Interhyp-IW-Studie: Wo Eigentumswohnungen in Deutschland erschwinglich sind
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München (ots)
- Interhyp veröffentlicht zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft den Erschwinglichkeitsindex für 400 deutsche Landkreise und Städte.
- Gegenstand der Untersuchung sind in dieser Ausgabe Eigentumswohnungen. Die Erschwinglichkeit hat sich für diese Objektklasse im bundesweiten Durchschnitt in den vergangenen zwei Jahren deutlich verbessert. Es bestehen jedoch regionale Unterschiede.
- Politische Impulse sind notwendig, um mehr Menschen den Weg ins Eigentum zu ermöglichen. Die Kombination aus halbierter Grunderwerbsteuer und einem staatlichen Nachrangdarlehen würde bundesweit für Entlastungen in fünfstelliger Höhe sorgen.
Angesichts steigender Immobilienpreise und höherer Zinsen ist die Eigentumswohnung - gerade in urbanen Ballungszentren - für viele Haushalte ein realistischer erster Schritt ins Wohneigentum. In Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) untersucht Interhyp in dieser Ausgabe daher, wie sich die Erschwinglichkeit in diesem Segment in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland entwickelt hat. Der IW-Erschwinglichkeitsindex zeigt, wo Haushalte beim Kauf rechnerisch innerhalb oder außerhalb der finanziellen Möglichkeiten liegen.
Wie genau wird der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex errechnet?
- Was? Um die Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen (100 Quadratmeter) zu messen, setzt der Index die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum Nettoeinkommen eines Modellhaushalts in der jeweiligen Region.
- Wie? Ein Wert von 100 bedeutet, dass 35 % des Einkommens in die Rate fließen. Das ist die Schwelle, ab der ein Immobilienkauf als erschwinglich klassifiziert wird. Index-Werte über 100 sind entsprechend erschwinglicher; liegt der Index-Wert unter 100, übersteigt die Belastung diese Schwelle.
- Basis: Der Index nutzt das 70. Perzentil der Einkommen. Das repräsentiert die einkommensstärkeren 30 % der Haushalte in Deutschland. Damit wird ein für wohneigentumsbildende Haushalte typisches Einkommensniveau abgebildet.
Eigentumswohnungen im bundesweiten Durchschnitt erschwinglich
Im Oktober 2025 benötigen Modellhaushalte im bundesweiten Durchschnitt 29 % ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung. Das entspricht einem Index-Wert von 128 Punkten. Der Erwerb ist somit erschwinglich und liegt deutlich unterhalb der finanziellen Belastungsgrenze.
Über den Zeitraum der letzten zwei Jahre zeigt sich eine positive Entwicklung. Im Oktober 2023 lag der Index-Wert noch bei 118 Punkten, was einem Anteil der Rate von 32 % am verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen entspricht. Im Zwei-Jahres-Vergleich ist die monatliche finanzielle Belastung demnach um 3 % gesunken.
"Die Kombination aus gestiegenen Löhnen und einem leicht rückläufigen Zinsniveau unter die Marke von 4 % hat bei einem bisher moderaten Anstieg der Preise für eine verbesserte Erschwinglichkeit im Wohnungssegment in den vergangenen zwei Jahren gesorgt", sagt IW-Ökonom Prof. Michael Voigtländer.
Verglichen mit der Niedrigzinsphase ist der aktuelle Wert dennoch auf einem deutlich niedrigeren Niveau: Im Jahr 2015 lag der Index in der Spitze bei 221 Punkten. 17 % des Haushaltsnettoeinkommens waren damals für die monatliche Rate im Durchschnitt notwendig.
Interhyp-CEO Jörg Utecht rät jedoch davon ab, auf eine Rückkehr der günstigen Zinsen zu hoffen. "Die Niedrigzinsphase war eine Anomalie, die so auf absehbare Zeit nicht mehr auftreten wird. Der Markt hat über die vergangenen zwei Jahre ein neues Gleichgewicht gefunden", sagt Utecht. Kurzfristig könnten die Zinsen sogar wieder steigen: "Deswegen lohnt es sich, jetzt aktiv zu werden: Unser Index zeigt, dass Wohnungen zuletzt wieder spürbar erschwinglicher geworden sind. Gerade für Ersterwerber bieten Wohnungen aufgrund der vergleichsweise niedrigeren Preise und des geringeren Eigenkapitalbedarfs eine gute Möglichkeit, den Schritt ins Wohneigentum zu schaffen."
Eigentumswohnungen in den meisten Regionen erschwinglich - Lage in den Metropolen besser, aber weiter angespannt
Große Unterschiede in der Erschwinglichkeit ergeben sich für Haushalte durch die Region, in der sie eine Wohnung erwerben wollen. Je weiter man sich aus den urbanen Ballungszentren entfernt, desto höher liegt derzeit die Erschwinglichkeit. Bis auf die Top-7-Metropolen liegt der Index teils deutlich über dem Schwellenwert von 100.
Index-Werte / Annuität-Einkommensverhältnis (AEV) nach Regionen für den Erwerb einer Eigentumswohnung (Stand: Oktober 2025):
- Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf): 90 / 39 %
- Umland der Top-7: 116 / 31 %
- Großstädte (ab 100.000 Einwohner): 136 / 27 %
- Umland Großstädte: 145 / 25 %
- Sonstige Kreise: 143 / 26 %
"Im Großteil der von uns betrachteten Regionen lässt sich der Erwerb einer Eigentumswohnung gut stemmen. Gerade unter dem Aspekt der privaten Altersvorsorge ist das eine sehr wichtige und erfreuliche Erkenntnis", sagt Utecht mit Blick auf die regionalen Index-Ergebnisse. In allen Regionstypen hat sich die Erschwinglichkeit für Eigentumswohnungen in den vergangenen zwei Jahren verbessert. In den teuren Metropol-Märkten ist das Plus besonders deutlich.
Veränderung im 2-Jahresvergleich / aktueller Index-Wert / aktuelles AEV:
- Stuttgart: +13 % / 118 / 30 %
- Düsseldorf: +11 % / 102 / 34 %
- Köln: +11 % / 98 / 36 %
- Frankfurt am Main: +11 % / 94 / 37 %
- Berlin: +12 % / 85 / 41 %
- Hamburg: +11 % / 84 / 42 %
- München: +10 % / 81 / 43 %
Gleichzeitig müssen selbst Gutverdiener-Haushalte in den Top-7-Metropolen im Durchschnitt noch immer rund 39 % (Index-Wert: 90) ihres Nettohaushaltseinkommens monatlich für den Kauf einer Eigentumswohnung aufwenden.
Um hier gegenzusteuern, ist aus Sicht Utechts eine Ausweitung des Angebots durch einen stärkeren Wohnungsbau notwendig. Die Politik sei gefordert: "Gerade in den Metropolen müssen Planungs- und Genehmigungsverfahren entbürokratisiert und Bauvorschriften vereinfacht werden. Nur so kann schneller und kostengünstiger gebaut werden. Die geplante Einführung des neuen Gebäudetyps E halte ich beispielsweise für einen Schritt in die richtige Richtung", sagt Utecht.
Eine (Ferien-)Wohnung an der Küste? Ist wieder deutlich erschwinglicher!
Besonders auffällig ist die Entwicklung der Erschwinglichkeit über die vergangenen zwei Jahre in den deutschen Küstenregionen. Mit Nordfriesland (+29 %), Vorpommern-Rügen (+23 %), Landkreis Rostock (+23 %), Dithmarschen (+22 %) und Hansestadt Rostock (+21 %) liegen die größten Zuwächse in den letzten zwei Jahren allesamt an Nord- und Ostsee.
"Ungeachtet der Nachfrage aus dem Tourismus sehen wir hier deutliche Verbesserungen bei der Erschwinglichkeit. Der Grund: Stabile Preise treffen auf robuste Einkommenszuwächse. Märkte, die lange Zeit als angespannt galten, bieten Käufern jetzt wieder neue Spielräume", beschreibt Prof. Voigtländer die Entwicklung.
Entlastung in fünfstelliger Höhe durch zwei staatliche Maßnahmen in allen 400 Landkreisen möglich
Obwohl sich die Erschwinglichkeit für einen Großteil der untersuchten Haushalte spürbar verbessert hat, bleibt der Wohnungskauf für Haushalte mit geringeren finanziellen Mitteln weiterhin eine große Herausforderung. Das Ziel sollte daher sein, mehr Menschen den Weg ins Eigentum zu ermöglichen.
Als staatliche Hebel werden hierfür regelmäßig zwei Maßnahmen diskutiert: eine Senkung der Grunderwerbsteuer sowie zinsvergünstigte Finanzierungshilfen, etwa durch Landesförderbanken. Doch wie stark würden diese Maßnahmen die Haushalte einzeln oder in Kombination tatsächlich entlasten?
Um diese Frage zu beantworten, wurden zwei Reformoptionen in ihrer Auswirkung auf das AEV für Eigentumswohnungen simuliert. Aktuell (Stand: Oktober 2025) liegt das Verhältnis bundesweit bei 29,2 %.
- Die Halbierung der Grunderwerbsteuersätze, beispielsweise von 3,5 auf 1,75 % in Bayern oder von 6,5 auf 3,25 % in Nordrhein-Westfalen, würde zu einer Senkung des AEV auf 28,3 % führen.
- Ein zinsvergünstigtes Nachrangdarlehen bis zu 150.000 Euro zu einem Zinssatz von 2 % reduziert das AEV auf 26,5 %.
- Die Kombination beider Maßnahmen hätte erwartbar den größten Effekt: dann würde das Annuität-Einkommensverhältnis auf 25,6 % sinken.
Im Fall des Nachrangdarlehens gibt es in Schleswig-Holstein bereits ein vergleichbares Förderprogramm. Zwar ist dort keine Zinsvergünstigung für das Darlehen selbst vorgesehen, doch der Kredit der Investitionsbank Schleswig-Holstein fungiert als Eigenkapitalersatz. Die Folge: Die Hauptbank bietet Eigenheimkäufern in der Regel bessere Konditionen an. "Etwa 30 % der über die Interhyp Gruppe in Schleswig-Holstein abgeschlossenen Finanzierungen haben ein solches Nachrangdarlehen eingebaut. Das Angebot ist also durchaus beliebt und es funktioniert", sagt Utecht.
Die größte Wirkung würde die Kombination beider Maßnahmen entfalten. "Damit würden wir das Erschwinglichkeitsniveau aus dem Januar 2022 erreichen - damals lagen die Zinsen für Darlehen mit 10-jähriger Laufzeit bei 1 %. Der Zugang zu Wohneigentum wäre erleichtert und ein Teil der staatlichen Ausgaben würde sich über mehr Transaktionen und mehr Neubau refinanzieren", sagt Michael Voigtländer.
Die größten absoluten Entlastungen ergeben sich erwartungsgemäß in Kreisen mit besonders hohen Immobilienpreisen und gleichzeitig hohen Grunderwerbsteuersätzen:
- Frankfurt: 85.000 Euro
- Berlin: 84.000 Euro
- Hamburg: 83.000 Euro
- Düsseldorf: 83.000 Euro
- Köln: 82.000 Euro
- München: 79.000 Euro
- Stuttgart: 75.000 Euro
Doch auch in den weniger angespannten Regionen würden die Maßnahmen wirken. "Die relativ größten Entlastungseffekte zeigen sich in günstigen Regionen. In ländlichen Kreisen wie Salzwedel, Wunsiedel oder Uckermark deckt ein vergünstigtes Nachrangdarlehen über 150.000 Euro einen erheblichen Teil des Finanzierungsbedarfs. Während diese Summe in Hochpreisregionen wie dem Landkreis München nur einen kleinen Kaufpreisanteil abfedert, erreicht sie in günstigen Märkten oft einen hohen zweistelligen Prozentsatz. Dadurch wirken die Zinsvorteile dort besonders stark, auch bei geringeren absoluten Einsparungen", sagt Prof. Voigtländer.
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