Andre Müller über Trennungsimmobilien: 5 Optionen für einen fairen Abschluss
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Wenn aus "wir" ein "ich" und "du" wird, bleibt mitunter eine gemeinsame Immobilie zurück. Im Grundbuch stehen beide Namen, der Kredit läuft weiter, und jede Entscheidung braucht das Einverständnis beider Partner. Die Basis, zusammen eine Lösung zu finden, fehlt hingegen. Andre Müller, Immobilienmakler aus Mainz, kennt diese Situationen aus seiner täglichen Praxis: "Bei Trennungs- und Scheidungsimmobilien stoßen wir meist auf Uneinigkeit, was nicht anders zu erwarten ist." Bleibt die zentrale Frage: Wie findet sich ein faires Einvernehmen, ohne dass die Immobilie zum letzten Streitpunkt wird?
Drei Faktoren, die jedes positive Ergebnis erschweren
Die rechtlichen Optionen sind den meisten bekannt. Dennoch scheitert es in der Praxis regelmäßig an drei ganz anderen Umständen:
- Unrealistische Wertvorstellungen führen häufig zu Stillstand. Viele Eigentümer setzen ihre Preiserwartung 50.000 bis 100.000 Euro über dem tatsächlichen Verkehrswert an. Dabei bestimmt der Markt den Erlös, nicht die Hoffnung. Ohne wirklichkeitsnahe Basis verlängert sich die Veräußerungsdauer erheblich.
- Unklare Zuständigkeiten nach der Trennung sind an der Tagesordnung, da plötzlich die Person fehlt, die sich bislang um Unterlagen, Handwerker und Verwaltung gekümmert hat. Erst bei konkreten Nachfragen wird offenkundig, dass Dokumente wie Wohnflächenberechnungen oder Energieausweise nicht vorhanden sind. Deren Beschaffung wiederum verzögert den gesamten Prozess.
- Emotionale Bindungen erschweren sachliche Verhandlungen enorm. Jede Immobilie bedeutet auch Lebensleistung. Weit weg von Quadratmetern befinden sich darin selbst umgesetzte Projekte, liebevolle Details und Erinnerungen. All das hemmt rationale Gedanken hinsichtlich Zustand und Preis.
Fünf Wege - und wo sie in der Praxis problematisch werden können
1. Verkauf: Der klare Schnitt
Sofern beide Partner einen Neuanfang favorisieren und die jeweilige einzelne Übernahme wirtschaftlich unmöglich ist, steht einzig ein Verkauf zur Debatte. Kritisch kann es bei der Preisfindung sein, weil die Vorstellungen zu weit voneinander abdriften. Andre Müller bringt es in diesem Kontext direkt auf den Punkt: "Ohne realistische Preisbasis entsteht monatelanger Stillstand. Die "Hätte-ich-gerne-Zahl" verhindert jede Veräußerung effektiver als sämtliche juristischen Streitpunkte."
2. Auszahlung: Einer bleibt, einer geht
Gesetzt den Fall, dass ein Partner die Finanzierung tragen kann und das Zuhause für sich behalten möchte, rückt die Auszahlung des anderen in den Fokus. Zur Herausforderung wird dabei die Frage nach der Fairness. Verkehrswert, emotionaler Wert, investierte Eigenleistung: Das alles spielt eine Rolle und jeder Beteiligte kommt auf abweichende Ergebnisse. Auch gilt es, die Restschuld zu berücksichtigen sowie einen Ausgleich für etwaige Renovierungen zu bestimmen. Fehlen hier die Grundlage und schriftliche Absprachen, laufen Dialoge häufig ins Leere. In den meisten Fällen scheitert die Auszahlung dann am Gefühl von Ungerechtigkeit.
3. Vermietung: Der Übergang mit Tücken
Einige Paare sehen nach der Scheidung in der Vermietung eine praktikable Lösung. Sie bietet sich insbesondere an, wenn Verkauf oder Übernahme absehbar nicht umzusetzen sind. Grundsätzlich ein durchaus gangbarer Weg, vorausgesetzt, die wichtigsten Punkte sind frühzeitig geklärt. Sobald die ersten Entscheidungen anstehen, zeigt sich schnell, wo klare Absprachen erforderlich sind:
- Wer wählt den Mieter aus?
- Wer kümmert sich um Reparaturen?
- Wer zahlt, wenn die Heizung streikt?
- Wer übernimmt die Kreditraten bei Mietausfall?
Solche Fragen lassen sich einfach lösen, wenn Zuständigkeiten und Kostenregelungen schriftlich festgehalten werden. Damit ist die Immobilie nicht der dauernde Konfliktherd, sondern ein geordnetes Projekt, das beiden Seiten Luft verschafft.
4. Nutzungsregelung: Vorübergehende Stabilität
Finale Lösungen benötigen Zeit, bisweilen wegen gemeinsamer Kinder, aber auch aufgrund persönlicher Organisation. Kurz gesagt geht es um Stabilität für einen klaren Zeitraum. In solchen Fällen kann eine Nutzungsregelung helfen, im Rahmen derer ein Partner im Objekt verbleibt, die Eigentumsrechte aber zunächst weiterhin von beiden gehalten werden.
Allerdings avanciert diese Vorgehensweise meist zum Dauerprovisorium, das zahlreiche Punkte aufkommen lässt, etwa:
- Wer zahlt die laufende Instandhaltung?
- Wie verhält es sich mit dem Ausgleich?
Entsprechend muss jede Nutzungsregelung eine unmissverständliche Frist beinhalten, mithin eine verbindliche Zeitschiene sowie Pflichten, um das zukünftig anstehende Verfahren nicht in einen Schwebezustand zu überführen.
5. Teilungsversteigerung: Der letzte Ausweg
Ist die Kommunikation unter den ehemaligen Partnern komplett festgefahren, bleibt nur Ultima Ratio: die Teilversteigerung. Sie stellt die höchste Eskalationsstufe dar und ist, zumindest wirtschaftlich betrachtet, wenig attraktiv, da der Erlös fast immer unter dem Marktwert liegt. Andre Müller verdeutlicht hierzu: "In manchen Fällen geht es nicht anders. Der rechtliche Weg bildet die letzte Lösung. Es sollte aber jedem bewusst sein, dass die zu erwartenden Einbußen sehr hoch sein können." Statt Optimierung bleibt hier nur die kalte, schnelle Durchsetzung. Fällt die Entscheidung für diese Option, dürften sich im Vorfeld alle anderen Wege als nicht gangbar herausgestellt haben.
Andre Müller Immobilien: Warum neutrale Vermittlung zielführend ist
Aufgrund des Fehlens einer unvoreingenommenen Gesprächsebene gestalten sich die Kommunikation sowie die Verhandlungsbereitschaft unter Ex-Partnern manchmal recht schwierig. Andre Müller beschreibt die Situation folgendermaßen: "Beide wollen eine Lösung, aber das Gespräch miteinander funktioniert nicht. Daher kann eine dritte, außenstehende Person dafür sorgen, die ungeschönten Fakten auf den Tisch zu legen und unparteiisch mit dem Ex-Paar eine Lösung zu erarbeiten."
Hilfreich dabei sind unter anderem eine nachvollziehbare Wertermittlung mit Transparenz der Zahlen sowie eine klare Dokumentation. Selbst das Benennen unbequemer Wahrheiten mit dem richtigen Fingerspitzengefühl resultiert in einem strukturierten Prozess, der beiden Seiten Sicherheit gibt. Das Ergebnis: Alle Gespräche bleiben lösungsorientiert, im Mittelpunkt steht ein akzeptabler Abschluss, ganz ohne Schuldzuweisungen.
Mit geordneter Struktur zur Übereinkunft
Entscheidend bleibt das Endergebnis:
- finanzielle Tragbarkeit auf beiden Seiten
- organisatorische Umsetzbarkeit
- emotional hinnehmbare Entscheidungen
"Wer früh handelt, schafft eine saubere Preisbasis, klare Zuständigkeiten und einen neutralen Gesprächsrahmen. So verhindert man, dass die gemeinsame Immobilie die Trennung in die Länge zieht", fasst Andre Müller zusammen. Die Belastung weicht einer Befreiung und damit dem Beginn eines neuen Lebensabschnitts.