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Postbank Wohnatlas 2018: Neubau oder Bestandsimmobilie? Eine Frage des Preises

Bonn (ots) - Neubau oder Bestandsimmobilie - was rechnet sich am ehesten, was sind die Vor- und Nachteile? Vor diesen Fragen stehen Immobilienkäufer überall in Deutschland. Der Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Angebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht hat, gibt einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen. In 329 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise für 70-Quadratmeter-Wohnungen aus dem Bestand um mehr als 50.000 Euro unter den entsprechenden Neubaupreisen. Kostenvorteile von über 100.000 Euro ergeben sich für Bestandsimmobilien rechnerisch in mehr als jedem fünften Kreis (90 Kreise, 22 Prozent) gegenüber Neubauten. Als Neubauten gelten in der vorliegenden Untersuchung Immobilien ab Baujahr 2014.

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"Für 86.500 Euro - das ist im bundesweiten Mittel der Preisvorteil einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung zu einer vergleichbaren Neubauwohnung - lassen sich so einige Sanierungsmaßnahmen umsetzen, für die es häufig zusätzlich die staatliche Förderung durch die KFW gibt", sagt Jörg Koschate, Vorstand Produkte der BHW Bausparkasse. "Wenn die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubau bei einem nach Lage und Ausstattung vergleichbarem Objekt allerdings deutlich darüber liegt, ist Vorsicht geboten." Der Sanierungsbedarf solch vermeintlicher "Schnäppchen" ist meistens besonders hoch. In Fällen großer Abweichungen rät der Experte daher zu einem professionellen Gutachter, der den Zustand des Wunschobjekts genau analysiert und eine Kostenschätzung abgibt.

Auch bei Bestandsobjekten ohne massiven Sanierungsbedarf gilt es einiges zu beachten. Trotz augenscheinlich gutem Zustand kann es verdeckte Mängel geben, die kostspielige Reparaturen nach sich ziehen. Zudem entspricht die Energieeffizienz meist nicht dem Standard eines Neubaus, so dass entweder höhere laufende Heizkosten oder alternativ Energiespar-Maßnahmen und Modernisierungsarbeiten an der Haustechnik auf die Eigentümer zukommen. "Es muss jedoch nicht jede Modernisierungsmaßnahme vor dem Einzug umgesetzt werden. Der Finanzierungsbedarf lässt sich dann auch auf einen Zeithorizont von mehreren Jahren verteilen", so Jörg Koschate.

Top Ten: Hier ist die Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestandsimmobilie am größten

Reihenfolge: Kaufpreisdifferenzen Neubau* im Vergleich zu Bestand für eine 70-Quadratmeter-Wohnung, Median

Rang  Stadt/Kreis             Bundesland         Differenz in Euro 
1     Stuttgart               Baden-Württemberg  166.580 
2     Ludwigslust-Parchim     Meckl.-Vorpommern  154.662 
3     Leipzig, Landkreis      Sachsen            150.512 
4     Lübeck                  Schleswig-Holstein 142.527 
5     Meißen                  Sachsen            141.135
6     Hof (Stadt)             Bayern             136.366
7     Starnberg               Bayern             135.693
8     Krefeld                 Nordrh.-Westfalen  135.526
9     Teltow-Fläming          Brandenburg        135.505
10    Garmisch-Partenkirchen  Bayern             135.260 

* Immobilien ab Baujahr 2014

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI

Größter Preisvorteil in Stuttgart

In Stuttgart sind die Preise für Bestandsimmobilien im bundesweiten Vergleich in Relation zu den Neubau-Preisen am günstigsten. Mit einer Preisdifferenz von 166.580 Euro für die 70 qm Wohnung ist Stuttgart auch unter den sieben einwohnerstärksten deutschen Metropolen Spitzenreiter. Mehr als 100.000 Euro beträgt die Preisdifferenz zwischen Neu- und Altbau aber auch in Düsseldorf, Berlin, Köln und Frankfurt am Main.

Preisdifferenz Neubau zu Altbau in den "Big Seven" der deutschen Städte

Reihenfolge: Kaufpreisdifferenzen Neubau* im Vergleich zu Bestand für eine 70-Quadratmeter-Wohnung, Median

Rang      Stadt         Preisdifferenz in Euro 
1         Stuttgart            166.580 
2         Düsseldorf           120.211 
3         Berlin               108.500 
4         Köln                 104.353 
5         Frankfurt a. M.      100.613 
6         München               82.431 
7         Hamburg               71.454 

* Immobilien ab Baujahr 2014

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI

Preisschere wird von Altersstruktur der Immobilien insgesamt bestimmt

Die Studie offenbart weiter, dass Preisunterschiede zwischen Neu- und Bestandsbauten umso ausgeprägter sind, je höher der Anteil "echter" Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1979 am gesamten Wohnungsbestand der jeweiligen Landkreise beziehungsweise kreisfreien Städte ist. Besonders alt ist der Immobilienbestand zum Beispiel im südlichen Niedersachsen, im Ruhrgebiet, im Saarland und in den östlichen Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Auch in Metropolen und Städten dominieren die älteren Bestandsbauten mit Anteilen von mehr als 70 Prozent am gesamten Wohnungsbestand. In vielen Kreisen Bayerns, im nördlichen Niedersachsen und im Umland von Berlin hingegen sind mehr als 40 Prozent der Wohnungen erst nach 1978 entstanden.

"Neubau entsteht vor allem da, wo Platz ist", sagt Jörg Koschate von der BHW Bausparkasse. "Dabei sind Lage und Infrastruktur bei älteren Objekten oft deutlich attraktiver." Doch natürlich bietet ein Neubau auch große Vorteile, etwa eine bessere Energieeffizienz, eine moderne, zeitgemäße Ausstattung und eine längere Gewährleistung auf Baumängel. Wo die Preisunterschiede bei einem in Lage und Ausstattung vergleichbarem Objekt gering sind, rät der Experte daher eher zum Neubau - vor allem denjenigen, die in ihren eigenen vier Wänden in den nächsten Jahren handwerklich nicht groß anpacken möchten.

Wer gezielt nach jüngeren beziehungsweise älteren Immobilien sucht, findet in den unten stehenden Top 10 Rankings die Kreise mit den höchsten Anteilen des jeweiligen Immobilientyps.

Top 10 Regionen mit überdurchschnittlich jungem Immobilienbestand Reihenfolge: Anteil Wohnungen der Baujahre ab 1979 am gesamten regionalen Wohnungsbestand

Rang Stadt/Kreis          Bundesland    Anteil Immobilien ab 1979
1    Erding               Bayern        56,1 % 
2    Cloppenburg          Niedersachsen 56,0 % 
3    Vechta               Niedersachsen 54,5 % 
4    Freising             Bayern        54,3 % 
5    Emsland              Niedersachsen 53,2 % 
6    Pfaffenhofen a.d.Ilm Bayern        52,5 % 
7    Landshut             Bayern        51,7 % 
8    Eichstätt            Bayern        51,1 % 
9    Landsberg am Lech    Bayern        51,1 % 
10   Regensburg           Bayern        50,7 % 

Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2014), Berechnungen HWWI

Top 10 Regionen mit überdurchschnittlich altem Immobilienbestand Reihenfolge: Anteil Wohnungen Baujahre vor 1979 am gesamten regionalen Wohnungsbestand

Rang Stadt/Kreis          Bundesland       Anteil Immobilien vor 1979
1    Pirmasens, Stadt     Rheinland-Pfalz        86,1 % 
2    Bremerhaven, Stadt   Niedersachsen          86,0 % 
3    Essen, Stadt         Nordrhein-Westfalen    85,7 % 
4    Gelsenkirchen, Stadt Nordrhein-Westfalen    85,1 % 
5    Wilhelmshaven, Stadt Niedersachsen          84,4 % 
6    Wuppertal, Stadt     Nordrhein-Westfalen    83,9 % 
7    Herne, Stadt         Nordrhein-Westfalen    83,4 % 
8    Braunschweig, Stadt  Niedersachsen          83,3 % 
9    Hagen, Stadt         Nordrhein-Westfalen    83,2 % 
10   Duisburg, Stadt      Nordrhein-Westfalen    82,9 % 

Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2014), Berechnungen HWWI

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Der vorliegende Beitrag ist der fünfte Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Er basiert auf Berechnungen, die unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), für 401 deutsche Landkreisen und kreisfreie Städten durchgeführt wurden.

Pressekontakt:

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Ralf Palm
+49 228 920 12109
ralf.palm@postbank.de

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