Wohnungssuche in Berlin: Für welche Wohnungen Sie infrage kommen und wie Sie rechtzeitig davon erfahren
- Bild-Infos
- Download
Berlin
In Berlin liegen zwischen Ihnen und einer Mietwohnung drei Hürden, die Sie bereits vor einer Bewerbung nehmen müssen: ob Sie für die Wohnung infrage kommen, ob Sie die Anzeige überhaupt zu sehen bekommen und ob Sie früh genug davon erfahren.
Rund 60 Prozent der Berliner Haushalte sind berechtigt, einen Wohnberechtigungsschein zu beantragen. Wer damit wartet, bis die passende Wohnung inseriert ist, kommt zu spät.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei immowelt sind alle Anzeigen für alle sichtbar, die Kontaktanfrage funktioniert sogar ohne Nutzerkonto.
- Der Suchassistent von immowelt meldet neue Treffer wahlweise sofort, stündlich oder täglich.
- Ein Suchauftrag kann Sie nur über Anzeigen informieren, die Sie auch sehen dürfen.
- Rund 60 Prozent der Berliner Haushalte sind berechtigt, einen WBS zu beantragen. Beantragen Sie ihn, bevor die passende Wohnung auftaucht.
Drei Hürden, bevor Sie sich bewerben können
Die drei Hürden hängen zusammen, und keine davon lässt sich später durch eine gute Bewerbung ausgleichen.
Für welche Wohnungen kommen Sie überhaupt infrage?
Die erste Hürde steht schon fest, bevor Sie eine einzige Anzeige öffnen. Ein großer Teil des Berliner Mietwohnungsbestands steht nicht allen offen. Die sieben landeseigenen Wohnungsunternehmen degewo, Gewobag, GESOBAU, HOWOGE, STADT UND LAND, WBM und berlinovo hielten Ende 2025 zusammen 404.170 Wohnungen, nach eigener Angabe fast jede vierte Mietwohnung der Stadt. Wer dort einziehen darf, entscheiden festgelegte Kriterien.
Das erste Kriterium ist das Einkommen. Es bestimmt, welche Stufe des Wohnberechtigungsscheins Ihnen gegebenenfalls zusteht:
- WBS 100: 12.000 EUR (1 Person) / 18.000 EUR (2 Personen)
- WBS 140: 16.800 EUR / 25.200 EUR
- WBS 160: 19.200 EUR / 28.800 EUR
- WBS 180: 21.600 EUR / 32.400 EUR
- WBS 220: 26.400 EUR / 39.600 EUR
Anrechenbares Jahreseinkommen, jeweils für einen Einpersonenhaushalt und für einen Haushalt mit zwei Personen. Quelle: Berliner Mietratgeber der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, sowie § 9 Absatz 2 Wohnraumförderungsgesetz.
Gemeint ist dabei nicht Ihr Bruttoeinkommen, sondern das anrechenbare Einkommen. Davon werden unter anderem Werbungskosten, also berufsbedingte Ausgaben, sowie Pauschalabzüge und Freibeträge abgezogen. Das Ergebnis liegt deutlich darunter. Deshalb kommen auch Haushalte infrage, die es selbst nicht erwarten. Wie viele das sind, hat der Senat selbst beziffert: Nachdem er die Einkommensgrenzen Anfang 2025 angehoben hatte, sind nach Angaben von Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler "rund 60 Prozent der Berliner Haushalte berechtigt, einen WBS zu beantragen".
Das zweite Kriterium ist die Haushaltsgröße. Grundsätzlich steht Ihnen je ein Wohnraum pro Person zu. Als Paar ohne Kinder bewerben Sie sich mit Schein also nicht auf eine Vier-Zimmer-Wohnung, auch wenn das Einkommen passt. Dazu kommen formale Kriterien: volljährig, deutsche oder EU-Staatsangehörigkeit oder eine Aufenthaltserlaubnis ab einem Jahr.
Nicht jede dieser Wohnungen fällt allerdings unter diese Regeln. Zwingend ist der Schein nur dort, wo eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde. Sonst prüfen die Gesellschaften das Einkommen selbst. degewo schreibt in die Angebote, gefragt sei ein WBS "oder ein WBS-fähiges Einkommen".
Einfacher wird es dadurch nicht, denn dann gilt der Maßstab der jeweiligen Gesellschaft. degewo und HOWOGE erwarten rund das Dreifache der Gesamtmiete als Haushaltsnettoeinkommen, die GESOBAU rechnet umgekehrt und will die Nettokaltmiete unter 27 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens halten, STADT UND LAND und WBM nennen öffentlich keinen Wert. Eine Bonitätsprüfung kommt überall dazu.
Wer über den Grenzen liegt, konkurriert zudem um einen kleineren Teil des Angebots. Die Kooperationsvereinbarung mit dem Land sieht bis 2027 vor, dass 63 Prozent der jährlichen Wiedervermietungen an Haushalte innerhalb der WBS-Grenzen gehen. 2024 gingen 4.209 der 12.398 Wiedervermietungen an Haushalte ohne WBS-Anspruch.
Welche Anzeigen bekommen Sie überhaupt zu sehen?
Damit ist noch nicht gesagt, dass Sie jede passende Anzeige auch zu sehen bekommen. ImmoScout24 hat den breitesten Berliner Bestand und gilt als größtes Immobilienportal Deutschlands. Ein Teil davon ist an eine kostenpflichtige Mitgliedschaft gebunden, über zwei unabhängige Mechanismen.
Der erste ist die Kennzeichnung "Exklusiv für Suchen+" bei ImmoScout24. Solche Anzeigen sind Premium-Mitgliedern vorbehalten oder erreichen sie zumindest früher, eine Frist nennt das Unternehmen zu keiner der beiden Varianten.
Der zweite sitzt auf der Vermieterseite. Gewerbliche Anbieter können ihr Kontaktformular so einstellen, dass sie Anfragen nur noch von Plus-Interessenten erhalten, also von Suchenden mit der kostenpflichtigen Mitgliedschaft. Die Anzeige ist dann sichtbar, kontaktieren lässt sie sich nicht.
Wer das kostenlose Konto nutzt, sieht damit nicht alles und kann nicht überall antworten. Für zahlende Mitglieder ist derselbe Mechanismus ein Vorteil, weil sie auch Anbieter erreichen, die sonst keine Anfragen annehmen.
Eine solche Bezahlschranke gibt es bei immowelt und bei Kleinanzeigen nicht. Alle Anzeigen sind für alle sichtbar, bei immowelt funktioniert die Kontaktanfrage sogar ohne Nutzerkonto. Eine kostenpflichtige Stufe für Suchende gibt es dort überhaupt nicht.
Erfahren Sie früh genug von einer freien Wohnung?
Wie knapp das Angebot ist, rechnet der Senat selbst vor. Um den Leerstand von rund drei Prozent zu erreichen, den ein funktionierender Markt braucht, fehlen in Berlin 138.000 Wohnungen. So steht es im Fortschrittsbericht zum Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040 vom Juni 2026.
Auf ein einzelnes Inserat kommen entsprechend viele Anfragen, und irgendwann nimmt niemand mehr jemanden auf die Besichtigungsliste. Die GESOBAU formuliert es offen: "Wenn alle Besichtigungen vergeben sind, gibt es zunächst keine weiteren Termine." Wer zu spät kommt, bewirbt sich also gar nicht mehr.
Bei mehreren landeseigenen Gesellschaften ist es umgekehrt. Bei degewo, Gewobag, HOWOGE und STADT UND LAND entscheidet ein automatisiertes Zufallsverfahren, wer zur Besichtigung eingeladen wird, und degewo hält ausdrücklich fest, dass es dabei nicht darauf ankommt, wann Sie sich gemeldet haben. Dort brauchen Sie weniger Tempo als Glück.
Sie brauchen also je nach Plattform Glück oder Tempo. Das Glück können Sie nicht beeinflussen, das Tempo schon. Weil niemand den ganzen Tag mitlesen kann, entscheidet darüber nicht die Suche, sondern die Benachrichtigung.
Ausgerechnet beim größten Bestand der Stadt gibt es keine Benachrichtigungsfunktion. Der gemeinsame Wohnungsfinder inberlinwohnen.de, der die Angebote aller sieben landeseigenen Unternehmen bündelt, meldet neue Treffer nicht. Der persönliche Wohnungsfinder dort ist ein gespeichertes Suchprofil, das beim Aufruf vorfiltert, aber nicht benachrichtigt.
Einen Suchauftrag gibt es nur bei einzelnen Gesellschaften und die Qualität schwankt. Die Gewobag benachrichtigt nach eigenen Angaben sofort per E-Mail, die degewo weist bei ihrem Suchauftrag darauf hin, dass die Benachrichtigungen "nicht in Echtzeit" erfolgen, und die WBM bietet gar keinen an.
Anders sieht es bei den drei großen Portalen aus: immowelt, ImmoScout24 und Kleinanzeigen. Dort ist die Benachrichtigung kostenlos, alle drei melden neue Treffer von sich aus. Der Suchassistent von immowelt informiert wahlweise sofort, stündlich oder täglich.
Welches Portal nimmt welche Hürde?
Die Wohnungen der landeseigenen Gesellschaften stehen nicht nur auf deren eigenem Portal. Mehrere geben selbst an, freie Wohnungen zusätzlich über die gängigen Immobilienportale zu veröffentlichen, WBS-pflichtige eingeschlossen, und dort als solche gekennzeichnet. Auf Kleinanzeigen inserieren sie dagegen nicht.
An jedes Portal stellen sich damit dieselben drei Fragen: Lässt sich erkennen, wofür Sie infrage kommen? Zeigt es alle Anzeigen? Meldet es neue Treffer?
- Eignung: WBS-Filter, Trefferseiten je Ortsteil
- Sichtbarkeit: alle Anzeigen sichtbar, Kontaktanfrage auch ohne Nutzerkonto
- Benachrichtigung:Suchassistent, drei Intervalle bis sofort
- Eignung: WBS-Filter, WBS-Rechner, eigene Seiten bis auf Kiez-Ebene
- Sichtbarkeit: Teilbestand als "Exklusiv für Suchen+" gekennzeichnet
- Benachrichtigung: Suchauftrag kostenlos, nach Anbieterangabe sofort
- Eignung:Checkbox "WBS benötigt"
- Sichtbarkeit:alle Anzeigen sichtbar
- Benachrichtigung:Suchauftrag speichert die Filter, meldet per E-Mail
- Eignung: WBS-Filter, Status je Inserat ausgewiesen
- Sichtbarkeit:alle Anzeigen sichtbar
- Benachrichtigung:keine, nur ein gespeichertes Suchprofil
Angaben der Anbieter, jeweils selbst abgefragt im August 2026.
Bei der Sichtbarkeit liegt immowelt vorn, weil es dort für Suchende keine kostenpflichtige Stufe gibt und damit auch keinen Bestand, der eine Mitgliedschaft erfordert. Das wirkt sich auf die Benachrichtigung aus: Ein Suchauftrag kann Sie nur über Anzeigen informieren, die Sie auch sehen dürfen.
In der Verbraucherbefragung "Deutschlands Beste Online-Portale 2026", die das Deutsche Institut für Service-Qualität und ntv gemeinsam vergeben, lag immowelt mit 81,5 von 100 Punkten auf Platz eins von zwölf Immobilienportalen.
Beim Vorab-Check der Eignung bietet ImmoScout24 ein Werkzeug mehr: Neben dem WBS-Filter, den auch immowelt hat, gibt es dort einen WBS-Rechner, der die Berechtigung vorab prüft, und eigene Seiten für Sozialwohnungen bis hinunter auf die Kiez-Ebene. Der Rechner hilft derzeit zusätzlich, weil die eigene Anwendung des Landes überarbeitet wird.
Kleinanzeigen ist bei Sichtbarkeit und Benachrichtigung so offen wie immowelt, der Unterschied liegt in der Trefferliste. Anders als bei den beiden anderen Portalen stehen Wohnungstausch, WG- und Zimmerangebote sowie möblierte Apartments auf Zeit dort in derselben Liste wie die regulären Mietangebote. Ein Tauschfilter existiert, ist aber nur bei einem kleinen Teil der Anzeigen gesetzt. Eine manuelle Vorauswahl gehört dazu, dafür ist der Zugang durchgehend kostenlos.
Was Sie einrichten sollten, bevor die passende Wohnung auftaucht
Alle drei Hürden lassen sich vor der Bewerbung nehmen. Die Eignung klären Sie mit dem WBS-Antrag, der kostenlos ist und Bearbeitungszeit braucht. Die Sichtbarkeit erhöhen Sie, indem Sie mehr als ein Portal nutzen. Zeit gewinnen Sie vor allem über die Benachrichtigungsfunktion.
Empfehlung: Legen Sie zwei bis drei Suchaufträge parallel an, bei immowelt mit dem Intervall "sofort", und für die landeseigenen Wohnungen zusätzlich einen dort, wo es einen gibt. Beantragen Sie den WBS, bevor die passende Wohnung auftaucht, nicht danach. Und wer über den Einkommensgrenzen liegt, bewirbt sich trotzdem: Ein Drittel der Wiedervermietungen ging zuletzt an Haushalte ohne WBS-Anspruch.
Von Carla Nowak · Redaktionell geprüft von Fabian Lindhofen
Crafins Studio
Verwendete Quellen: ImmoScout24, Produktseite "Suchen+ für Miete" samt Fragenbereich und Anwender-Handbuch, Abschnitt KontaktPlus; immowelt, Seite zum Suchassistenten und Hilfebereich für Suchende; kleinanzeigen.de, Kategorie Mietwohnungen Berlin und Hilfebereich; inberlinwohnen.de, Wohnungsfinder und Seite zur Wohnungsvergabe; degewo, Gewobag, GESOBAU, HOWOGE, STADT UND LAND und WBM, jeweils die Seiten zu Vermietung, Mietbedingungen und Suchauftrag; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Berliner Mietratgeber, Pressemitteilung "Änderung von Einkommensgrenzen im Sozialen Wohnungsbau beschlossen" vom 7. Januar 2025 und Fortschrittsbericht zum Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040 (Senatsbeschluss 16. Juni 2026); Berliner Service-Portal, Dienstleistung Wohnberechtigungsschein; Bericht zur Kooperationsvereinbarung 2024; Abgeordnetenhaus von Berlin, Drucksache 19/23026; Deutsches Institut für Service-Qualität und ntv, "Deutschlands Beste Online-Portale 2026", Mai 2026. Alle Anbieterangaben abgerufen im August 2026. Der Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.