Vorsicht: Der zur Zeit lohnend erscheinende An- und Verkauf von Immobilien kann ein steuerpflichtiges Gewerbe sein
Hamburg (ots)
"Der boomende Immobilienmarkt lädt fast dazu ein, Immobilien günstig zu kaufen und bald wieder mit Gewinn zu verkaufen. Doch wer das plant, sollte sich vorher mit dem Steuerrecht beschäftigen", warnt Axel-H. Wittlinger, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Stöben Wittlinger in Hamburg. Denn es gibt einen wesentlichen Unterschied zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel.
Wer privates Geld in vermietete oder selbst genutzte Immobilien steckt, betreibt keinen gewerblichen Grundstückshandel, sondern legt sein Geld an. Doch das Finanzamt sieht genau hin. Wird das vermietete Haus oder eine nicht selbst bewohnte Wohnung innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren wieder verkauft, erkennt das Finanzamt ein privates Veräußerungsgeschäft, das der individuellen Einkommensteuer unterliegt. Wer die Spekulationssteuer sparen will, muss seinen Besitz zehn Jahre lang halten, bevor er verkauft.
Etwas ganz anderes ist der gewerbliche Grundstückshandel. Dabei sollen Vermögenswerte durch An- und Verkauf erzielt werden und nicht vorrangig durch Vermietung. In solchen Fällen gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Privatpersonen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte anschaffen und diese wieder veräußern, betreiben einen gewerblichen Grundstückshandel. Dafür fällt außer der Einkommensteuer zusätzlich noch Gewerbesteuer an. Das Finanzgericht Düsseldorf hat jetzt präzisiert, was darunter zu verstehen ist.
Als ein einziges Objekt zählt eine Immobilie auch dann, wenn sie aus mehreren Teilen besteht, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, also beispielsweise aus mehreren Flurstücken für Haus, Zuwegung und Mülltonnen. Handelt es jedoch um den Verkauf mehrerer Objekte, die auch einzeln verkauft werden könnten, zählt jedes Objekt einzeln - drei eigenständige Mehrfamilienhäuser in einer Reihe nebeneinander sind also drei Objekte. Das musste ein Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen erfahren, das drei Mehrfamilienhauskomplexe innerhalb von drei Jahren in einem einzigen Kaufvertrag an einen einzigen Käufer veräußerte. Das Gericht (FG Düsseldorf, 16-K-3895/15-F, 03.11.2016) ging insgesamt von 15 Objekten aus und zählte sogar die Garagenzeile einzeln.
Das Finanzamt kann sogar noch strenger sein: Sollten Umstände dafür sprechen, dass die Verkaufsabsicht bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs vorlag, kann die Drei-Objekt-Grenze auf zehn Jahre ausgedehnt werden. Erst nach zehn Jahren gilt der Verkauf von vermieteten Häusern unabhängig von der Anzahl als private Vermögensverwaltung. Der Verkauf ererbten Grundbesitzes unterliegt grundsätzlich nicht der Drei-Objekt-Grenze.
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