Rollierendes Eigenkapital: Warum dieses Prinzip für Bauherren immer wichtiger wird
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Velburg (ots)
Steigende Baukosten, strengere Kreditvergaben und unsichere Zinsentwicklungen stellen viele Bauherren vor neue finanzielle Herausforderungen. Klassische Finanzierungsmodelle stoßen dabei zunehmend an ihre Grenzen. Immer häufiger rückt deshalb das Prinzip des rollierenden Eigenkapitals in den Fokus: also die flexible Nutzung und Wiederverwendung eigener Mittel über verschiedene Bauphasen hinweg.
Rollierendes Eigenkapital verschafft Bauherren Handlungsspielraum genau dann, wenn Banken zurückhaltender werden. Dieser Beitrag zeigt, wie dieses Finanzierungsprinzip funktioniert und für welche Bauherren es in der aktuellen Marktlage besonders sinnvoll ist.
Warum Banken konservativ kalkulieren
Unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder den Erwerb einer Bestandsimmobilie handelt, bewerten Banken Immobilienprojekte in der Regel deutlich vorsichtiger als Bauherren selbst. Diese Zurückhaltung ist systembedingt: Kreditinstitute kalkulieren mit konservativen Annahmen, setzen auf hohe Sicherheiten und verlangen im Zweifel einen vergleichsweise hohen Eigenkapitaleinsatz.
Gerade bei größeren Projekten kann das dazu führen, dass erhebliche Mittel langfristig gebunden werden. Viele Bauherren gehen davon aus, dass dieses Eigenkapital für Jahre nicht mehr verfügbar ist – eine Annahme, die sich in der Praxis jedoch häufig als falsch erweist.
Der zentrale Gedanke hinter rollierendem Eigenkapital
Grundsätzlich gibt es mehrere Wege, den Eigenkapitalbedarf zu decken. Neben dem Einsatz eigener Mittel stehen auch sogenannte Eigenkapitalersatzinstrumente wie Mezzanine-Kapital zur Verfügung. Diese Lösungen sind jedoch meist mit hohen Kosten verbunden und eignen sich daher nur eingeschränkt als dauerhafte Strategie.
Das Prinzip des rollierenden Eigenkapitals verfolgt einen anderen Ansatz. Ziel ist es, zunächst bewusst Eigenkapital einzusetzen, um eine Finanzierung zu ermöglichen, dieses Kapital jedoch nicht dauerhaft im Projekt zu belassen. Sobald nach Fertigstellung oder Neuvermietung höhere Mieten erzielt werden als ursprünglich von der Bank kalkuliert, entsteht die Grundlage für eine Neubewertung.
Praxisbeispiel: Neubau oder Bestandsimmobilie
Ein typisches Szenario: Beim Bau eines Mehrfamilienhauses kalkuliert die Bank mit einer Miete von beispielsweise 15 Euro pro Quadratmeter, obwohl der Markt realistisch höhere Mieten zulässt. Ähnlich verhält es sich bei Bestandsimmobilien, deren Finanzierung sich an den aktuellen – oft niedrigen – Bestandsmieten orientiert.
In beiden Fällen bedeutet das zunächst einen höheren Eigenkapitaleinsatz, als aus Sicht des Bauherrn eigentlich notwendig wäre. Dieser Schritt ist jedoch häufig nur vorübergehend. Nach Fertigstellung, Neuvermietung oder moderaten Maßnahmen wie einer Sanierung lassen sich die Mieteinnahmen in vielen Fällen erhöhen.
Neubewertung als Schlüssel
Sobald sich zeigt, dass die tatsächlich erzielten Erträge über den ursprünglichen Annahmen der Bank liegen, entsteht ein entscheidender Hebel. Denn genau an diesem Punkt kann eine Neubewertung der Immobilie angestoßen werden. Banken greifen hierfür in der Regel auf ein Ertragswertverfahren zurück, das die realisierten Mieteinnahmen berücksichtigt.
Fällt diese Neubewertung positiv aus, erhöht sich der Beleihungswert der Immobilie. Das zuvor eingebrachte Eigenkapital wird damit rechnerisch frei und kann – ganz oder teilweise – wieder aus dem Projekt entnommen werden.
Skalierung durch Kapitalfreisetzung
Dieses wieder verfügbare Kapital bildet die Grundlage des rollierenden Eigenkapitals. Es ermöglicht Bauherren, ihr eingesetztes Eigenkapital nicht nur einmal, sondern mehrfach zu nutzen. Nach Abschluss eines Projekts oder einer erfolgreichen Neuvermietung kann das freigesetzte Kapital direkt in das nächste Vorhaben fließen.
Gerade für Bauherren mit mehreren Projekten oder langfristigen Investitionsplänen eröffnet dieses Vorgehen neue Spielräume. Gleichzeitig profitieren auch Banken von dieser Struktur, da Folgeprojekte häufig erneut über dieselben Finanzierungspartner abgewickelt werden.
Für wen das Prinzip besonders sinnvoll ist
Rollierendes Eigenkapital eignet sich vor allem für Bauherren, die den lokalen Markt gut kennen, realistische Einschätzungen zu Mieten treffen können und bereit sind, Finanzierungen aktiv zu begleiten. Voraussetzung ist zudem eine offene Kommunikation mit der finanzierenden Bank sowie ein Verständnis für deren Bewertungslogik. Auf diese Weise bleibt das eingesetzte Eigenkapital nicht langfristig gebunden, sondern steht nach Abschluss der Neubewertung für weitere Vorhaben zur Verfügung.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler und Ex-Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/.
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