Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)
Auf Zeit wohnen
Urteile zu befristeten Mietverträgen
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Berlin (ots)
Der unbefristete Mietvertrag ist in Deutschland die Regel. Wer Wohnraum nur für einen bestimmten Zeitraum vermieten möchte, muss dagegen besondere gesetzliche Voraussetzungen beachten. Der Gesetzgeber erlaubt Zeitmietverträge nur in eng begrenzten Fällen, etwa wenn der Vermieter die Wohnung später selbst nutzen, grundlegend umbauen oder für Betriebsangehörige vorhalten möchte. Entsprechend häufig beschäftigen sich die Gerichte mit der Frage, wann eine Befristung wirksam ist, welche Angaben erforderlich sind und welche Folgen Fehler bei der Vertragsgestaltung haben. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt dazu eine Auswahl wichtiger Entscheidungen deutscher Gerichte vor.
Nicht jede fehlerhafte Befristung führt dazu, dass sämtliche Vereinbarungen der Parteien bedeutungslos werden. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 388/12) hatte über einen Mietvertrag zu entscheiden, dessen Befristung sich als unwirksam erwies, weil keine gesetzlich zulässigen Gründe dafür vorlagen. Gleichwohl werteten die Richter die Vereinbarung als beiderseitigen Kündigungsausschluss für die vorgesehene Vertragsdauer. Der Vermieter konnte sich deshalb nicht vorzeitig durch eine Eigenbedarfskündigung von dem Vertrag lösen. Die Entscheidung zeigt, dass auch eine missglückte Vertragsgestaltung rechtliche Bindungen nach sich ziehen kann.
Besonders wichtig ist die nachvollziehbare Begründung einer Befristung. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 40/23) erklärte einen Zeitmietvertrag für unwirksam, weil der Vermieter lediglich einen künftigen "Komplettumbau" angekündigt hatte. Eine solche pauschale Formulierung genüge nicht den gesetzlichen Anforderungen. Der Mieter müsse erkennen können, welche konkreten Maßnahmen geplant seien und weshalb diese eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ausschlössen.
Nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen 23 S 92/16) darf ein Kündigungsausschluss der Vertragspartner nicht auf Dauer vereinbart werden, selbst wenn er auf einem Formularvertrag beruht. Eine zeitlich unbegrenzte Bindung, so die Richter, widerspreche dem Grundgedanken des Mietrechts und benachteilige die Vertragsparteien unangemessen. Hier hatte der Vermieter Eigenbedarf geltend gemacht.
Wer vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag entlassen werden möchte, der muss sich aktiv um einen geeigneten Nachmieter bemühen. Dazu gehört es nach Überzeugung des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen VIII ZR 247/14), Besichtigungen zu organisieren und Informationen über Bonität und Zuverlässigkeit potenzieller Interessenten vorzulegen. Erst dann kann der Vermieter prüfen, ob eine Vertragsübernahme durch den als Alternative angebotenen Mieter zumutbar ist. Werbemaßnahmen auf dem Grundstück wie etwa das Schild eines Maklers muss der Eigentümer nicht dulden.
Zeitliche Begrenzungen spielen auch bei der Untervermietung eine Rolle. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 28/15) bestätigte die fristlose Kündigung eines Mieters, der seine Wohnung trotz abgelaufener Untermieterlaubnis weiterhin gegen Entgelt einem Dritten überlassen hatte. Nach Auffassung des Gerichts handelte es sich um eine schwerwiegende Pflichtverletzung. Wer eine nur vorübergehend gestattete Untervermietung eigenmächtig verlängert, der riskiert den Verlust der Wohnung.
Nicht immer müssen Vereinbarungen schriftlich niedergelegt werden. Ein mündlich geschlossener und nachweisbarer Vergleich über einen Räumungstermin kann ebenfalls bindend sein. Im konkreten Fall hatte die Witwe eines ehemaligen Dienstwohnungsinhabers zwar zunächst per Handschlag und vor Zeugen dem Auszug zugestimmt, sie wollte sich später aber nicht mehr daran halten. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 473 C 13483/17) verpflichtete sie dennoch zur Räumung des Reihenhauses mit 120 Quadratmetern Wohnfläche, das direkt neben dem ehemaligen Arbeitsplatz des Ehemannes und an dessen Nachfolger übergehen sollte.
Welche Anforderungen an geplante Baumaßnahmen als Befristungsgrund zu stellen sind, beschäftigte das Amtsgericht Berlin-Wedding (Aktenzeichen 18 C 4/25). Die Richter kamen zu dem Ergebnis, dass ein Vorhaben nicht bereits vollständig genehmigt sein muss. Es genügt, wenn die geplanten Maßnahmen wie eine komplette Badsanierung und flächige Bodenarbeiten grundsätzlich genehmigungsfähig sind und ihnen keine unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Eine noch ausstehende behördliche Genehmigung macht die Befristung daher nicht automatisch unwirksam.
Ein Eigentümer machte Verluste aus der befristeten Vermietung einiger Räume seiner Immobilie steuerlich geltend. Das Finanzamt zweifelte jedoch an seiner Absicht, dauerhaft Einkünfte zu erzielen. Begründet wurde dies unter anderem mit einem auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag und mit einer persönlichen Beziehung zur Mieterin. Der Bundesfinanzhof (Aktenzeichen IX R 63/07) widersprach dieser Sichtweise. Ob eine Vermietung auf Dauer angelegt sei, müsse anhand aller Umstände des Einzelfalles beurteilt werden. Die bloße Befristung eines Mietverhältnisses lasse noch keinen sicheren Schluss auf eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht zu. Entscheidend sei das Gesamtbild. Hier liege ein Mietvertrag vor, der dem zwischen Dritten Üblichen nicht widerspreche und deswegen steuerrechtlich anzuerkennen sei.
Schließlich verdeutlicht eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen I-24 W 53/08), dass auch schwerwiegende persönliche Veränderungen nicht zwangsläufig zur vorzeitigen Lösung eines Zeitmietvertrages berechtigen. Im konkreten Fall berief sich ein Mieter eines kleinen Einzelhandelsgeschäfts auf eine schwere Erkrankung. Das Gericht stellte jedoch klar, dass grundsätzlich der Mieter das Risiko trägt, ob die angemietete Wohnung seinen persönlichen Bedürfnissen während der Vertragslaufzeit entspricht. Eine Krankheit allein begründet daher keinen Anspruch auf vorzeitige Vertragsbeendigung. Diese Regelung gelte auch für das Wohnungsmietrecht, in dem besonderer Wert auf den Schutz der Mieter gelegt werde, merkte der Zivilsenat an.
Pressekontakt:
Dr. Ivonn Kappel
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