Jones Lang LaSalle SE (JLL)

Miet- und Kaufpreisanstiege auf Wohnungsmärkten gleichen sich an

Frankfurt (ots) - Im 1. Halbjahr 2017 hat sich das hohe Mietpreiswachstum des letzten Jahres in den meisten der acht von JLL untersuchten Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) fortgesetzt. Auf Jahressicht (H1 2017 gegenüber H1 2016) beträgt das gemittelte Plus rund 7 %. Die Spanne reicht dabei von unter 1 % in Hamburg bis 13 % in Berlin. Damit ergibt sich ein Mietpreisanstieg seit 2004 zwischen + 32 % in Köln und + 80 % in Berlin.

Über alle untersuchten Städte hinweg notieren die angebotenen Kaufpreise auf Jahressicht mit knapp + 8 % nur noch geringfügig höhere Zuwachsraten als die Mietpreise. Seit 2004 stiegen die Kaufpreise damit zwischen 10 % (in Leipzig) und 129 % (in Berlin).

Mietmärkte im beschleunigten Preiszyklus - In München und Stuttgart steigen Mieten bereits wieder schneller als Kaufpreise

Den höchsten Anstieg bei den angebotenen Mietpreisen im ersten Halbjahr 2017 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verzeichnete Berlin mit einem Zuwachs von rund 13 %, gefolgt von München (11 %). In Stuttgart und Köln steigen die Mieten um 8 bzw. 9 %, in Düsseldorf und Leipzig um 6 %. Einen deutlich geringeren Zuwachs zeigte Frankfurt (3 %). Nahezu unverändert die angebotenen Mietpreise in Hamburg. Nachdem es 2014 und 2015 noch nach einer leichten Beruhigung der stark steigenden Mietpreise ausgesehen hatte, stellen sich 2016 und 2017 vor allem in Berlin und München neue Höchstwerte bei der Mietentwicklung ein. Trotz leicht steigender Fertigstellungszahlen und einer anziehenden Mietregulierung legt die Teuerungsrate der Angebote vor allem in diesen beiden Metropolen noch zu. Selbst wenn die hohen Bevölkerungszuwächse der letzten beiden Jahre sich nicht wiederholen sollten, spricht bei anhaltendem Wirtschaftswachstum alles für eine Fortsetzung der internationalen Arbeitsmigration nach Deutschland und damit mittelfristig für eine weiter steigende Nachfrage auf den Mietmärkten der wirtschaftsstärksten deutschen Metropolen.

Auf Jahressicht verteuerten sich die Angebots-Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin mit knapp 13 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum am stärksten. Zweistellig bilanziert auch der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf mit +10 %. Hamburg, Frankfurt, Leipzig und Köln verzeichnen einen Anstieg zwischen 7 und 9 %. Unterhalb des jeweiligen Mietpreisanstiegs notieren mit + 5 % bzw. + 3 % München und Stuttgart. Durch den stärkeren Anstieg der Mieten bei gleichzeitig geringerem Wachstum der Kaufpreise fallen die Entwicklungsraten des Eigentums- und des Mietsegments in einigen Städten beinahe gleich hoch aus. Nur in Hamburg und Frankfurt übertrifft der Anstieg der Kaufpreise weiterhin die Mietentwicklung. Hier ziehen die Mieten aktuell weniger stark an als in den anderen Großstädten, teilweise zurückzuführen auf die zuletzt angestiegene Bautätigkeit im Mietwohnungsbau. Dennoch bleiben die Wachstumsraten auch auf den Märkten für Eigentumswohnungen weiterhin hoch.

Mieten in Berlin mit höchstem Mietpreisanstieg seit 2004

Mit einer erneut hohen Wachstumsrate von 10,5 % auf Jahressicht festigt München einmal mehr seinen Status als Stadt der teuersten Mieten. Für eine Mietwohnung müssen aktuell im Mittel 18,70 Euro/m²/Monat kalkuliert werden. In Frankfurt, der zweitteuersten untersuchten Stadt, werden Mietwohnungen für 13,70 Euro/m²/Monat angeboten, der Anstieg fällt mit 3,2 % hingegen wie in den Vorjahren vergleichsweise moderat aus. Mit einem Zuwachs von 8,0 % stiegen die Mieten in Stuttgart kräftig auf 13,55 Euro/m²/Monat, auf dem Hamburger Mietmarkt stagnieren sie dagegen nahezu bei 11,55 Euro/m²/Monat (+0,7 %). Mit + 9,3 % verbucht Köln das dritthöchste Mietpreiswachstum der untersuchten Städte auf 11,50 Euro/m²/Monat und platziert sich erneut vor Düsseldorf (+6,2 % auf 11,00 Euro/m²/Monat). Einmal mehr erfahren die Angebotsmieten in Berlin mit 12,8 % auf Jahressicht den größten Preisschub und notieren damit gleichzeitig den höchsten jährlichen Zuwachs seit 2004. Das Mietpreisniveau klettert auf 10,80 Euro/m²/Monat und damit in die Nähe der 11 Euro-Marke. Satte 80 % beträgt damit der Zuwachs der Medianmiete in der Hauptstadt seit 2004. Selbst München mit + 68 % kommt nicht an diese Teuerungsrate heran. Ein vergleichsweise niedriges Mietniveau von 6,55 Euro/m²/Monat bei einem stabilen Aufwärtstrend (+6,0 % auf Jahressicht) verzeichnet nach wie vor Leipzig.

Seit 2004 fiel das Mietpreiswachstum in Hamburg halb so hoch aus wie in Berlin, auch die Folge eines in Hamburg frühzeitig und kooperativ geführten Bündnisses für Wohnen mit allen beteiligten Marktakteuren. Davon ist Berlin noch weit entfernt. Aktuelle Baugenehmigungszahlen lassen für 2017 in Berlin bestenfalls eine Stagnation der Bautätigkeit vermuten, sodass die Mietpreise, trotz politischer Versuche die Mieten zu deckeln, aufgrund der immensen Nachfrage weiter deutlich ansteigen werden. Baulandverknappung, langsame Genehmigungsprozesse in den Baubehörden, steigende politische Anforderungen mit sozialem Wohnungsbau und bürgerschaftliche Proteste gegen Verdichtung und Neubau erschweren und verteuern letztendlich nicht nur in Berlin das Bauen zunehmend.

Berlin auch bei Eigentumswohnungen mit höchster Zuwachsrate

Nach dem vergleichsweise schwachen 2. Halbjahr 2016 steigen die Kaufpreise im 1. Halbjahr 2017 über alle Städte hinweg betrachtet wieder etwas stärker an. Den höchsten prozentualen Kaufpreisanstieg bei Eigentumswohnungen erfuhr im ersten Halbjahr 2017 mit fast 13 % Berlin. Teuerste Stadt zum Kauf einer Eigentumswohnung blieb mit 6.790 Euro/m² mit Abstand München, auf Jahressicht stiegen die Preise mit 4,7 % jedoch deutlich schwächer als in der Vergangenheit, der Trend aus der zweiten Jahreshälfte 2016 setzt sich fort. In der Hauptstadt und der Isarmetropole bewegen sich die Kaufpreise damit auf doppelt so hohem Niveau als 2004.

Bei den Zweit- und Drittplatzierten Frankfurt und Hamburg hielt die deutliche Aufwärtsentwicklung der Kaufpreise mit einem Plus von 8,1 % auf 4.550 Euro/m² bzw. 8,6 % auf 4.210 Euro/m² an. Merklich abgekühlt haben sich dagegen die in den vorherigen Halbjahren sehr hohen Zuwachsraten in Stuttgart (+2,6 % auf 4.000 Euro/m² im Vergleich zu H1 2016). Beim Vergleich zum vorangegangenen 2. Halbjahr 2016 ist sogar ein leicht rückläufiger Trend festzustellen. Die Kaufpreise in Berlin steigerten sich um 12,5 % auf 3.730 Euro/m². Einen hohen Zuwachs von 10,0 % verzeichnete einmal mehr Düsseldorf, Eigentumswohnungen werden für 3.660 Euro/m² angeboten. In Köln ging es um 6,8 % aufwärts - die Preise erhöhen sich auf 3.310 Euro/m². Mit einem Plus von 7,6 % setzte sich der Aufwärtstrend in Leipzig fort (1.750 Euro/m²).

Die auch auf mittlere Sicht wenig expansive Bautätigkeit gepaart mit hoher Kaufneigung bzw. Nachfrage und das weiterhin günstige Finanzierungsumfeld werden die Preise weiter ansteigen lassen. JLL geht aber von niedrigeren Wachstumsraten als in den vergangenen Jahren und damit einer noch stärkeren Annäherung der Miet- und Kaufpreisentwicklung aus. Von einer Preisblase - deren 'Platzen' einen beschleunigten Preisrückgang nach sich ziehen würde - kann zurzeit keinesfalls gesprochen werden.

Anmerkungen:

Die Residential City Profiles stehen ab dem 24. August 2017 unter http://www.jll.de/germany/de-de/research/wohnen zum Download zur Verfügung.

Angebotsmiet- bzw. -kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 % der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 % darunter.

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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