Deutscher Bürovermietungsmarkt positiv ins Jahres gestartet - Ökonomisches Umfeld nach wie vor stabil
Frankfurt (ots)
Der Konjunkturaufschwung in Deutschland verliert wegen der Abkühlung in China und anderen Exportmärkten zwar etwas an Dynamik, allerdings halten vor allem die Konsumausgaben der Verbraucher, die Ausgaben des Staates für die Unterbringung und Integration von Flüchtlingen sowie die gute Lage am Arbeitsmarkt den Konjunkturmotor am Laufen. Auch hat sich die Stimmung in der deutschen Wirtschaft im März wieder aufgehellt, allerdings fand die Befragung der Unternehmen vor den jüngsten Terrorattacken in Brüssel statt. "Eine grundsätzliche bzw. nachhaltige Beeinflussung der hiesigen Konjunktur erwarten wir durch diese Anschläge zwar nicht, sie verdeutlichen aber immer wieder, in welch risikobehaftetem Umfeld Staat, Unternehmen und Gesellschaft, letztlich wir alle agieren", so Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Germany.
Die Ökonomen gehen weiterhin davon aus, dass die Ausgaben für die Flüchtlinge in diesem und im nächsten Jahr ohne neue Schulden gestemmt werden können. Die Mehrausgaben einschließlich Verwaltungsausgaben schätzen die Experten auf 13,7 Mrd. Euro 2016 und auf 12,9 Mrd. Euro in 2017. Auf dem Arbeitsmarkt wird sich der Flüchtlingszustrom erst im kommenden Jahr stärker bemerkbar machen. Derzeit führten Engpässe bei den Asylverfahren zu erheblichen Verzögerungen bei der Arbeitsmarktintegration. Im laufenden Jahr dürfte die Zahl der Jobsucher nur leicht auf etwas über 2,8 Millionen steigen. 2017 könnte sie noch näher an die 3-Mio.-Marke heranrücken.
Die deutsche Wirtschaft profitiert vor allem von der Konsumfreude der Verbraucher. Sie haben dank der niedrigen Inflation und den Tarifabschlüssen, die voraussichtlich auch in diesem Jahr über der Preissteigerungsrate liegen werden, mehr im Portemonnaie. In diesem Jahr rechnen die Experten wegen des Ölpreisverfalls mit einer durchschnittlichen Teuerungsrate von nur 0,3 %. 2017 sollte die Inflation auf 1,4 % anziehen. Sie läge damit weiter unter der von der Europäischen Zentralbank angestrebten Marke von knapp 2 %. Im Kampf gegen die Mini-Inflation im Euro-Raum hatten die Währungshüter erst kürzlich ihre Geldflut massiv ausgeweitet und den Leitzins im Euroraum auf null Prozent gesenkt. Dieses Vorgehen wird mittlerweile von vielen Wirtschaftsexperten kritisch gesehen. Die lockere Geldpolitik kann erhebliche Nebenwirkungen haben. Neben dem erhöhten Risiko hinsichtlich der Profitabilität der Banken mindern immer niedrigere Zinsen den Reformdruck in Europa. Die Gefahr einer Deflation wird aber nach wie vor nicht gesehen.
Risiken für die einheimische Konjunktur lauern dagegen u.a. in der Wiedereinführung von Grenzkontrollen wegen des Flüchtlingszustroms. Sollten die Personenkontrollen im Schengen-Raum für längere Zeit fortbestehen, würde der Warenverkehr innerhalb Europas behindert mit entsprechenden Konsequenzen in der volkswirtschaftlichen Bilanz.
Dennoch bleibt unter dem Strich für das erste Quartal zu bilanzieren, dass die Fundamentaldaten in Deutschland nach wie vor in Takt sind und auch bleiben werden. Die Unternehmen blicken durchaus zuversichtlich in die nähere Zukunft. Die zweifelsohne vorhandenen Risiken und deren Dominanz in der öffentlichen Wahrnehmung drängen diese positiven Signale aktuell etwas in den Hintergrund.
Big7 mit unterschiedlicher Entwicklung - Dynamik vor allem in Berlin
"Die Bereitschaft der Unternehmen, Personal einzustellen, hat in den letzten Jahren für eine anhaltend gute Büroflächennachfrage gesorgt. Diese Entwicklung sehen wir auch für das laufende Jahr, so dass sich die insgesamt gute Performance der deutschen Büro-Vermietungsmärkte fortsetzen sollte", so Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany.
Mit ca. 889.000 m² liegt das Umsatzvolumen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zum Jahresbeginn 2016 um gut 10 % über dem Vorjahresergebnis. Auch der 5-Jahresschnitt der ersten Quartale wurde mit 23 % deutlich übertroffen. Nach dem fulminanten vierten Quartal des letzten Jahres war dieses Ergebnis nicht so ohne weiteres zu erwarten. Der zweite Blick auf die Umsatzstatistik offenbart denn auch, dass dieses Plus in erster Linie von Berlin und Frankfurt getragen wird. In der Hauptstadt setzte sich die Dynamik ungebremst fort. Fast 247.000 m² konnten vermietet oder an Eigennutzer verkauft werden und damit nochmals 60 % mehr als vor einem Jahr. Auch in Frankfurt fiel das Umsatzplus mit 51 % überdurchschnittlich stark aus, hier allerdings ausgehend von einer deutlich niedrigeren Basis. Nahezu stabil präsentierten sich Düsseldorf und München, während in Hamburg mit 26 % das stärkste Minus verzeichnet wurde. Auch in Stuttgart und Köln sanken die Umsatzvolumina um jeweils 14 %. "Diese Ergebnisse sind erste Momentaufnahmen in einem noch recht jungen Jahr. Potential haben die deutschen Big 7 allesamt, auch wenn Umsatzrekorde nicht in jedem Quartal zu vermelden sind", so Tschammler. Und weiter: "Bereits Ende letzten Jahres hatten wir für 2016 ein leicht rückläufiges Umsatzvolumen prognostiziert. An dieser Prognose halten wir fest. Wir rechnen mit einem Gesamtjahresumsatz über alle Big 7 hinweg von rund 3,3 Mio. m², entsprechend einem leichten Minus von 9 %." Trotz der teilweise rückläufigen Umsatzzahlen gäbe es durchaus starke Aktivitäten in den Märkten, in erster Linie im kleineren und mittleren Größensegment. Vermehrt würden Nutzer ihren Blick auch auf andere Lagen und Teilmärkte richten, dies allerdings mit der Konsequenz längerer Such- und Entscheidungsprozesse.
Im ersten Quartal 2016 bewegte sich die über die Big 7 aggregierte Nettoabsorption bei ca. 240.000 m² (um die der belegte Büroflächenbestand also gewachsen ist) - entsprechend einem Plus im Vergleich zum Vorjahr von rund 76.000 m². "Im Gesamtjahr 2016 rechnen wir mit einer Nettoabsorption in Höhe von rund 920.000 m². Das wären dann zwar rund 14 % weniger als 2015, läge aber immer noch im Bereich des 5-Jahresschnitts von 957.000 m²", so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany.
Leerstände sinken in allen Märkten weiter
Der kumulierte Leerstand liegt Ende des ersten Quartals 2016 bei 5,58 Mio. m² und damit nochmals fast 16 % unter dem Vergleichswert des Jahres 2015. Auch gegenüber dem vierten Quartal ergibt sich ein nochmaliger Rückgang von mehr als 100.000 m². Die Leerstandsquote über alle Big 7 hinweg hat mit 6,3 % einen neuerlichen Tiefpunkt erreicht, im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang um 1,1 Prozentpunkte. Die Leerstandsreduzierung vollzieht sich in allen Märkten mit ähnlichem Tempo. Die niedrigste Leerstandsquote ist nach wie vor für Stuttgart mit 4,5 % zu registrieren und reicht bis zu 8,9 % in Frankfurt. "Der weiter rückläufige Leerstand führt verstärkt dazu, dass Nutzer aufgrund des nicht verfügbaren Angebots ihren Blick sowohl über die zentralen Lagen hinaus auf weitere Lagen und Teilmärkte als auch auf Projektentwicklungen richten. Hierzu konnten wir in den ersten drei Monaten erhöhte Aktivitäten feststellen. Bis Ende des Jahres rechnen wir mit einem weiteren leichten Leerstandsabbau, so dass die Quote dann auf 6,2 % zurückgehen könnte", so Scheunemann.
Bedarf an neuen Flächen in allen Märkten
In den ersten drei Monaten 2016 wurden Neubauflächen in einer Größenordnung von rund 167.000 m² fertiggestellt und damit rund 16 % weniger als noch im ersten Quartal 2015. Gleichwohl zeigen sich hier ähnlich wie beim Umsatz unterschiedliche regionale Tendenzen. Während in Berlin überhaupt keine Neubauten auf den Markt kamen, erhöhte sich das Fertigstellungsvolumen in Stuttgart um mehr als 200 %. Auch in Frankfurt gab es lediglich eine sanierte Fläche, demgegenüber aber Bestandsminderungen von fast mit 36.000 m² aufgrund von Umwidmungen meist in Wohnungen. "Der Bedarf an neuen Flächen ist auf jeden Fall in allen Märkten vorhanden, speziell in den Innenstadtlagen ist tendenziell ein Mangel insbesondere für größere zusammenhängende Flächen zu bemerken", so Scheunemann. Bis Ende des Jahres tue sich etwas in der Pipeline, weitere rund 1 Mio. m² würden erwartet. "Das wären dann 43 % mehr als noch 2015 und läge damit deutlich über dem 5-Jahresschnitt von knapp 890.000 m². Dieser Anstieg ist aber nicht der Beginn einer anhaltenden Neubauwelle. 2017 sollen die Neubauaktivitäten schon wieder leicht rückläufig sein", so der JLL Chefresearcher. Nicht übersehen werden darf auch, dass von den für das laufende Jahr noch zu erwartenden Neubauflächen nur noch rund ein Drittel (329.000 m²) frei verfügbar sind. "Dieses noch freie Drittel hat sich über die letzten Quartale relativ stabil gezeigt, zeugt bei einem absolut anziehenden Fertigstellungsvolumen allerdings von einer erhöhten Bereitschaft der Nutzer, sich für Flächen in projektierten Objekten zu entscheiden", so Tschammler. Das Gros der Neubauaktivitäten befindet sich in den drei größten Märkten Berlin, Hamburg und München mit zusammen 764.000 m² und einem Anteil von allein 62 %.
Positive Mietpreisentwicklung bleibt erhalten
Die Spitzenmieten sind in der 12-Monats-Rückschau in Berlin (+ 9 %), Frankfurt (+ 4 %), Hamburg (+ 2 %), München und Stuttgart (jeweils + 3 %) gestiegen. Als einzige der Big 7 notierte Frankfurt im aktuellen Quartal einen Mietanstieg. Die Spitzenmiete hat hier um einen Euro auf 36,50 Euro/m²/Monat zugelegt. Hintergrund des Anstiegs sind einige im Bau befindliche erstklassige Flächen, für die Mieter bereit sind, entsprechend höhere Mieten zu zahlen.
Aggregiert schlägt für das erste Quartal 2016 im Spitzenmietpreisindex im Jahresvergleich ein Plus von 2,4 % zu Buche. "Für das Gesamtjahr erwarten wir einen etwas moderateren Anstieg im Spitzenmietpreisindex um insgesamt knapp 2 %. Der Nachfrageüberhang führt aber zu steigenden Preisen in fast allen Teilmärkten, mittlerweile sind sogar Mietpreissteigerungen bei Vertragsverlängerungen zu beobachten. Aufgrund dieser Marktsituation könnte das Plus bei den Durchschnittsmieten bis zum Ende des Jahres über dem Wachstum der Spitzenmieten liegen", so Tschammler.
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