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Offene Immobilienfonds: 10 Milliarden Euro abgezogen – und andere Sparer investieren weiter
Pressemitteilung
Offene Immobilienfonds: 10 Milliarden Euro abgezogen – und andere Sparer investieren weiter
Berlin, 20.02.2026 – Viele offene Immobilienfonds werden an der Börse aktuell deutlich unter ihren offiziellen Rücknahmepreisen gehandelt. Das zeigt eine Auswertung von 20 offenen Immobilienfonds durch den unabhängigen Geldratgeber Finanztip. Nach Angaben der Deutschen Bundesbank zogen Anleger seit Januar 2025 per Saldo rund zehn Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab. Gleichzeitig zahlten Sparer rund 2,7 Milliarden Euro neu in die Fonds ein. Finanztip rät Anlegern dazu, einen Verkauf zu prüfen.
Im Durchschnitt liegt der Börsenpreis aktuell 18 Prozent unter dem von den Fondsgesellschaften festgelegten Rücknahmepreis. Der Rücknahmepreis ist der Preis, der sich aus der aktuellen Bewertung des Vermögens durch die Fondsgesellschaft ergibt. Anleger, die Anfang 2025 ihre Fondsanteile gekündigt haben, bekommen diesen Preis nun für die gekündigten Anteile ausgezahlt. Denn nach den Regeln der Fonds gibt es eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Nach Fondsgröße gerechnet beträgt der Abschlag immer noch 10,4 Prozent. Vor einem Jahr hatte der durchschnittliche Abschlag noch bei zehn Prozent gelegen (gewichtet: 7,5 Prozent). „Die hohen Abschläge sind ein klares Misstrauensvotum der Börse“, sagt Timo Halbe, Geldanlage-Experte bei Finanztip.
Viele Fonds mit zweistelligen Abschlägen
Das Misstrauen hat direkte Auswirkungen: Insgesamt verwalten die untersuchten Fonds laut den Bewertungen der Fondsgesellschaften ein Vermögen von rund 96 Milliarden Euro. Auf Basis der aktuellen Börsenkurse liegt ihre Marktbewertung nach Berechnungen von Finanztip knapp zehn Milliarden Euro darunter.
13 der 20 untersuchten Fonds weisen derzeit einen Abschlag von mehr als zehn Prozent auf. Den höchsten Abschlag verzeichnet der Fonds "Wertgrund Wohnselect" mit rund 58 Prozent. Beim volumenstärksten Immobilienfonds, "Deka Immobilien Europa", beträgt der Abschlag an der Börse rund fünf Prozent.
Mittelabflüsse in Milliardenhöhe – zugleich weitere Investitionen
Nach Angaben der Deutschen Bundesbank zogen Anleger seit Januar 2025 per Saldo rund zehn Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab. „Einige Anleger haben anscheinend schon auf die aktuellen Entwicklungen reagiert. Gleichzeitig dürften sich andere der Risiken gar nicht bewusst sein. Sie zahlen weiter ein, zum Teil wohl über laufende Sparpläne”, so Halbe. Denn im selben Zeitraum flossen rund 2,7 Milliarden Euro neu in entsprechende Produkte. Banken vertreiben die offenen Immobilienfonds also immer noch an neue Kundinnen und Kunden.
Erster Fonds stoppt Rückgaben
Der Fonds "Wohnselect" hat angekündigt, vorerst keine Anteile mehr zurückzunehmen. „Für betroffene Anleger bedeutet das: Sie kommen vorerst nicht oder nur mit deutlichen Verlusten an ihr Geld“, warnt Timo Halbe. Unabhängig davon gelten bei offenen Immobilienfonds gesetzliche Mindesthalte- und Kündigungsfristen. Anleger können ihre Anteile in der Regel erst nach einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten über die Fondsgesellschaft zurückgeben. Für Anleger, die vor dem 21. Juli 2013 investiert haben, gilt die Kündigungsfrist nur teilweise. Sie können pro Halbjahr Anteile im Wert von bis zu 30.000 Euro sofort zurückgeben.
In Stressphasen können Fonds die Rücknahme zeitweise aussetzen. In diesem Fall bleibt Anlegern nur abzuwarten oder der Verkauf an der Börse – gegebenenfalls mit deutlichen Verlusten. Finanztip empfiehlt Anlegern in Deutschland, bestehende Investments in offenen Immobilienfonds kritisch zu prüfen, insbesondere, wenn das investierte Geld kurzfristig benötigt werden könnte. „Wer sein Geld über mehrere Jahre sicher anlegen möchte, für den ist die beste Alternative zu Immobilienfonds ein Festgeld”, sagt Halbe.
Offene Immobilienfonds investieren überwiegend in Gewerbeimmobilien wie Büro- und Handelsobjekte. Das gestiegene Zinsniveau sowie strukturelle Veränderungen, etwa im Büromarkt durch den Trend zum Home-Office seit der Corona-Pandemie, setzen die Bewertungen unter Druck. Im Sommer 2024 kam es mit dem „UniImmo Wohnen ZBI” bei einem Fonds zu einer deutlichen Abwertung. Der Rücknahmepreis brach plötzlich um fast 17 Prozent ein. Grund dafür war eine neue Bewertung der vom Fonds gehaltenen Immobilien durch Gutachterinnen und Gutachter.
Hintergrund
Für die Untersuchung hat Finanztip die offiziellen Rücknahmepreise der Fondsgesellschaften mit den Börsenkursen an der Börse Stuttgart verglichen. Stand der Daten war der 9. Februar 2026. Untersucht wurden 20 offene Immobilienfonds mit einem Gesamtvolumen von 96 Milliarden Euro.
Die Zu- und Abflüsse der Fonds stammen aus der Fondsstatistik der Deutschen Bundesbank. Hierzu hat Finanztip die Werte für Publikumsfonds für das Jahr 2025 betrachtet. Die Werte für Dezember waren aktuell noch nicht veröffentlicht.
Weitere Informationen
- Zum Finanztip-Ratgeber offene Immobilienfonds
- Zur Investmentfonds-Statistik der Deutschen Bundesbank
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