Vom Mehrfamilienhaus zur einzelnen Eigentumswohnung: Oliver Fischer verrät, wie Privatpersonen mit begrenztem Kapital in Immobilien einsteigen können
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Delmenhorst (ots)
Der Traum von der eigenen Immobilie scheitert für viele Menschen nicht am Willen, sondern am Kapital: Während Mehrfamilienhäuser oft nur für finanzstarke Investoren erreichbar sind, bleiben bezahlbare Einstiege in den Immobilienmarkt für breite Bevölkerungsschichten rar. Doch genau hier eröffnet die gezielte Aufteilung in Eigentumswohnungen neue Möglichkeiten. Wie das in der Praxis aussieht, erfahren Sie hier.
Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden oder einem soliden Einstieg in den Vermögensaufbau durch Immobilien ist bei vielen Menschen groß. Gleichzeitig scheitern zahlreiche Interessenten an den hohen Einstiegshürden: Der Kauf eines gesamten Mehrfamilienhauses erfordert in der Regel erhebliche finanzielle Mittel, umfangreiche Finanzierungsstrukturen und entsprechendes Eigenkapital. Eigentumswohnungen hingegen gelten als deutlich zugänglicher, da sie mit geringeren Kaufpreisen verbunden sind und sowohl zur Eigennutzung als auch als Kapitalanlage genutzt werden können. Dennoch bleibt ein Großteil des bestehenden Wohnraums in Deutschland in Form klassischer Mietobjekte organisiert, wodurch einzelne Einheiten nicht separat erworben werden können. „Ohne eine klare Struktur und fundiertes Wissen bleiben viele Chancen ungenutzt – und genau das verhindert langfristig den Zugang zu Immobilienvermögen für breite Bevölkerungsschichten“, erklärt Oliver Fischer.
„Die Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen schafft genau hier eine Brücke: Sie ermöglicht es, große Immobilien in kleinere, finanzierbare Einheiten zu überführen und so einem breiteren Kreis zugänglich zu machen“, erläutert Oliver Fischer. Als erfahrener Immobilienexperte mit über 40 Jahren Markterfahrung und mehr als 3.000 umgesetzten Projekten kennt er die Herausforderungen und Chancen dieses Modells aus der Praxis. Mit der Entwicklung des FIX&FLIP-Systems sowie eines eigens konzipierten Schritt-für-Schritt-Systems zur Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen hat Oliver Fischer einen Ansatz geschaffen, der breiten Bevölkerungsschichten den Einstieg in den Immobilienmarkt ermöglicht. Dank seines strukturierten Ansatzes hat er bereits über 2.800 Teilnehmer dabei unterstützt, Immobilienprojekte erfolgreich umzusetzen und langfristig Vermögen aufzubauen. Über die Plattformen Aufteiler.de und OliverFischer.de stellt er sein Wissen zur Verfügung und zeigt, wie sich auch ohne umfangreiche Vorerfahrung komplexe Immobilienstrategien umsetzen lassen.
Rechtliche Grundlagen: Wie aus einem Haus viele Eigentumswohnungen werden
Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist kein informeller Vorgang, sondern ein rechtlich und technisch klar definierter Prozess. Im Mittelpunkt steht die Schaffung von Sondereigentum – also die Umwandlung jeder einzelnen Wohneinheit in eine rechtlich eigenständige Einheit, die separat verkauft, gekauft und finanziert werden kann. „Wer diesen Prozess kennt und strukturiert angeht, schafft damit die Basis für alles Weitere. Denn ohne diese rechtliche Grundlage ist keine einzige Wohnung im Haus eigenständig handelbar“, betont Oliver Fischer.
Der erste entscheidende Schritt ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, ausgestellt von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Sie bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich vollständig von den übrigen Einheiten getrennt ist. Voraussetzung dafür sind unter anderem eine eigene Küche oder Kochgelegenheit, ein eigenes Badezimmer sowie ein separat abschließbarer Zugang. Parallel dazu ist ein Aufteilungsplan erforderlich, der exakt festlegt, welche Gebäudeteile als Sondereigentum einzelnen Wohnungen zugeordnet werden und welche Bereiche – etwa Treppenhäuser oder Dachflächen – als Gemeinschaftseigentum bestehen bleiben. Die rechtliche Grundlage der gesamten Aufteilung bildet schließlich die Teilungserklärung, die gemäß Paragraph 8 des Wohnungseigentumsgesetzes notariell beurkundet wird.
Grundbucheintragung und bauliche Anpassungen: Der Weg zur eigenständigen Einheit
Sind alle erforderlichen Unterlagen zusammengestellt, folgt der nächste Schritt: die Eintragung der einzelnen Wohnungen im Grundbuch. Für jede Einheit wird dabei ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt. Erst durch diese Eintragung wird eine Wohnung rechtlich selbstständig und damit separat verkaufbar sowie finanzierbar. Banken verlangen eine eigene Grundbucheintragung als zwingende Voraussetzung für die Beleihung einer Wohnung. Ohne sie ist also weder eine Eigennutzung auf Basis einer Bankfinanzierung noch ein Weiterverkauf an Dritte möglich.
In der Praxis zeigt sich dabei häufig, dass vor der eigentlichen Aufteilung kaum bauliche Anpassungen nötig sind, um die Anforderungen an die Abgeschlossenheit zu erfüllen. Zu prüfen, ob ein separater Eingang fehlt, eine Kochgelegenheit nachgerüstet werden muss oder andere Voraussetzungen noch nicht erfüllt sind, ist Teil des Gesamtprozesses und muss bei der Planung entsprechend berücksichtigt werden. „Wer diese Schritte kennt und von Anfang an einplant, vermeidet böse Überraschungen und kann den gesamten Prozess deutlich effizienter gestalten“, erklärt Oliver Fischer.
Regulatorische Rahmenbedingungen und Mieterschutz: Was Aufteiler wissen müssen
Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist in Deutschland nicht überall ohne Weiteres möglich. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt unterliegt sie regulatorischen Einschränkungen: Gemäß Paragraph 250 des Baugesetzbuches ist die Umwandlung in bestimmten Gebieten genehmigungspflichtig – eine Regelung, die aktuell bis zum Jahr 2030 verlängert wurde. Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, muss daher zunächst prüfen, ob sein Vorhaben in der jeweiligen Region einer behördlichen Genehmigung bedarf.
Darüber hinaus genießen bestehende Mieter beim erstmaligen Verkauf ihrer Wohnung ein zweimonatiges, gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß Paragraph 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches: Es ermöglicht ihnen, die Wohnung zu denselben Konditionen wie ein externer Käufer zu erwerben. Auch nach der Umwandlung greifen besondere Schutzregelungen: So sind beispielsweise Eigenbedarfskündigungen in der Regel für eine Sperrfrist von drei Jahren ausgeschlossen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. „Diese Regelungen sind kein Hindernis, sondern Teil des Spielfelds. Wer sie kennt und von Anfang an in seine Planung einbezieht, kann trotzdem erfolgreich aufteilen und wirtschaftlich sinnvoll handeln“, stellt Oliver Fischer klar.
Kosten und wirtschaftliche Chancen: Warum sich die Aufteilung lohnen kann
Wie bei jedem Immobilienprojekt entstehen auch bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses verschiedene Kostenpositionen, die von Beginn an in die Kalkulation einfließen sollten. Dazu zählen Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, Notar- und Gerichtskosten für die Beurkundung der Teilungserklärung und die Eintragung ins Grundbuch sowie eventuell Honorare für Architekten oder andere Fachplaner und gegebenenfalls Kosten für bauliche Anpassungsmaßnahmen.
Diesen Aufwendungen steht jedoch ein erhebliches wirtschaftliches Potenzial gegenüber: Durch die Aufteilung entsteht die Möglichkeit, jede Einheit separat zu veräußern. Einzelverkäufe erzielen dabei häufig deutlich höhere Quadratmeterpreise als der Verkauf des gesamten Hauses im Paket. Der Gesamtwert der Immobilie kann durch die Aufteilung also signifikant steigen. Das eigens von Oliver Fischer entwickelte FIX&FLIP- und Aufteiler-System zielt genau darauf ab, diesen Prozess strukturiert, nachvollziehbar und umsetzbar zu gestalten – auch für private Investoren ohne umfangreiche Vorerfahrung. „Wer versteht, wie die Aufteilung funktioniert und sie konsequent umsetzt, erschließt sich damit einen Weg in den Immobilienmarkt, der für viele bislang schlicht nicht sichtbar war“, fasst Oliver Fischer zusammen.
Sie möchten die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern strategisch nutzen, um sich den Zugang zu Immobilien zu sichern und typische Fehler von Beginn an vermeiden? Dann melden Sie sich jetzt bei Oliver Fischer und vereinbaren Sie einen Termin für ein unverbindliches Erstgespräch!
Pressekontakt:
Oliver Fischer
E-Mail: support@fixundflip.de
Website: https://www.OliverFischer.de
Ruben Schäfer
E-Mail: redaktion@dcfverlag.de
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