Jones Lang LaSalle SE (JLL)

DIFI von JLL und ZEW erstmals seit 2012 wieder im Minusbereich

Frankfurt (ots) - Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) sinkt zu Jahresbeginn 2017 um 16,4 auf minus 12,0 Punkte. Mit dem vierten Rückgang in Folge notiert der Stimmungsindex erstmals wieder seit dem vierten Quartal 2012 im negativen Bereich. Das Klima am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen trübt sich erkennbar ein.

Rückgänge gab es sowohl bei der Situationseinschätzung der vergangenen sechs Monate als auch bei der Erwartung an das kommende Halbjahr: Die entsprechenden Salden aus positiven und negativen Einschätzungen sinken um 17,7 auf minus 1,3 Punkte bzw. um 14,9 auf minus 22,6 Punkte. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass jeweils fast drei Viertel der befragten Experten keine Änderung der Finanzierungssituation sehen und auch keine Änderung der Finanzierungsbedingungen auf Halbjahressicht erwarten. Der anhaltende Trend in Richtung pessimistischer Einschätzungen deutet dennoch darauf hin, dass sich die Umfrageteilnehmer auf einen Umschwung der Finanzierungsbedingungen vorbereiten. Der starke Rückgang des DIFI ist vor dem Hintergrund der soliden gesamtwirtschaftlichen Lage Deutschlands überraschend. Deutschlands Wirtschaft ist im vergangenen Jahr deutlich stärker gewachsen als von vielen Experten erwartet. Auch der Ausblick auf 2017 ist bislang positiv. Im Gegensatz dazu nehme man im Bankenumfeld eine eher pessimistische Haltung wahr, dies vor dem Hintergrund steigender regulatorische Anforderungen sowie des Kampfes der Banken um risikoarme Finanzierungen. Für Verunsicherung sorge zudem die Diskussion über den möglichen Wegfall der Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Share-Deals. Dies würde bei Immobilientransaktionen durch erhöhte Transaktionskosten preistreibend wirken.

Ein anderes Thema bleibt weiter spannend: was passiert mit den Zinsen, ändert die EZB ihre Strategie? Signifikante Änderungen sind bis Mitte des Jahres wenig wahrscheinlich - trotz steigender Inflation. Länder wie Italien, Portugal, Spanien, Griechenland sind auf billiges Geld angewiesen.

Deutliche Abkühlung bei allen Nutzungsarten

Die Abkühlung der Einschätzung der Finanzierungssituation ist auf zweistellige Rückgänge bei allen vier Nutzungsarten zurückzuführen. Mit einem Saldo von minus 14,7 Punkten (ein Rückgang gegenüber dem Vorquartal um 23,3 Punkte) fällt sie für Einzelhandelsimmobilien besonders deutlich aus. Dies vor dem Hintergrund sinkender Umsätze von Einzelhandelsimmobilien und stagnierender Mieten in den Innenstädten der A-Städte. Für die übrigen Nutzungsarten wird die derzeitige Situation nahezu unverändert oder noch leicht positiv bewertet.

Sehr deutlich wird die Abwärtsbewegung dagegen bei der Frage nach den Finanzierungserwartungen auf Halbjahressicht. Alle Nutzungsarten weisen negative Salden auf mit leichten Rückgängen gegenüber dem Vorquartal bei Büro und Logistikimmobilien und sehr starken Einbußen (um 38,3 auf minus 31,8 Punkte) beim Wohnsegment. In dessen Einschätzung schlägt sich die starke Abnahme beim Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr nieder: mangels Megafusionen oder Kaufaktivitäten größerer Bestandsportfolien wie in 2015 mit einem Allzeithoch von 25 Mrd. Euro ist das Ergebnis auf dem gewerblichen Markt für Wohnportfolios 2016 um fast die Hälfte zurückgegangen.

Pessimistischere Einschätzung der Refinanzierungsmärkte

Pessimistischer ist die Stimmung der Umfrageteilnehmer auch beim Thema Refinanzierungsmärkte. Lediglich "Einlagen" schneiden bei der Einschätzung der vergangenen sechs Monate besser ab als im Vorquartal. Bei den anderen Refinanzierungsinstrumenten sinken die Salden um bis zu 25,6 Punkte. Für die nächsten sechs Monate werden hingegen für sämtliche Refinanzierungsinstrumente schlechtere Bedingungen erwartet. Die geringsten Erwartungen werden in Immobilienaktien gesetzt. Über den internationalen Zinszusammenhang dürften sich bei der Bewertung der Refinanzierungsmärkte die Leitzinserhöhung in den USA vom Dezember 2016 und die erwartete Wirtschaftspolitik des US-Präsidenten Trump bemerkbar machen. Auch die spürbar anziehende Inflation in Deutschland dürfte hier eingepreist sein. Die Herausforderung wird darin liegen, sich frühzeitig auf die mögliche Beendigung des Ankaufsprogramms der EZB einzustellen, die derzeit auf den Dezember 2017 terminiert ist.

Sonderfrage CMBS-Markt in Deutschland

Der Markt für Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) in Deutschland hat sich nach der Finanzmarktkrise noch immer nicht erholt. Was sind die Ursachen und welche Maßnahmen könnten das Produkt wieder markt-und konkurrenzfähig machen? Die Antworten der befragten Immobilienfinanzierer weisen auf eine fehlende Notwendigkeit des Produkts hin: Ein Drittel der abgegebenen Antworten entfallen auf die zur Verfügung stehenden Finanzierungsalternativen auf dem deutschen Bankenmarkt. Auch wird der nach wie vor verbreitet schlechte Ruf von CMBS genannt. Immerhin gehörten Mortgage Backed Securities von geringer Qualität zu den Auslösern der weltweiten Finanzkrise.

Eine Belebung des deutschen CMBS-Marktes sieht jeder vierte Umfrageteilnehmer in der Vereinfachung des sehr komplexen Vertragswerkes. Auch ein deutlicher Anstieg des Zinsniveaus in Deutschland von zwei Prozentpunkten für zehnjährige Swaps sowie eine restriktivere Vergabe von (großvolumigen) Immobilienfinanzierungen spielt für ein Fünftel der Umfrageteilnehmer eine stimulierende Rolle. Im Umkehrschluss erscheinen CMBS im derzeitigen Zinsumfeld als zu teuer. Zudem bieten traditionelle Kreditgeber großvolumige Finanzierungen an und entkräften damit ein weiteres Kernargument für die Nutzung einer CMBS-Struktur.

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

Weitere Meldungen: Jones Lang LaSalle SE (JLL)

Das könnte Sie auch interessieren: