Zinsen, Krieg, Unsicherheiten: Stoppt das jetzt den Immobilien-Boom?
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Wien (ots)
Steigende Zinsen, geopolitische Konflikte und Inflation setzen dem Immobilienmarkt spürbar zu – aber sie stoppen ihn nicht komplett. Der aktuelle Iran-Konflikt treibt Energiepreise und damit auch Baukosten nach oben, gleichzeitig steigen die Bauzinsen wieder in Richtung 4 Prozent und erschweren Finanzierungen.
Der Boom ist nicht vorbei – er wird nur selektiver. Gute Immobilien bleiben gefragt, während schwächere Objekte zunehmend unter Druck geraten. Nachfolgend erfahren Sie, warum der Markt gerade nicht crasht, sondern sich neu sortiert – und worauf Käufer und Investoren jetzt besonders achten müssen.
Höhere Zinsen bremsen die Dynamik
Zu Beginn des Jahres 2026 deutete vieles auf eine Erholung des Immobilienmarktes hin. Sinkende Zinsen und steigende Mieten hätten die Rahmenbedingungen verbessert. Der Krieg im Nahen Osten veränderte diese Entwicklung jedoch spürbar. Die Renditen von Staatsanleihen stiegen weltweit an, ebenso die Finanzierungskosten für Immobilien.
Dadurch verteuerten sich langfristige Kredite deutlich. Zehnjährige Finanzierungen kosten inzwischen häufig mehr als vier Prozent. Das wirkt sich unmittelbar auf die Nachfrage aus. Statt weiter steigender Preise zeigt sich der Markt aktuell eher seitwärtsgerichtet oder leicht rückläufig.
Von einem dauerhaften Einbruch gehen viele Marktbeobachter dennoch nicht aus. Entscheidend bleibt, wie sich der Krieg, die Ölpreise und die Geldpolitik entwickeln. Sollte sich die Lage entspannen und die Inflation wieder sinken, könnten die Zentralbanken ihre Zinspolitik lockern. Bleiben Energiepreise und Inflation hingegen hoch, dürften auch die Finanzierungskosten auf erhöhtem Niveau bleiben.
Lage schlägt Ausstattung
Parallel dazu verändern sich die Kriterien, nach denen Immobilien bewertet werden. Energetische Standards spielen zwar weiterhin eine Rolle, allerdings weniger dominant als noch vor einigen Jahren. Wichtiger wird erneut die Lage.
Gerade in Zeiten hoher Inflation zeigt sich, wie stark sich gute und schwache Standorte auseinanderentwickeln. In wirtschaftlich starken Regionen und Metropolen steigen die Mieten weiterhin, wodurch sich höhere Verwaltungs-, Sanierungs- und Instandhaltungskosten teilweise ausgleichen lassen. In strukturschwachen Regionen funktioniert dieser Mechanismus dagegen kaum. Dort steigen die Kosten ebenfalls, die Mieten halten jedoch oft nicht Schritt.
Zusätzlich verändert sich die Nachfrage auf Mieterseite. Kleine Wohnungen und WG-taugliche Grundrisse bleiben stark gefragt, weil viele Haushalte ihre Wohnkosten senken müssen. Große Wohnungen mit hohen Betriebskosten lassen sich dagegen zunehmend schwieriger vermieten oder verkaufen, selbst in guten Lagen.
Warum der Markt bislang nicht crasht
Trotz steigender Belastungen rechnen viele Experten derzeit nicht mit einem flächendeckenden Immobiliencrash. Dafür gibt es mehrere Gründe. Zum einen bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, insbesondere in Ballungsräumen und deren Speckgürteln. Zum anderen wird weiterhin zu wenig gebaut, wodurch der Wohnungsmangel bestehen bleibt.
Auch politische Eingriffe wirken nicht ausschließlich belastend. Zwar wurden Mietrecht und Regulierung teilweise verschärft, gleichzeitig gibt es jedoch Bestrebungen, Dachgeschossausbauten, Nachverdichtungen oder die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum zu erleichtern.
Ein massiver Einbruch wäre vor allem dann denkbar, wenn sich die geopolitische Lage deutlich verschärfen würde. Sollten Öl- und Gaspreise infolge eines langen Krieges massiv steigen und die Weltwirtschaft in eine tiefe Rezession geraten, könnten auch Immobilien-, Aktien- und Anleihemärkte erheblich unter Druck geraten. Derzeit gilt dieses Szenario allerdings als eher unwahrscheinlich.
Hinzu kommt, dass die Zentralbanken wegen der hohen Staatsverschuldung kaum Spielraum für extreme Zinserhöhungen haben. Anders als in den 1970er-Jahren dürften die Zinsen deshalb kaum dauerhaft massiv steigen.
Private Käufer unterschätzen die Komplexität
Gerade private Käufer tun sich in der aktuellen Marktphase häufig schwer. Viele entscheiden emotional und kaufen Immobilien danach, ob sie selbst dort wohnen würden. Wirtschaftliche Faktoren wie Lagequalität, Rendite, regulatorische Anforderungen oder steuerliche Aspekte geraten dabei oft in den Hintergrund.
Hinzu kommt, dass die Marktbedingungen komplexer geworden sind. Steuerrecht, Mietrecht, energetische Vorgaben und Finanzierungskriterien verändern sich laufend. Wer sich damit nicht intensiv beschäftigt, kalkuliert schnell falsch.
Besonders riskant kann der Kauf großer Eigenheime in schwächeren Randlagen werden. Während kleine Wohnungen vielerorts weiterhin stark nachgefragt werden, könnten größere Objekte außerhalb attraktiver Standorte zunehmend zu Ladenhütern werden.
Renditen steigen, Kalkulationen werden vorsichtiger
Mit den höheren Zinsen verändern sich auch die Renditeerwartungen professioneller Investoren. Damit sich Immobilien weiterhin rechnen, müssen die Mietrenditen steigen – was im Umkehrschluss sinkende Kaufpreise bedeutet. Vor allem Bauträgerprojekte und kurzfristige Immobilienhandelsmodelle geraten dadurch unter Druck. Banken finanzieren zurückhaltender, gleichzeitig steigen Bau- und Betriebskosten weiter an. Entsprechend vorsichtig fallen die Kalkulationen aus.
Während sich bei großen Wohnungen die Mietsteigerungen zunehmend begrenzen, entwickeln sich kleine Einheiten weiterhin dynamisch. Dort zeigt die Nachfrage bislang klar nach oben – und damit auch die Mietpreise.
Über Gerald Hörhan:
Gerald Hörhan ist mit Einzimmerwohnungen zum Millionär geworden und ist der festen Ansicht, dass 90 Prozent der Menschen ebenso dazu in der Lage sind. Mit der Gründung der Investment Punk Academy hat er einen Ort geschaffen, an dem die Teilnehmer lernen, wie sie ihre finanzielle Freiheit systematisch planen. Damit holt er nach, was im Bildungssystem versäumt wird. Schließlich wird nirgends der richtige Umgang mit Geld gelehrt. Mit der Investmentpunk Academy konnte er mittlerweile über 100.000 Menschen Finanzen lehren und ihnen helfen, auf diesem Weg ihre Ziele zu realisieren. Mehr Informationen unter: https://www.investmentpunk.com
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Ruben Schäfer
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