Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
VNW-Direktor Andreas Breitner zur Ohmoor-Untersuchung: „Zerrbild des Hamburger Mietwohnungsmarktes. Die niedrigen Mieten der allermeisten am Gemeinwohl orientierten Vermieter wurden nicht berücksichtigt.“
29/2026
Am Montag haben Schülerinnen und Schüler des Gymnasiums Ohmoor die Ergebnisse ihrer jährlichen Untersuchung des Hamburger Mietwohnungsmarktes präsentiert. Grundlage der Untersuchung sind 5.000 Datensätze des Immobilienportals Immowelt.
Zu den Ergebnissen erklärt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW):
„Eines vorweg: Es ist gut, dass die Schülerinnen und Schüler sich mit der Situation auf Hamburgs Wohnungsmarkt beschäftigen. Die Zahl ‚5.000 Daten‘ klingt zunächst nach sehr viel. Leider bedeuten die Zahlen nicht, dass sie die Lage auf Hamburgs Wohnungsmarkt realitätsnah widerspiegeln.
Warum?
- Es gibt in Hamburg rund 700.000 Mietwohnungen. Davon wechseln jährlich rund 70.000 Wohnungen (zehn Prozent) den Mieter. Das bedeutet, dass selbst eine so große Zahl wie 5.000 Inserate nur einen kleinen Ausschnitt des Hamburger Wohnungsmarktes widerspiegelt. Die allermeisten Wohnungen finden über andere, meist direktere Wege einen neuen Mieter.
- Wohnungsgenossenschaften, SAGA und viele private Wohnungsunternehmen haben – zumeist über ihre Internetseiten – eigene Wege der Neu- und Wiedervermietung. Sie nutzen Immobilienportale gar nicht oder nur selten. Diese Mieten – immerhin rund 65.000 – tauchen in der Ohmoor-Untersuchung gar nicht auf.
- Mietpreise, die auf Immobilienportalen aufgerufen werden, sind sogenannte Angebotsmieten. Das bedeutet, dass es sich dabei nur um Mieten neu abgeschlossener Verträge handelt. Sogenannte Bestandsmieten sind nicht Bestandteil der Untersuchung. Die allermeisten Mieterinnen und Mieter sind also von Angebotsmieten nicht betroffen, weil sie keine neue Wohnung suchen.
- Die Bestandsmieten liegen in Hamburg deutlich unter den am Montag veröffentlichten Werten der Angebotsmieten. Das hat die im Herbst vergangenen Jahres veröffentlichte Hamburger Mietenstudie eindrucksvoll belegt. Seinerzeit wurden rund 290.000 reale Mietverträge ausgewertet. Danach liegt in der Hansestadt die monatliche Netto-Kaltmiete im Durchschnitt bei 9,11 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
- Auch die Neuvertragsmiete tatsächlich abgeschlossener Mietverträge liegt laut Mietenstudie, bei durchschnittlich 10,13 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
- Das Besondere: Die Mietenstudie umfasst sowohl Bestands- als auch Neuvertragsmieten. Zudem sind bei der Mietenstudie die Sozialwohnungen berücksichtigt. Sie spiegelt also die reale Lage auf Hamburgs Wohnungsmarkt wider.
- Was die Hamburger Mietenstudie auch aussagt: Im Vergleich mit der Mietenstudie aus dem Jahr 2022 lag die Netto-Kalt-Durchschnittsmiete im Jahr 2025 um 8,8 Prozent höher. Damit stiegen die Mieten langsamer als die Verbraucherpreise. Der Anstieg der Verbraucherpreise seit 2022 beträgt 10,8 Prozent.
- Der Mietenstudie 2025 zufolge liegen die meisten Mieten zwischen 7,96 und 10,60 Euro pro Quadratmeter. Zehn Prozent der Mieten erreichen einen Wert unter 6,96 Euro pro Quadratmeter. 90 Prozent aller Mieten liegen unter 12,18 Euro pro Quadratmeter.
Kein Grund für weitere regulatorische Eingriffe in den Wohnungsmarkt
Im Vergleich mit den Daten aus der Hamburger Mietenstudie wird deutlich, dass die Ohmoor-Untersuchung ein Zerrbild des Hamburger Mietwohnungsmarktes zeichnet. Die niedrigen Mieten der allermeisten am Gemeinwohl orientierten Vermieter wurden nicht berücksichtigt.
Aus Sicht der sozialen Vermieter gibt es keinen Grund für weitere regulatorische Eingriffe in den Wohnungsmarkt. Auch politischer Aktionismus ist unangebracht. Der Wohnungsmarkt funktioniert!
Die meisten Mieterinnen und Mieter in Hamburg müssen nicht vor steigenden Mieten Angst haben, sondern vor steigenden Nebenkosten. Um mehr als 20 Prozent ist die sogenannte ‚zweite Miete‘ in den vergangenen drei Jahren gestiegen – ein Anstieg, der mehr als doppelt so hoch ist wie der Anstieg der Durchschnittsmiete.
Klimaneutralität wird Mietkosten erhöhen
Und ein Ende ist nicht in Sicht. Denn das gehört zur Ehrlichkeit dazu: Das im Herbst vergangenen Jahres per Volksentscheid beschlossene Vorziehen der Klimaneutralität in Hamburg von 2045 auf 2040 wird zu erheblichen zusätzlichen Mietsteigerungen führen.
Die Wohnungswirtschaft und der Hamburger Senat haben vor wenigen Wochen das Bündnis für das Wohnen erneuert und sich darin auf pragmatische und sinnvolle Maßnahmen geeinigt, den Anstieg der Mieten zu begrenzen.
Der sogenannte Hamburg-Standard beispielsweise bietet gute Möglichkeiten, im Neubau und hoffentlich auch in der Sanierung die Baukosten zu begrenzen. Auch der Abbau von Bürokratie ist von der Stadtverwaltung versprochen.
04/05/2026
Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) vertritt in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein insgesamt 489 Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften. In den von ihnen verwalteten 760.000 Wohnungen leben rund zwei Millionen Menschen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter liegt bei den VNW-Unternehmen bei 7,69 Euro. Der VNW ist der Verband der Vermieter mit Werten.
V.i.S.P.: Oliver Schirg, Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), Referat Kommunikation, Telefon: +49 40 52011 226, Mobil: +49 151 6450 2897, Mail: schirg@vnw.de