Etem Kalyon von Kalyon Immobilien erklärt: Welche Fehler Anleger bei der ersten Kapitalanlageimmobilie vermeiden sollten
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Frankfurt am Main (ots)
ETFs, Aktien oder Fonds gehören für viele gut verdienende Angestellte, Führungskräfte und Unternehmer längst zum Vermögensaufbau. Bei der ersten Kapitalanlageimmobilie sieht das oft anders aus: Plötzlich geht es um deutlich höhere Summen und um Entscheidungen, mit denen viele Anleger bisher kaum Berührung hatten. Wo die größten Fehler beim ersten Immobilienkauf liegen und worauf es stattdessen ankommt, erfahren Sie hier.
Das Vermögen wächst, das Depot entwickelt sich und die finanzielle Basis steht. Trotzdem ist die erste Immobilie als Kapitalanlage für viele Anleger eine Hürde. Denn anders als bei einem klassischen Sparplan müssen beim Immobilienkauf mehrere Entscheidungen ineinandergreifen. Finanzierung und Bonitätsunterlagen müssen vorbereitet, ein geeignetes Objekt beurteilt und der Kaufprozess bis zum Notartermin verstanden werden. Bei sanierungsbedürftigen Wohnungen kommen die Umsetzung der Arbeiten, die spätere Vermietung und steuerliche Fragen hinzu. Mit der Zahl der Beteiligten wächst zugleich das Risiko, an entscheidenden Stellen den Überblick zu verlieren. So beeinflusst etwa die Struktur hinter dem Angebot, wie wirtschaftlich der Einstieg tatsächlich ist. Stecken hohe Vertriebsprovisionen im Kaufpreis oder kann ein Entwickler zugesagte Sanierungsleistungen nicht zuverlässig umsetzen, wird aus fehlender Erfahrung schnell ein finanzielles Problem. „Kapital allein macht noch keinen guten Immobilienkauf. Gerade beim ersten Objekt müssen Anleger erkennen können, ob das Gesamtpaket wirklich trägt. Wer das erst nach der Unterschrift merkt, hat kaum noch Spielraum, grundlegende Entscheidungen zu korrigieren“, erklärt Immobilienunternehmer Etem Kalyon.
„Umso wichtiger ist es, beim ersten Immobilienkauf Finanzierung, Ankauf, Sanierung und Vermietung von Anfang an aufeinander abzustimmen und klare Verantwortlichkeiten zu schaffen“, so Etem Kalyon weiter. Mit Kalyon Immobilien entwickelt er sanierungsbedürftige Wohnungen für Kapitalanleger und begleitet Käufer von der Finanzierung und dem Ankauf über den Notartermin und die Sanierung bis zur Erstvermietung. Im Mittelpunkt stehen dabei eigene beziehungsweise selbst entwickelte Objekte sowie Anleger, die bisher noch keine Immobilie besitzen. In der Zusammenarbeit mit ihnen zeigt sich immer wieder, dass es meist nicht am grundsätzlichen Interesse an Immobilien fehlt, sondern an der Erfahrung mit den Abläufen des ersten Kaufs. Dabei müssen Einsteiger nicht jeden einzelnen Schritt selbst organisieren. Entscheidend ist vielmehr, dass sie verstehen, wie ihr Investment aufgebaut ist, wer welche Aufgaben übernimmt und welche Verantwortlichkeiten vor und nach dem Kauf bestehen. Wo es dabei besonders häufig zu Problemen kommt, lässt sich an drei zentralen Punkten festmachen.
Fehler 1: Nur auf das Objekt schauen und die Struktur dahinter übersehen
Wohnung, Lage und die erwartete Rendite stehen bei der Prüfung einer Kapitalanlage meist zuerst im Mittelpunkt. Für eine fundierte Kaufentscheidung reicht der Blick auf diese Faktoren jedoch nicht aus, denn auch der Weg des Objekts zum Anleger beeinflusst die Wirtschaftlichkeit. Sind zwischen Entwickler und Käufer mehrere Vertriebe oder Vermittler geschaltet, können zusätzliche Provisionen entstehen, die letztlich im Kaufpreis landen. Anleger sollten deshalb nicht nur prüfen, was eine Wohnung kostet, sondern auch nachvollziehen, wer am Verkauf beteiligt ist und welche Kosten dadurch entstehen.
Kalyon Immobilien setzt deshalb auf einen direkten Vertriebsweg und verkauft eigene beziehungsweise selbst entwickelte Objekte ohne zwischengeschaltete Vertriebe. Auch bei der Preisgestaltung verfolgt das Unternehmen den Ansatz, nicht bei jedem Verkauf den maximal möglichen Kaufpreis auszureizen. Stattdessen soll der Preis so kalkuliert sein, dass die mit dem jeweiligen Objekt zugesagten Leistungen wirtschaftlich umgesetzt werden können.
Fehler 2: Einem Sanierungsversprechen vertrauen, ohne die Umsetzung zu prüfen
Neben der Verkaufsstruktur spielt bei sanierungsbedürftigen Wohnungen eine zweite Frage eine entscheidende Rolle: Was passiert nach dem Notartermin? Ein zugesagtes Sanierungspaket bietet dem Anleger nur dann Sicherheit, wenn die Umsetzung verlässlich organisiert ist. Fehlen dafür geeignete Strukturen oder kann ein Entwickler seine Zusagen wirtschaftlich nicht einhalten, bleibt der Käufer im schlimmsten Fall mit einer Wohnung zurück, deren geplanter Zustand noch nicht erreicht ist.
Wie die Sanierung nach dem Notartermin abläuft, wird deshalb bereits mit dem Erwerb geregelt. Der Anleger kauft die Wohnung zunächst im unsanierten Zustand. Mit dem Kauf sind ein Sanierungsversprechen sowie ein Werkvertrag mit den beteiligten Handwerkern verbunden. Für die anschließenden Arbeiten greift Kalyon Immobilien auf feste Partner-Handwerksfirmen zurück, die regelmäßig in den Projekten eingesetzt werden. Das Unternehmen begleitet die Koordination der Sanierung und bleibt damit auch nach dem Erwerb in den weiteren Ablauf eingebunden.
Dass die Sanierung erst nach dem Kauf beginnt, kann zugleich steuerlich relevant sein. Welche Sanierungskosten oder Abschreibungen im konkreten Fall berücksichtigt werden können, hängt jedoch von der individuellen Situation und Gestaltung ab und muss steuerlich geprüft werden. Kalyon Immobilien bindet dafür einen Steuerberater ein, der Anleger bei konkreten Fragen unterstützen kann, etwa bei einer möglichen Lohnsteuerermäßigung.
Fehler 3: Die Finanzierung erst vorbereiten, wenn das Objekt schon gefunden ist
Selbst ein geeignetes Objekt mit klar geregelter Sanierung führt noch nicht automatisch zu einem reibungslosen Kauf, wenn die Finanzierung erst spät vorbereitet wird. Gerade beim ersten Immobilieninvestment beschäftigen sich Anleger häufig erst intensiver mit diesem Thema, sobald bereits eine konkrete Wohnung im Raum steht. Fehlen zu diesem Zeitpunkt Bonitäts- oder Einkommensunterlagen oder müssen diese erst zusammengestellt werden, kann sich die Finanzierungsprüfung verzögern – und damit auch der weitere Kaufprozess.
Die Finanzierung wird deshalb bereits vorbereitet, bevor die konkrete Kaufentscheidung fällt. Dafür stellt der Anleger zunächst die erforderlichen Bonitätsunterlagen bereit, sodass die finanziellen Voraussetzungen frühzeitig geklärt werden können. Entscheidet er sich anschließend für eine Wohnung, begleitet Kalyon Immobilien die relevanten Schritte rund um Finanzierung und Ankauf bis zum Notartermin. Dadurch müssen wesentliche organisatorische Fragen nicht erst geklärt werden, wenn die Kaufentscheidung bereits gefallen ist.
Nach dem Kauf kommt es auf klare Zuständigkeiten vor Ort an
Mit der Vorbereitung von Verkaufsstruktur, Sanierung und Finanzierung sind wichtige Voraussetzungen für den ersten Immobilienkauf geschaffen. Welche Aufgaben tatsächlich beim Anleger verbleiben, zeigt sich jedoch vor allem nach dem Notartermin. Bei einer sanierungsbedürftigen Kapitalanlage müssen die vereinbarten Arbeiten umgesetzt und anschließend die Voraussetzungen für die Vermietung geschaffen werden. Gerade gut verdienende Angestellte, Führungskräfte und Unternehmer möchten Immobilien zwar als weiteren Baustein ihres Vermögensaufbaus nutzen, dafür aber nicht selbst Handwerker koordinieren oder die Erstvermietung organisieren. Bereits vor dem Kauf sollte deshalb klar sein, wer diese Aufgaben übernimmt und welche Leistungen tatsächlich dazugehören.
Nach dem Erwerb übernimmt Kalyon Immobilien unter anderem die Koordination der Sanierung, die weitere Abwicklung und die Erstvermietung. Damit diese Begleitung vor Ort zuverlässig umgesetzt werden kann, konzentriert sich Etem Kalyon auf Märkte, die er selbst kennt und in denen die notwendigen Strukturen vorhanden sind. Die Anleger selbst müssen dabei nicht aus derselben Region stammen. Wichtig ist allerdings, die Grenzen der Begleitung zu kennen: Wird nach einem späteren Mieterwechsel eine erneute Vermietung notwendig, ist diese nicht automatisch enthalten, kann aber gegen Vergütung erneut von Kalyon Immobilien übernommen werden. So ist von Beginn an klar, welche Aufgaben das Unternehmen übernimmt und für welche späteren Leistungen eine neue Beauftragung erforderlich ist.
Warum der erste erfolgreiche Kauf die Perspektive verändern kann
Während beim ersten Immobilienkauf viele Abläufe noch unbekannt sind, hat der Anleger nach einem erfolgreich abgeschlossenen Prozess bereits erlebt, welche Schritte tatsächlich auf ihn zukommen. Er weiß, welche Unterlagen für die Finanzierung benötigt werden, wie Kaufentscheidung und Notartermin ablaufen und was bei Sanierung und Erstvermietung zu beachten ist. Ein möglicher weiterer Immobilienkauf beginnt damit nicht mehr bei null, sondern auf Grundlage der Erfahrungen aus dem ersten Investment.
Diese veränderte Ausgangslage beobachtet Etem Kalyon auch bei seinen Kunden. Ist die notwendige Bonität vorhanden, entscheiden sich manche Anleger nach dem ersten erfolgreich abgewickelten Kauf dafür, weitere Objekte zu erwerben und Immobilien als zusätzlichen Baustein ihres Vermögensaufbaus auszubauen. „Beim ersten Kauf müssen Anleger noch viele Entscheidungen treffen, ohne den gesamten Prozess aus eigener Erfahrung zu kennen. Beim zweiten Mal wissen sie bereits, was hinter den einzelnen Schritten steckt und können besser beurteilen, was zu ihnen und ihrer Strategie passt“, erklärt Etem Kalyon abschließend.
Sie möchten Ihre erste Kapitalanlageimmobilie fundiert angehen und dabei Finanzierung, Ankauf, Sanierung und Vermietung von Anfang an aufeinander abstimmen? Dann sprechen Sie jetzt mit Etem Kalyon von Kalyon Immobilien und erfahren Sie, wie Sie Ihren ersten Immobilienkauf strukturiert vorbereiten und umsetzen können!
Pressekontakt:
Kalyon Immobilien GmbH
Etem Kalyon
E-Mail: info@kalyonimmobilien.de
Website: www.kalyonimmobilien.de
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