Robustes 4. Quartal untermauert die Entwicklung mit insgesamt erfreulichen Ergebnissen auf dem europäischen Büro-Nutzermarkt in 2016
Frankfurt (ots)
Eine weiter starke Nachfrage im 4. Quartal bestätigt den Trend eines sehr robusten europäischen Büro-Nutzermarktes. Die nächste Phase des Zyklus wird wohl eher durch die Reaktion auf Angebotsseite als durch eine insgesamt rückläufige Nachfrage definiert. Bislang beschränken sich verstärkte Angebotsreaktionen allerdings auf Büromärkte, die übermäßig an einem Missverhältnis von Angebot und Nachfrage leiden.
Europäischer Mietpreisindex von JLL: ohne UK deutlich im Plus
Der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL legte im 4. Quartal 2016 (gegenüber den drei vorangegangen Monaten) noch einmal leicht zu: Ein weiteres Plus von 0,2% kann notiert werden. Ein Mietpreiszuwachs in acht der 24 Index-Städte im vierten Quartal gegenüber dem Vorquartal wurde zum großen Teil durch einen Rückgang der Spitzenmieten in London (- 4,3%) wieder aufgehoben. Das hat auch Auswirkungen auf den Jahresvergleich 2015/2016: ohne UK kommt der europäische Mietpreisindex auf ein Wachstum von 4,3 %, UK eingeschlossen nur auf ein Plus von 2,7%. Londons deutliche Mietpreiseinbußen basieren auf einer verringerten Anzahl von Deals im Spitzensegment. Während die Nominalmieten in London City im 4. Quartal unverändert blieben, bei allerdings steigendem Druck auf die Netto-Effektivmieten, zeigte der Teilmarkt London WestEnd einen weiteren Rückgang um 4,3 % gegenüber dem Vorquartal. Im flächenmäßig mit Abstand größten Büromarkt Paris blieben die Spitzenmieten zwar unter dem Niveau des 3. Quartals (760 Euro/m²/Jahr, entsprechend minus 0,7 %). Die geringfügige Korrektur spiegelt aber keineswegs eine Änderung der Marktgrundlagen wider, die Stimmung unter den Nutzern und Investoren bleibt erfreulich gut. Amsterdam verzeichnete im 4. Quartal mit 5,7 % das stärkste Mietpreiswachstum aller europäischen Städte. Der Büromarkt in der niederländischen Hauptstadt ist gekennzeichnet durch eine dynamische Nachfrage bei geringem Angebot an qualitativ hochwertigen Produkten. Der Angebotsengpass im obersten Marktsegment dürfte die Mieten 2017 weiter ansteigen lassen. Neben Madrid (3,6%), Mailand (3,0%) und Barcelona (1,2 %) waren vier deutsche Städte unter den Büromärkten mit Mietpreissteigerung gesetzt: Hamburg (+2,0%), München (+1,4%) und mit einer überdurchschnittlichen Performance übers Jahr Berlin. Dort wurde Ende des Jahres nach einem weiteren Zuwachs von 1,9% gegenüber dem vorangegangenen Quartal, eine Zunahme für 2016 um 12,5% registriert, Tendenz weiter steigend. In Frankfurt, wo ein Mietpreiswachstum in den letzten Jahren aufgrund eines im Gesamtmarkt relativ hohen Flächenangebots bei eher schwachem Umsatz nur sehr gering ausfiel, sorgte eine hohe Nachfrage für einen Zuwachs der Spitzenmieten im 4. Quartal um 1,4 % , im Jahresvergleich waren 4,2 % zu verbuchen.
Eine lebhafte Vermietungstätigkeit gepaart mit einer maßvollen Reaktion auf Angebotsseite in den meisten Ländern Kontinentaleuropas wird das Volumen der auf dem Markt angebotenen, qualitativ hochwertigen Flächen begrenzen. Für die Mietpreise bedeutet das: 2017 könnte sich das Wachstum auf den europäischen Büroflächenmärkten auf 1,5% - 2,0% belaufen.
Europäischer Büroflächen-Umsatz bleibt auch 2016 hoch
Die starke Nutzernachfrage hielt im 4. Quartal in den meisten europäischen Ländern an. Fünf Märkte zeigten ein Plus gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, angeführt von Frankfurt (+ 84 %, gefolgt von Amsterdam (+56 %), Brüssel (+29 %), Stockholm (+15%) und London (+ 13 %).
Das führte in den Monaten Oktober bis Ende Dezember zu einem Umsatzvolumen in den 24 analysierten Märkten von 3,3 Mio. m². Wenngleich die Vermietungstätigkeit gegenüber dem 4. Quartal 2015, dem besten Jahresende seit 2006, nicht ganz mithalten konnte (-11%) schneidet das Dreimonatsergebnis leicht besser ab als dessen 10-Jahres-Durchschnitt. Ein Plus von 4 % ist zu bilanzieren.
Der Gesamtjahresumsatz 2016 belief sich damit auf 11,9 Mio. m² und bewegt sich auf ähnlichem Niveau wie das Vorjahr (- 2%). Die weiter anhaltende Dynamik im Verlauf des Jahres wird deutlich in dem Fakt, dass von den 24 Index-Städten 2016 nur fünf über das letzte Quartal Umsatzeinbußen hinnehmen mussten. JLL geht für 2017 derzeit von einem Ergebnis über dem 10-Jahres-Durchschnitt von 11,1 Mio. m² aus, aber voraussichtlich leicht unterhalb des Volumens von 2016. Dabei wird eine Tendenz zur Flächenausweitung in kontinentaleuropäischen Märkten vorausgesetzt.
Die französische Hauptstadt zeigte mit einem Umsatzvolumen von ca. 669.000 m² im 4. Quartal ein nochmals beeindruckendes Ergebnis; der Gesamtjahresumsatz legte damit auf 2,4 Mio. m² zu, entsprechend einem Plus von 6% gegenüber 2015. Während Paris mit dieser Entwicklung nicht sonderlich überraschte, erstaunte das Umsatzvolumen auf dem Londoner Bürovermietungsmarkt schon eher: mit 296.000 m², + 13% im Jahresvergleich, kann das stärkste 4. Quartal seit 2009 verzeichnet werden. Central London notierte eine Zunahme in den letzten Monaten des Jahres, nachdem Unternehmen die vor dem Hintergrund des EU-Referendums verschobenen Mietvertragsabschlüsse doch noch realisierten.
Obwohl das 4. Quartal 2016 in den meisten der deutschen Immobilienhochburgen die Vorjahresvolumina nicht erreichen konnte (Berlin Q 4 2016/ Q 4 2015: -26%; Düsseldorf -20%; Hamburg -30%; München -11%) wurde mit 3,9 Mio. m² über das Gesamtjahr in den Big7 das Vorjahresergebnis nochmals um 9 % übertroffen und ein neues Rekordergebnis erzielt. Noch deutlicher wurde der 5-Jahresschnitt getoppt (24 %). Frankfurt, mit einem Plus von 84 % (Q 4 2016/ Q 4 2015), entsprechend 182.000 m² und dem höchsten Volumen eines 4. Quartals seit 2007 zwar Top-Performer in den Monaten Oktober bis Ende Dezember, musste mit Blick auf das Gesamtjahr Berlin, München und Hamburg mit ebenfalls herausragenden Jahresergebnissen den Vortritt lassen. Für 2017 rechnet JLL auf Basis guter konjunktureller Fundamentaldaten und einem weiteren Beschäftigungsaufbau bei Dienstleistungsunternehmen für die deutschen Märkte mit einer guten Nachfrageentwicklung auf hohem Niveau. Ein möglicher Rückgang in einigen Märkten ist derzeit nicht einer nachfragebasierten Trendwende zuzuordnen, sondern hängt auch stark mit der eingeschränkten Auswahl an geeigneten Flächen vor allem in den zentralen und innerstädtischen Lagen zusammen.
Leerstandquote mit niedrigstem Stand seit 2008 - Fertigstellungsvolumen zieht 2017/2018 deutlich an
Die europäische Leerstandsquote ist im 4. Quartal 2016 um 20 Basispunkte auf 8,1% gesunken, der niedrigste Stand seit acht Jahren. Die Dynamik der Vermietungstätigkeit hatte besonders starke Auswirkungen auf die Leerstände in Westeuropa. Für 18 der 24 Index-Städte konnten im 4. Quartal im Jahresvergleich rückläufige Leerstandsquoten registriert werden, am stärksten in Amsterdam (- 540 Basispunkte auf 9,8 %), Barcelona (-210 Basispunkte auf 9,0 %) und Berlin (-110 Basispunkte auf 5,3 %). Zwar vom letzten Tiefstand (7,1 % im Herbst 2008) noch ein ganzes Stück entfernt, nimmt die Flächenverknappung im Spitzensegment des Marktes weiter zu. Das gilt mittlerweile auch für Märkte wie Amsterdam, Mailand oder Frankfurt, deren früheres deutliches Überangebot in den vergangenen 10 Jahren sich mittlerweile auf Quoten von 9,8%, 13,9% und 9,1% reduziert hat.
Mit 4 Mio. m², 1,1 Mio. m² davon im letzten Quartal mit Fokus auf London und Paris (zusammen mehr als ein Viertel), sind die Büro-Fertigstellungen 2016 um 9 % gegenüber 2015 zurückgegangen. Das Volumen liegt 22% unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Die Projektentwicklungs-Pipeline der Jahre 2017-18 wird signifikant höher sein, wobei sich die Zunahme größtenteils auf Städte wie London, Paris, Dublin, Berlin und München konzentriert. JLL geht davon aus, dass 2017 knapp 6 Mio. m² Büroflächen neu auf den Markt kommen, entsprechend einem Zuwachs von 50% gegenüber 2016 und von 20% gegenüber dem 10-Jahreschnitt. Allerdings: rund 50% dieser Flächen sind bereits vermietet, damit ist das Volumen neu auf den Markt kommender spekulativer Flächen begrenzt.
Das höhere Fertigstellungsvolumen wird 2017 zum Großteil durch solide Vermietungsvolumina kompensiert. Eine derzeit erwartete flächenexpansionsbedingte Nachfrage wird die Leerstandsquoten in den meisten Märkten Westeuropas auf leichtem Kurs nach unten halten. London und Dublin könnten einen weiteren Anstieg verzeichnen. Insgesamt wird sich die europaweite Quote auf einem ähnlichen Niveau wie 2016 bewegen.
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