Deutscher Immobilienmarkt trotzt der Kreditkrise
Frankfurt am Main (ots)
PwC/ULI-Studie: Hamburg, München, Frankfurt und Berlin unter Europas Top 10 / London fällt zurück / Langfristig orientierte Investoren gewinnen wieder die Oberhand / G-REITs bleiben hinter Erwartungen zurück
Der deutsche Immobilienmarkt wird im europäischen Vergleich immer attraktiver. Mit Hamburg, München, Frankfurt und Berlin zählen erstmals seit 2004 vier deutsche Städte zu den zehn aussichtsreichsten Standorten Europas, wie aus der Marktanalyse "Emerging Trends in Real Estate Europe 2008" von PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Urban Land Institute (ULI) hervor geht.
Deutlich verschlechtert haben sich nach Einschätzung der knapp 490 befragten internationalen Immobilienexperten die Perspektiven für London. Die Metropole an der Themse stürzte im Ranking der 27 attraktivsten Investitionsstandorte vom zweiten auf den 15. Platz ab. "Der Immobilienmarkt in Großbritannien ist stark von Fremdkapital abhängig und leidet daher besonders unter der US-Immobilienkreditkrise. Deutschland punktet dagegen mit überschaubaren Risiken und einem weiterhin freundlichen Konjunkturklima", sagt Dr. Helmut Trappmann, PwC-Partner und Leiter des Bereichs Real Estate.
Insgesamt wird sich der europäische Immobilienmarkt nach Ansicht der befragten Experten beruhigen. Sie erwarten wieder mehr strategische Käufe von Pensionsfonds und anderen institutionellen Investoren statt kreditfinanzierter Spekulationsgeschäfte. Die Ertragsperspektiven der Immobilienbranche haben unter der Kreditkrise aber kaum gelitten. Auf einer Skala von 1 ("miserabel") bis 9 ("hervorragend") bewerten die Experten die für 2008 erwartete Rendite mit knapp 6,7 und damit nur um 0,1 Punkte niedriger als 2007.
Langfristig werden europäische Investoren ihr Kapital allerdings verstärkt auf anderen Kontinenten anlegen. Halten die Befragten derzeit über 80 Prozent ihres Immobilienportfolios in Europa, wird dieser Wert bis 2015 voraussichtlich auf gut 74 Prozent sinken. Demgegenüber sollen auf Immobilien in Asien künftig über 14 Prozent des Portfolios (2008: 9,4 Prozent) entfallen. Für Nordamerika prognostizieren die Immobilienmanager einen Zuwachs von derzeit 9 Prozent auf knapp 12 Prozent.
Berlin und Frankfurt melden sich zurück
Gegenüber der Umfrage von 2007 haben sich die Investitionsperspektiven in drei der vier vertretenen deutschen Städte deutlich verbessert. Hamburg liegt nunmehr europaweit auf dem dritten Rang hinter Moskau und Istanbul und verbesserte sich damit um sechs Plätze. München folgt unverändert auf Platz vier. "Sowohl Hamburg als auch München zeichnen sich durch das ausgeglichene Verhältnis von Renditechancen und Risiken aus. Während Hamburg im Risiko-Ranking auf dem vierten Platz liegt und München europaweit sogar als stabilster Immobilienmarkt nach Paris gilt, rangieren die Boomstädte Moskau und Istanbul abgeschlagen auf den Plätzen 27 und 23", betont Trappmann.
Bemerkenswert ist die Entwicklung von Frankfurt und Berlin. Lagen die Städte im Ranking 2007 noch abgeschlagen auf den Plätzen 27 bzw. 25, kletterte die Hauptstadt auf den neunten und Frankfurt sogar auf den siebten Rang. In Frankfurt gelten insbesondere Investitionen in Handelsimmobilien als attraktiv, die 45 Prozent der Befragten zum Kauf empfehlen. Auf dem Berliner Immobilienmarkt sehen die Experten vor allem Potenzial für Wohnimmobilien. Hier raten 45 Prozent zum Kauf. Allerdings sind die Investitionsrisiken sowohl in Frankfurt (Rang 10) als auch in Berlin (Rang 18) deutlich höher als in Hamburg und München.
Kapitalzufluss nach Europa ebbt ab
Erreichten die Direktinvestitionen in den europäischen Immobilienmarkt im Boomjahr 2006 einen Wert von 242 Milliarden Euro (2005: 151,1 Milliarden Euro), dürfte das Volumen 2007 voraussichtlich auf 220 Milliarden Euro gesunken sein. Nach Einschätzung der befragten Experten wird sich die Entwicklung 2008 fortsetzen, da Investoren zur Immobilienfinanzierung weniger Eigen- und Fremdkapital als 2007 zur Verfügung haben.
Allerdings zeigen sich je nach Herkunftsland der Investoren erhebliche Unterschiede bei der Eigenkapitalausstattung. Insbesondere US-Anleger werden 2008 voraussichtlich eine kleinere Rolle spielen als im Vorjahr. Auf einer Skala von 1 ("sehr starker Rückgang") über 5 ("keine Veränderung") bis 9 ("sehr starker Anstieg") bewerten die befragten Experten das in den USA verfügbare Eigenkapital mit der Note 4,15. Damit stellen amerikanische Investoren weniger Mittel für Immobilieninvestitionen im In- und Ausland zur Verfügung als 2007.
Schwächere Impulse für den Immobilienmarkt kommen 2008 voraussichtlich auch aus dem Vereinigten Königreich (4,87) und Frankreich (4,98), während Deutschland mit einem Wert von gut 5,3 knapp im positiven Bereich liegt. Demgegenüber fließt aus dem Mittleren Osten mit einer Durchschnittsbewertung von fast 6,5 erneut deutlich mehr Kapital in den Immobilienmarkt als im Vorjahr.
G-REITs erfüllen Erwartungen nicht
Die Zulassung börsennotierter Immobilienfonds in Deutschland, der so genannten G-REITs (German Real Estate Investment Trusts), hat die Erwartungen der Investoren bislang nicht erfüllt. Neben den schwierigeren Marktbedingungen machen die Experten dafür vor allem die restriktiven gesetzlichen Vorgaben verantwortlich. Dazu zählen sie insbesondere den Ausschluss von Wohnimmobilien aus G-REITs, die vor 2007 errichtet wurden. Damit sei das potenzielle Fondsvolumen von erwarteten 30 bis 60 Milliarden Euro auf 15 bis 40 Milliarden Euro geschrumpft.
Die PwC/ULI-Studie "Emerging Trends in Real Estate Europe 2008" finden Sie als kostenlosen Download unter: www.pwc.de/de/presse
Europas Top 10 Immobilienmärkte 2008:
1 Moskau 2 Istanbul 3 Hamburg 4 München 5 Paris 6 Lyon 7 Frankfurt 8 Stockholm 9 Berlin 10 Helsinki
Quelle: Studie "Emerging Trends in Real Estate Europe 2008" von PwC und ULI
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