Der Bodenrichtwert ist nur die halbe Wahrheit: Warum Immobilien oft anders bewertet werden als Eigentümer erwarten
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Stuttgart (ots)
Wer heute eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, informiert sich meist zuerst online. Immobilienportale, automatische Bewertungstools und künstliche Intelligenz liefern innerhalb weniger Sekunden vermeintlich präzise Werte. Doch genau hier beginnt häufig das Problem. Denn viele Eigentümer setzen den Bodenrichtwert mit dem tatsächlichen Marktwert ihres Grundstücks gleich und überschätzen dadurch den Wert ihrer Immobilie erheblich.
Für Mireille Funke, Inhaberin von Funke Immobilien, gehört dieser Irrtum zu den häufigsten Ursachen für unrealistische Preisvorstellungen. Aus ihrer täglichen Beratungspraxis weiß sie: Wer den Immobilienmarkt richtig verstehen möchte, muss weit über den Bodenrichtwert hinausblicken.
Der Bodenrichtwert ist eine Orientierung - keine Preisgarantie
Der Begriff selbst liefert bereits den entscheidenden Hinweis. Ein Richtwert dient der Orientierung, nicht der exakten Wertermittlung. Dennoch wird der Bodenrichtwert von vielen Eigentümern als feste Berechnungsgrundlage verstanden.
"Ein Richtwert ist ein Richtwert und kein garantierter Wert. Erst die individuelle Betrachtung von Lage, Bebaubarkeit, Grundstückseigenschaften, Gebäude und aktueller Marktsituation ergibt den tatsächlichen Marktwert."
Genau hier entstehen in der Praxis häufig Missverständnisse. Ein Grundstück mit identischer Größe kann, trotz gleichen Bodenrichtwerts, je nach Ausrichtung, Hanglage, Bebaubarkeit oder Zuschnitt einen deutlich höheren oder niedrigeren Marktwert besitzen. Auch Faktoren wie Lärm, Sonneneinstrahlung oder die zulässige Bebauung beeinflussen den tatsächlichen Wert erheblich.
Wer den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie ermitteln möchte, sollte deshalb nicht nur den Bodenrichtwert betrachten, sondern sämtliche wertbeeinflussenden Faktoren professionell durch eine professionelle Immobilienbewertung ermitteln lassen.
Warum Angebotspreise oft wenig über den Markt verraten
Ein weiterer Irrtum entsteht durch die Vielzahl öffentlich sichtbarer Immobilienangebote. Eigentümer orientieren sich häufig an den Preisen auf Immobilienportalen. Dabei handelt es sich jedoch lediglich um Angebotspreise, nicht um tatsächlich erzielte Verkaufspreise.
Nach Ansicht von Mireille Funke liegt genau hierin einer der größten Unterschiede zwischen öffentlicher Wahrnehmung und Marktrealität.
"Angebotspreise sind keine Verkaufspreise. Wer den Markt wirklich beurteilen möchte, muss wissen, welche Preise tatsächlich beim Notar erzielt wurden."
Diese Daten fließen in den Grundstücksmarktbericht ein, den die Gutachterausschüsse auf Basis real beurkundeter Kaufverträge erstellen. Anders als Immobilienportale zeigt dieser Bericht, in welchen Preisspannen vergleichbare Immobilien tatsächlich verkauft wurden. Für professionelle Immobilienbewertungen stellt er deshalb eine wichtige Grundlage dar.
Der Grundstücksmarktbericht liefert die Realität des Marktes
Während viele Eigentümer den Bodenrichtwert kennen, ist der Grundstücksmarktbericht deutlich weniger bekannt. Dabei liefert er wesentlich tiefere Einblicke in das Marktgeschehen.
Dort werden reale Kaufpreise nach Objektarten, Baujahresklassen, Lagen und weiteren Merkmalen ausgewertet. Ausreißer werden statistisch bereinigt, sodass ein realistisches Bild des Marktes entsteht.
Für Makler gehört dieser Bericht deshalb zu den wichtigsten Arbeitsgrundlagen.
"Der Grundstücksmarktbericht zeigt viel stärker die Realität als die Angebotspreise, die man im Internet findet."
Gerade in einem Markt, der sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert hat, helfen diese Daten dabei, emotionale Preisvorstellungen durch belastbare Fakten zu ersetzen.
Jede Immobilie ist ein Einzelfall
Viele Eigentümer wünschen sich eine einfache Formel zur Wertermittlung. Grundstücksgröße multipliziert mit Bodenrichtwert, fertig. Doch in der Praxis funktioniert Immobilienbewertung deutlich komplexer. Deshalb setzt Mireille Funke auf eine mehrstufige Marktanalyse, bei der Lage, Bebaubarkeit, Gebäudezustand und aktuelle Marktdaten gemeinsam bewertet werden.
Bereits innerhalb einer einzigen Häuserreihe können erhebliche Unterschiede entstehen. Ein Eckgrundstück mit optimaler Südwestausrichtung erzielt häufig einen anderen Preis als Ein Mittelhaus an einer stark befahrenen Straße. Hinzu kommen Sanierungszustand, energetische Qualität, Ausbaureserven oder die Möglichkeiten der zukünftigen Bebauung.
Besonders die Bebaubarkeit spielt eine entscheidende Rolle. Darf auf einem Grundstück lediglich ein Bungalow errichtet werden oder ist ein Mehrfamilienhaus zulässig? Können nur 20 Prozent oder 50 Prozent der Fläche überbaut werden? Solche Unterschiede verändern den Marktwert teilweise erheblich.
Energetischer Zustand gewinnt zunehmend an Bedeutung
Neben der Lage beeinflusst heute vor allem der energetische Zustand einer Immobilie den erzielbaren Verkaufspreis. Käufer kalkulieren längst nicht mehr ausschließlich den Kaufpreis, sondern betrachten ihr gesamtes Investitionsvolumen inklusive Modernisierungskosten. Gerade deshalb empfiehlt sich vor einer Verkaufsentscheidung eine realistische Marktanalyse, damit Sanierungsbedarf und Marktwert gemeinsam betrachtet werden können.
"Die jungen Familien, die heute kaufen, wollen das Haus so sanieren, dass sie die nächsten 30 oder 40 Jahre Ruhe haben."
Gerade Immobilien aus den 1970er- und 1980er-Jahren stehen deshalb häufig vor umfangreichen Investitionen. Verkäufer unterschätzen oft, wie stark diese Kosten die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer beeinflussen.
Die Folge: Selbst in sehr guten Wohnlagen stößt ein hoher Angebotspreis an Grenzen, wenn zusätzlich umfangreiche energetische Sanierungen erforderlich werden.
Warum regionale Marktkenntnis nicht ersetzt werden kann
Digitale Bewertungstools und KI-Anwendungen greifen überwiegend auf öffentlich verfügbare Daten zurück. Sie berücksichtigen jedoch nur begrenzt die Besonderheiten einzelner Mikrolagen oder die Erfahrungen aus tatsächlich abgeschlossenen Verkäufen.
Für Mireille Funke bleibt deshalb die regionale Expertise entscheidend.
"Die Daten allein reichen nicht aus. Erst die Erfahrung vor Ort zeigt, welche Preise tatsächlich erzielbar sind."
Gerade in Städten und Gemeinden unterscheiden sich selbst benachbarte Straßen hinsichtlich Nachfrage, Bebauungsmöglichkeiten oder Käuferstruktur erheblich. Diese Feinheiten lassen sich durch standardisierte Berechnungen nur eingeschränkt erfassen.
Fazit: Wer den Bodenrichtwert überschätzt, riskiert falsche Entscheidungen
Der Bodenrichtwert bleibt ein wichtiges Instrument zur Orientierung. Er ersetzt jedoch keine professionelle Immobilienbewertung und schon gar nicht die individuelle Analyse einer konkreten Immobilie.
Eigentümer, die ausschließlich auf Bodenrichtwerte oder Online-Schätzungen vertrauen, laufen Gefahr, den Markt falsch einzuschätzen. Erst das Zusammenspiel aus Grundstücksmarktbericht, regionaler Marktkenntnis, Gebäudezustand, Bebaubarkeit und aktueller Nachfrage liefert eine belastbare Grundlage für realistische Preisentscheidungen.
"Den Bodenrichtwert kann man als Orientierung nutzen. Vorschnelle Schlüsse über den tatsächlichen Wert einer Immobilie sollte man daraus jedoch nicht ziehen."
Weitere Informationen finden Sie unter: https://funke.immobilien/
Pressekontakt:
Funke Immobilien
Mireille K. Funke
Immobilienwirtin (Dipl. EIA)
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