Handelsimmobilien: Weiche Landung nach dem Boom
Berlin (ots)
Marktpreise nähern sich dem Höhepunkt / PwC-Studie: Auslaufen des Booms ist wahrscheinlicher als abrupter Einbruch / Starke Differenzierung zwischen Top-Lagen in Metropolregionen und kaufkraftschwachen Standorten
Der Markt für Handelsimmobilien nähert sich nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen seinem Höhepunkt. Nach dem Rekordjahr 2006 mit einem Transaktionsvolumen von rund 18 Milliarden Euro (2005: 6,5 Milliarden Euro) dürften die Immobilienpreise nach einer Übergangsphase von zwei bis drei Jahren wieder sinken, wie aus einer von PricewaterhouseCoopers (PwC) auf dem Deutschen Handelsimmobilien-Kongress 2007 vorgestellten Studie hervor geht. "Die Investoren sind auf diese Entwicklung offenbar vorbereitet, so dass eine weiche Landung nach dem Höhenflug weitaus wahrscheinlicher erscheint als ein Crash", kommentiert Gerd Bovensiepen, Partner und Leiter des Competence Centers Retail & Consumer Deutschland bei PwC.
Dabei vollzieht der Immobilienmarkt den im Einzelhandel herrschenden Polarisierungstrend nach: "Die Konsumenten trennen immer stärker zwischen dem Einkauf für den täglichen Bedarf beim Discounter und dem Erlebnisshopping am Abend oder am Wochenende. Entsprechend bleiben große, gut mit dem Auto erreichbare Standorte und 1-A-Lagen in den Innenstädten attraktiv, während B- und C-Lagen sowie abgelegene Center auf der 'grünen Wiese' mit Leerständen und Preisverfall kämpfen werden", erläutert Susanne Eickermann-Riepe, Partner bei PwC im Bereich Real Estate. Zudem zeichnet sich eine stärkere Preisdifferenzierung zwischen Immobilienstandorten in wirtschaftlich prosperierenden Ballungszentren einerseits und in Regionen mit tendenziell sinkender Kaufkraft andererseits ab.
Für die Studie wurden Handelsunternehmen mit einem gemeinsamen Marktanteil von etwa 25 Prozent des deutschen Einzelhandelsumsatzes und Projektentwickler von rund 110 Shopping-Centern in Deutschland befragt. Die Analyse stützt sich zudem auf die Aussagen von Experten führender Private-Equity-Gesellschaften sowie Investment- und Hypothekenbanken.
Flächenwachstum kommt zum Stillstand
Während der Umsatz des deutschen Einzelhandels seit 2001 mit leichten Abweichungen bei rund 380 Milliarden Euro stagniert, ist die Verkaufsfläche zwischen 2001 und 2005 kontinuierlich von 111 auf 118 Millionen Quadratmeter gestiegen. Nach Einschätzung der Befragten läuft der Trend zum Flächenwachstum jedoch aus. "Top-Lagen in Metropolregionen wie München, Stuttgart und Hamburg bleiben begehrt, lassen sich aber kaum noch erweitern. Umgekehrt gibt es in Gegenden mit tendenziell sinkender Kaufkraft, beispielsweise in weiten Teilen Ostdeutschlands oder im Ruhrgebiet, schon heute mehr Fläche als notwendig", konstatiert Bovensiepen. Der demographische Wandel und die Abwanderung der jungen Bevölkerung in die ökonomischen Zentren verstärken die gegenläufige Entwicklung. Große Standorte in wirtschaftlich schwachen Regionen drohen zum Milliardengrab zu werden.
Doch auch Investitionen in Metropolregionen sind nicht ohne Risiken. Denn im Mietwettbewerb um 1-A-Lagen können traditionelle Einzelhändler nicht mehr mithalten. Die Tauentzienstraße in Berlin oder die Mönckebergstraße in Hamburg sind schon heute zu 90 Prozent von Filialisten besetzt. Langfristig könnte dieser Trend die Attraktivität von Premiumstandorten gefährden: Durch die Filialisierung werden die Innenstädte austauschbar und drohen ihre Anziehungskraft auf Käufer aus dem Umland zu verlieren. Für Handelsimmobilien in Top-Lagen ließen sich dann nur noch geringere Preisaufschläge gegenüber peripheren Standorten durchsetzen.
Flexible Immobilienkonzepte gefordert
Die Trends im Einzelhandel ändern sich immer schneller. Entsprechend sinkt die Nutzungsdauer von Geschäftsimmobilien: Spätestens nach 10 bis 15 Jahren dürfte in den meisten Fällen eine Modernisierung, Umgestaltung oder sogar ein kompletter Neubau erforderlich sein. "Die Einzelhandelsimmobilie der Zukunft wird von Anfang an so konzipiert, dass die mit Veränderungen verbundenen Kosten gering gehalten werden können. Darüber hinaus müssen die Konzepte absichern, dass die mögliche Volatilität der Immobilienwerte nicht das Handelsergebnis beeinflusst", erwartet Eickermann-Riepe.
Die neuen Nutzungsanforderungen schlagen sich auch in der Portfoliostrategie der Handelskonzerne nieder: Bislang konzentrierten sich Einzelhändler entweder auf ihr Kerngeschäft und mieteten Standorte an, oder der Immobilienbesitz war integraler Bestandteil des Geschäfts. Die Zukunft bringt eine differenzierte Strategie. Insbesondere an problematischen Standorten ist die Veräußerung und anschließende Anmietung einer Immobilie attraktiv, um Verkaufsflächen an die Geschäftsentwicklung anpassen zu können. Immobilien in Top-Lagen werden demgegenüber bevorzugt gekauft statt gemietet, da sie nicht nur anhaltend hohe Umsätze, sondern auch Wertsteigerungspotenzial versprechen.
Warten auf REITs
Die Auswirkungen der seit Jahresanfang 2007 in Deutschland zugelassenen Real Estate Investment Trusts (kurz: REITs) auf den Markt für Handelsimmobilien schätzen die Befragten zurückhaltend ein. Zwar sind insbesondere die Immobilien der Discounter mit ihren langfristig gesicherten Mieteinnahmen für REITs attraktiv. Die gesetzlich vorgeschriebene Börsennotierung der Immobiliengesellschaften hat aber für Handelsunternehmen nicht nur Vorteile. Wegen der hohen Transaktionskosten ist eine Ausgliederung des Immobilienkapitals erst ab einem Volumen von über einer Milliarde Euro attraktiv. Zudem bedingt die geforderte hohe Mindestausschüttung, dass diese Assetklasse mit entsprechend hohem Kapital ausgestattet werden muss. Zu erwarten ist daher, dass der Markt für REITs im Handelsbereich auf wenige große Immobilienportfolios beschränkt ist. Zudem stehen zahlreiche konkurrierende Instrumente, beispielsweise offene und geschlossene Immobilienfonds, zur Immobilienfinanzierung zur Verfügung.
Die Studie können Sie bei angegebenem Pressekontakt bestellen.
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Susanne Eickermann-Riepe PricewaterhouseCoopers AG WPG Real Estate Advisory Tel.: 069 - 9585 5909 susanne.eickermann-riepe@de.pwc.com
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