wirtschaftlich tragfähig ist und liefert oft wertvolle Anregungen zur Kostenoptimierung. Generalunternehmer verfügen häufig über praktische Einsparideen, etwa durch alternative Materialien oder effizientere Bauweisen.
3. Finanzierung erst nach belastbaren Angeboten
Einer der häufigsten und teuersten Fehler besteht darin, die Finanzierung zu früh abzuschließen. Viele Bauherren sichern sich Darlehen auf Grundlage von Schätzungen aus Leistungsphasen 2 oder 3 – basierend auf Baukostenkennwerten oder BKI-Daten, die kaum belastbar sind.
Das Problem: Sobald die Finanzierung steht, ist der Rahmen fixiert. Steigen die tatsächlichen Kosten, bleibt nur die Nachfinanzierung, meist mit hohen Zusatzgebühren und Zinsen.
Professionelle Bauherren gehen anders vor: Sie warten mit der Finanzierung, bis verbindliche Angebote von Baufirmen oder Generalunternehmern vorliegen. Erst wenn echte Marktpreise bekannt sind, lohnt sich der Gang zur Bank. Diese Vorgehensweise verschafft eine starke Verhandlungsposition und verhindert, dass man später zum „Bittsteller“ wird.
4. Keine Puffer einplanen – aber Verantwortung klar regeln
Planungssicherheit bedeutet nicht, Reserven einzubauen, sondern sie zu vermeiden. Jeder eingeplante Puffer, etwa bei Leitungen, Materialien oder Technik, führt zu Überdimensionierungen und damit zu Mehrkosten.
Architekten und Ingenieure sollten deshalb gezielt kontrolliert und, wo sinnvoll, am Projekterfolg beteiligt werden. So entsteht ein Anreiz, wirtschaftlich zu planen und die Budgets einzuhalten.
Wichtig ist, dass die Planung „am Limit“ erfolgt: präzise, schlank und ohne Sicherheitszuschläge. Überflüssige Bauteile, zusätzliche Steckdosen oder überdimensionierte Heizsysteme summieren sich schnell zu fünfstelligen Beträgen. Wer diese Posten früh eliminiert, spart unmittelbar.
5. Keine Änderungen nach der Entscheidung – aber flexible Korrekturen vorher
Sobald die Planung abgeschlossen und die Verträge unterzeichnet sind, dürfen keine Änderungen mehr erfolgen. Jede nachträgliche Anpassung führt zu teuren Nachträgen. Entscheidend ist daher, mögliche Korrekturen rechtzeitig vorzunehmen. In der Phase vor der Vergabe, also bevor die Finanzierung steht, können Entwürfe noch angepasst oder optimiert werden.
Gerade in dieser Phase lohnt sich der Dialog mit den ausführenden Unternehmen. Oft lassen sich durch konstruktive Gespräche und clevere Detailänderungen teilweise Summen im siebenstelligen Bereich bei größeren Projekten einsparen.
Wer diese Optimierungen früh vornimmt, erspart sich später Honorarstreitigkeiten, Nachträge und Terminverschiebungen.
6. Faire und klare Verträge
Kostensicherheit steht und fällt mit fairen Vertragsstrukturen. Wer versucht, die Firmen maximal zu drücken, provoziert Gegeneffekte: schlechte Qualität, Nachträge und Misstrauen.
Besser ist ein partnerschaftlicher Ansatz mit transparenten Kalkulationen, Bonusmodellen oder garantierten Maximalpreisen (GMP). So bleibt das wirtschaftliche Risiko begrenzt und die Motivation auf allen Seiten hoch.
Erfolgsbeteiligungen, etwa nach dem Prinzip „Wenn das Projekt günstiger realisiert wird, teilen wir den Gewinn“, schaffen Vertrauen und Effizienz. Solche Modelle fördern eine echte Interessengemeinschaft und sorgen dafür, dass alle Beteiligten am selben Strang ziehen.
Fazit:
Kostensicherheit entsteht nicht durch Glück oder Zufall, sondern durch Struktur, Disziplin und Fairness. Wer klare Grundlagen schafft, früh mit Marktpartnern arbeitet, erst auf Basis echter Angebote finanziert und konsequent auf schlanke Planung sowie faire Verträge setzt, hält sein Budget unter Kontrolle – egal, ob Einfamilienhaus oder Großprojekt.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler und Ex-Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/.
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Vertreten durch: Dr. Peter Burnickl
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