Diese Regionen bieten Investitionschancen beim Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand
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Bonn (ots)
- HWWI berechnet, wo Käufer*innen in Deutschland gute Investitionsbedingungen finden
- Wohnungskauf vergünstigte sich 2024 im Vergleich zur Miete in 363 von 400 Regionen
- 40 Regionen sind für Investitionen besonders interessant
40 von 400 Regionen in Deutschland bieten derzeit sehr gute Bedingungen für den Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Hier kommen zwei Faktoren zusammen: Erstens besteht in diesen Regionen die Aussicht auf deutliche Wertsteigerungen bis 2035 mit erwarteten realen, also inflationsbereinigten, Anstiegen der Immobilienpreise um 0,6 Prozent oder mehr pro Jahr. Zweitens ist hier das Preisniveau für Wohneigentum im Vergleich zu den Mieten moderat: 2024 lagen die Kaufpreise bei weniger als 25 Jahresnettokaltmieten. Diese Gebiete mit sehr attraktiven Investitionschancen verteilen sich auf neun Bundesländer. Die südliche Hälfte Deutschlands ist mit 23 Regionen besonders stark vertreten. Das sind zentrale Ergebnisse der Studie "Postbank Wohnatlas 2025". Die Untersuchung führten Expert*innen des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch.
Während die Wertentwicklung bis 2035 in den meisten Regionen Deutschlands nach oben zeigt, vergünstigte sich im vergangenen Jahr in 363 von 400 Gebieten der Immobilienkauf gegenüber der Mietzahlung. 2024 kostete eine Eigentumswohnung im Bestand im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte 0,7 Prozent weniger als im Vorjahr. Im gleichen Zeitraum stiegen die Nettokaltmieten um 5,1 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt sich im sogenannten Vervielfältiger wider: Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung im Bestand zu zahlen wären. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte lag dieser Wert im Jahr 2024 bei 24,8. Ein Jahr zuvor kam der Vervielfältiger noch auf einen bundesweiten Durchschnitt von 26,3.
Besonders stark war der Rückgang in den sieben größten deutschen Städten. Dort sanken die Kaufpreise 2024 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 2,3 Jahresnettokaltmieten. In den übrigen Großstädten fiel der Rückgang mit minus 1,4 deutlich moderater aus. Dazwischen liegen die Landkreise und Mittelstädte, in denen 1,6 Jahresnettokaltmieten weniger als noch im Jahr zuvor für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung aufgewendet werden mussten.
"Trotz gesunkener Preise in vielen Regionen Deutschlands sind die Kaufpreise für Immobilien weiterhin hoch - vor allem in Metropol- und Ferienregionen", sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Privatkundenbank in Deutschland. "Investitionen in Eigentumswohnungen können sich dem Postbank Wohnatlas zufolge jedoch auch bei hohen Preisniveaus in Deutschland noch lohnen - unter zwei Voraussetzungen: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen."
Vervielfältiger an der Nordseeküste besonders hoch
Regional ist die Differenz zwischen Miet- und Kaufpreisen an der Nordseeküste besonders hoch. Im Durchschnitt der sieben Landkreise dieser Ferienregion liegt der Kaufpreis bei 44,1 Jahresnettokaltmieten. Am teuersten ist der Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand im Kreis Nordfriesland, zu dem auch die Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt gehören. Wer hier Wohneigentum erwerben will, muss im Schnitt 70,3 Jahresnettokaltmieten für den Kauf aufbringen - so viel wie nirgendwo sonst in Deutschland. Allerdings haben sich Kaufpreise und Mieten im Vergleich zum Vorjahr etwas angenähert: 2023 lag der Vervielfältiger noch bei 80,1. Gleich hinter Nordfriesland folgt der niedersächsische Landkreis Aurich mit den Inseln Juist, Norderney und Baltrum. Hier liegt der Vervielfältiger bei 60,7. Dies entspricht einem Rückgang von 2,4 gegenüber dem Vorjahr.
Auch an der Ostseeküste sind die Vervielfältiger im Durchschnitt der acht Landkreise der Ferienregion mit 35,8 überdurchschnittlich hoch. An der Spitze liegt der Landkreis Vorpommern-Rügen. Hier kostet eine Eigentumswohnung aus dem Bestand im Durchschnitt das 48-fache der Jahresnettokaltmiete - der dritthöchste Vervielfältiger in ganz Deutschland. Allerdings mit sinkender Tendenz: Im Vorjahr lag der Vervielfältiger noch bei 52,9. An fünfter Stelle liegt bundesweit der Landkreis Rostock mit 44,4 (2023: 49,3).
Eine weitere teure Region sind die elf Landkreise des Alpenraums mit einem durchschnittlichen Vervielfältiger von 33,1. Am größten ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Miete im bayerischen Landkreis Miesbach. Hier kostet eine Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich 44,6 Jahresnettokaltmieten (2023: 47,8). Das entspricht Rang vier in Deutschland. Der bayerische Landkreis Garmisch-Partenkirchen liegt mit einem Wert von 39,2 (2023: 43,6) bundesweit auf Platz neun.
"In den meisten deutschen Regionen sind die Kaufpreise in Relation zu den Nettokaltmieten 2024 gesunken, das macht Eigentumswohnungen dort attraktiver als ein Jahr zuvor. Für Selbstnutzer*innen kann sich der Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Miete somit früher rentieren", sagt Beermann. "Aber auch bei dieser positiven Entwicklung bedarf der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielfältiger einer sorgfältigen Prüfung. Denn er birgt immer das Risiko, dass künftige erwartete Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen."
Die 40 Regionen mit sehr guten Investitionschancen im Überblick
Besonders attraktive Investitionsbedingungen mit vergleichsweise moderaten Vervielfältigern von unter 25 und gleichzeitig sehr positiven Aussichten auf reale Preissteigerungen von 0,6 Prozent oder mehr pro Jahr bis 2035 bieten derzeit 40 Regionen. Knapp die Hälfte der Gebiete (19) grenzt direkt an eine der sieben größten deutschen Metropolen - mit Ausnahme von München. Im Bundesländervergleich liegt Baden-Württemberg mit zehn Regionen an der Spitze, gefolgt von Rheinland-Pfalz mit sechs sowie Hessen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein mit jeweils fünf Gebieten.
Wer Wert auf einen möglichst geringen Kaufpreis im Verhältnis zur ortsüblichen Nettokaltmiete legt, findet unter den 40 Top-Regionen zwölf Gebiete mit einem besonders niedrigen Vervielfältiger unter 23,5. An der Spitze liegen drei Städte in Rheinland-Pfalz: Am niedrigsten ist der durchschnittliche Kaufpreis mit 20,9 Jahresnettokaltmieten in Worms. Zusammen mit dem erwarteten deutlich positiven realen Kaufpreiswachstum von 0,8 Prozent pro Jahr bis 2035 macht dies die Stadt zu einer der bundesweit attraktivsten Regionen für Kaufinteressierte. Ähnlich gute Bedingungen bieten auch Ludwigshafen und Frankenthal (siehe Tabelle). Den stärksten Anstieg der Kaufpreise unter den zwölf Regionen mit den niedrigsten Vervielfältigern der Top-40-Regionen erwartet das HWWI bis 2035 mit 1,2 Prozent pro Jahr im brandenburgischen Landkreis Dahme-Spreewald.
Diese zwölf Regionen bieten besonders niedrige Vervielfältiger und eine sehr positive Wertentwicklung
Vervielfältiger 2024* < 23,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2024 - 2035** von mindestens 0,6 Prozent
Worms, kreisfreie Stadt; 20,9; 0,8 %
Ludwigshafen am Rhein, kreisfreie Stadt; 21,1; 0,9 %
Frankenthal (Pfalz), kreisfreie Stadt; 22,3; 0,8 %
Göppingen, Lkr.; 22,6; 1,1 %
Stade, Lkr.; 22,7; 0,8 %
Segeberg, Lkr.; 23,1; 1,1 %
Offenbach, Lkr.; 23,2; 1,1 %
Kaufbeuren, kreisfreie Stadt; 23,2; 1,1 %
Groß-Gerau, Lkr.; 23,3; 1,0 %
Dahme-Spreewald, Lkr.; 23,3; 1,2 %
Rhein-Erft-Kreis, Lkr.; 23,3; 1,0 %
Landau in der Pfalz, kreisfreie Stadt; 23,4; 0,8 %
* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete
** in Prozent pro Jahr (real)
Hier sortiert nach niedrigstem Vervielfältiger.
Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2025); VALUE Marktdatenbank (2025); Berechnungen HWWI
Unter den verbleibenden 28 Regionen der Top 40 stechen weitere neun Gebiete mit einem besonders positiven Preistrend von mindestens 1,0 Prozent pro Jahr hervor. Der höchste Preisanstieg unter diesen neun Regionen mit Vervielfältigern zwischen 23,5 und 25 wird für den brandenburgischen Landkreis Barnim im Umland von Berlin mit 1,3 Prozent p.a. erwartet. Mit einem Vervielfältiger von 23,9 sind die durchschnittlichen Kaufpreise im Verhältnis zur Nettokaltmiete moderat. Ein Vervielfältiger in gleicher Höhe errechnet sich auch für den niedersächsischen Landkreis Harburg, der an die Hansestadt Hamburg grenzt. Hier liegt das prognostizierte reale Preiswachstum bis 2035 bei 1,2 Prozent pro Jahr. Den niedrigsten Vervielfältiger unter den neun Regionen weist der Landkreis Stormarn mit 23,7 auf. Die Preisprognose bis 2035 liegt hier bei 1,1 Prozent pro Jahr.
Diese neun Regionen bieten noch niedrige Vervielfältiger bei einer besonders positiven Wertentwicklung
Vervielfältiger 2024* >= 23,5 und < 25 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2024 - 2035** von mindestens 1,0 Prozent
Stormarn, Landkreis; 23,7; 1,1%
Harburg, Landkreis; 23,9; 1,2%
Barnim, Landkreis; 23,9; 1,3%
Pinneberg, Landkreis; 24,0; 1,0%
Main-Kinzig-Kreis, Landkreis; 24,2; 1,0%
Oberhavel, Landkreis; 24,2; 1,2%
Herzogtum Lauenburg, Landkreis; 24,7; 1,2%
Rems-Murr-Kreis, Landkreis; 24,8; 1,0%
Böblingen, Landkreis; 25,0; 1,0%
* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete
** in Prozent pro Jahr (real)
Hier sortiert nach Vervielfältiger
Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2025); VALUE Marktdatenbank (2025); Berechnungen HWWI
"Je niedriger der regionale Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preisentwicklung ausfällt, desto größer sind die Renditechancen einer Immobilieninvestition", sagt Beermann. "Für Selbstnutzer*innen weist ein hoher regionaler Vervielfältiger darauf hin, dass sich eine Investition gegenüber dem Wohnen zur Miete erst in vielen Jahren rentieren könnte. Für Investor*innen gilt: Je höher der Vervielfältiger beim Erwerb einer Wohnung ist, desto geringer fällt die anfänglich zu erwartende Mietrendite aus."
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2025
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den dritten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
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Postbank
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