Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)
Wohnungsmarkt: Qualität und Standort forcieren Preis-Differenzierung
LBS-Immobilienbarometer zeigt Einfamilienhäuser in der Beliebtheit vorn
Nachfrage in den Städten wächst auf hohem Niveau
Berlin (ots)
Der Markt für Wohnimmobilien ist im Jahre 2005 nach Angaben der Landesbausparkassen (LBS) durch drei Trends gekennzeichnet: Die Nachfrage nach höherwertigen frei stehenden Einfamilienhäusern wächst, während Eigentumswohnungen zur Zeit weniger Interesse finden. Gebrauchte Objekte in gewachsener, guter städtischer Umgebung werden beliebter, der Neubau bleibt vorerst schwach. Und die regionale Differenzierung nimmt zu. Hohe Immobilienpreise vor allem in süd- und westdeutschen Ballungsräumen signalisieren eindeutig, dass Wohnraum gerade hier besonders knapp ist. Dies ist das Fazit der Wohnungsmarktanalyse 2005, die LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm heute in Berlin vorstellte.
Die Untersuchung basiert auf einer aktuellen Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit über 23.000 vermittelten Objekten im Wert von 3,4 Milliarden Euro (2004) sind die Immobilientöchter der Landesbausparkassen unverändert die größte geschlossene Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute ermitteln jeweils im Frühjahr die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Objektkategorien.
Nach Einschätzung der LBS wird es immer schwieriger, in Deutschland von einem einheitlichen Wohnungsmarkt zu sprechen. Qualität und regionale Standortfaktoren führten zu deutlichen Unterschieden, sogar kleinräumig innerhalb einer Stadt. Vor allem gelte die Faustformel: "Höherer Wohlstand, höhere Preise". Deshalb zeige der Blick auf die verschiedenen Regionen der Republik, dass etwa in wirtschaftsstarken Ballungsräumen, nicht nur in München oder Stuttgart, Wohnungen längst wieder Mangelware geworden seien. An anderer Stelle, so z. B. in manchen strukturschwachen Gebieten Ostdeutschlands, sei das Bild differenzierter: Leerstände in der Regel bei schlechten (Miet-)Objekten, aber nach wie vor spürbare Nachfrage nach attraktivem, bezahlbarem Wohneigentum.
Der Faktor Qualität sei eindeutig der Grund dafür, dass frei stehende Einfamilienhäuser die Nummer eins in der Käufergunst blieben. Hier nimmt die Nachfrage nach Einschätzung der LBS-Experten nahezu gleichmäßig überall in Deutschland zu. Nur in Ostdeutschland stehe dem auch eine entsprechende wachsende Zahl von Objekten gegenüber. Vor allem im Süden halte dagegen das Angebot nicht mit der lebendigen Nachfrage Schritt, was den Preisantrieb mittelfristig verstärken werde. Und dies, obwohl bereits heute solche Objekte für Durchschnittsverdiener an vielen Standorten schwer erschwinglich sein dürften.
Spitzenreiter hier ist nach Auskunft Hamms in diesem Jahr Freiburg im Breisgau, wo gebrauchte Eigenheime in ortsüblicher Qualität 800.000 Euro kosten. Am anderen Ende der Skala findet sich Sonneberg (Thüringen), wo der typische Preis für ein frei stehendes Bestandsobjekt lediglich 40.000 Euro beträgt. Ein Preisniveau von 500.000 Euro oder mehr findet sich neben Frankfurt am Main und München auch in der südwestdeutschen Universitätsstadt Heidelberg sowie der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden. Nach wie vor sind in vielen baden-württembergischen mittleren Großstädten relativ hohe Kaufpreise üblich. Demgegenüber ist es in Bayern in erster Linie der Großraum München, mit Augsburg im Nordwesten (320.000 Euro) und Rosenheim im Südosten (390.000 Euro), dessen Preisniveau deutlich herausragt. Mit Ausnahme der Rheinschiene wird in den meisten nord- und westdeutschen Großstädten demgegenüber bei typischen Bestandsobjekten immer seltener die 300.000 Euro-Grenze durchbrochen. In den Großstädten der neuen Bundesländer wird selbst die Marke von 200.000 Euro kaum mehr erreicht.
Bei neuen Reiheneigenheimen beurteilen die LBS-Experten nach zwei Jahren mit rückläufigen Einschätzungen den Markt auch in diesem Frühjahr nach wie vor skeptisch. So rechnen sie mit einem weiteren Nachfragerückgang, wenn auch in immer weniger Kreisen. Auf der Angebotsseite gehe der rückläufige Trend nun schon ins vierte Jahr, jedoch zeichne sich auch hier eine leichte Erholung ab.
Ähnlich wie bei den frei stehenden Eigenheimen erfreuten sich Reihenhäuser aus dem Bestand zunehmender Beliebtheit - für Hamm zugleich ein Indiz für die hohe Attraktivität "gewachsener" Reihenhaussiedlungen. In beiden Segmenten sei zu beobachten, dass die Preise von Osten über Norden und Westen nach Süden anstiegen. Dabei falle auf, dass gerade in den attraktivsten Städten und in deren Umland viele gebrauchte Reihenhäuser auch aufgrund ihrer Lage und Umgebung offenbar so wertvoll sind, dass sie nur unwesentlich preisgünstiger sind als Neubauten.
Der Markt für neue Eigentumswohnungen stehe aufgrund anhaltender Nachfrageschwäche in vielen Regionen nach wie vor unter Druck. Die sich bereits im vergangenen Jahr andeutende Trendwende beim Angebot werde jedoch erneut bestätigt: Immer weniger LBS-Experten rechnen noch mit einem weiteren Rückgang der Bautätigkeit bei Eigentumswohnungen. Einer der Gründe dafür ist nach den Worten Hamms, dass Eigentumswohnungen inzwischen nur noch an besonders attraktiven Standorten errichtet würden. Gerade in den großen Ballungsräumen gelten sie als Alternative zu den sehr knappen Eigenheimangeboten. Sie ergänzten damit eine Politik, durch das Angebot von Wohneigentum die Abwanderung ins Umland zu verhindern und ein ausreichendes Neubauangebot in den Ballungsräumen selbst zu bieten.
Nach Auskunft der LBS-Vermittler liegt in diesem Segment der Alpenkurort Garmisch-Partenkirchen mit 3.300 Euro pro Quadratmeter bundesweit an der Spitze, gefolgt von der bayerischen Landeshauptstadt München mit 3.000 Euro pro Quadratmeter und Hamburg, Stuttgart sowie Heidelberg mit jeweils 2.800 Euro Quadratmeterpreis. Vielfach gebe es aber auch in den größten Städten schon Angebote unter 2.000 Euro pro Quadratmeter, beispielsweise in Berlin, Bremen, Dortmund oder Essen. In ostdeutschen Großstädten beginne die Preisskala vereinzelt sogar unter 1.000 Euro.
Gebrauchte Eigentumswohnungen sind laut Aussage Hamms im Schnitt 30 Prozent günstiger und damit meist unter 1.500 Euro pro Quadratmeter zu haben. In vielen Großstädten seien auch Angebote unter 1.000 Euro verfügbar. Dabei ist LBS-Angaben zufolge mit einem steigenden Angebot aus dem Bestand zu rechnen, das auf eine konstante Nachfrage trifft.
Maßgeblichen Einfluss auf alle Objektpreise haben seit jeher die Kosten für Bauland, das in den vergangenen Jahren Engpassfaktor Nummer eins für die Wohnungsmarktentwicklung war. Nach wie vor wird die Nachfrage nach Bauland von den LBS-Experten derzeit noch als leicht sinkend eingeschätzt. Das Angebot sei insgesamt unverändert konstant. Allerdings werde in der Region Mitte durchaus mit einem wachsenden Baulandangebot gerechnet. Die Preisabstände zwischen den einzelnen Regionen seien im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben. Derzeit lägen die Quadratmeterpreise in den "teuersten" südwest- und süddeutschen Großstädten zwischen 600 und 720 Euro, etwa in München, Stuttgart, Heidelberg oder Wiesbaden. Allerdings sei Bauland in zahlreichen Städten im Westen und Norden auch deutlich günstiger zu erhalten: in den größeren Städten meist in der Größenordnung zwischen 200 und 300 Euro pro Quadratmeter. Baulandpreise unter 100 Euro pro Quadratmeter selbst in Großstädten seien vor allem im Osten längst keine absolute Ausnahme mehr.
Insgesamt registrieren die LBS-Vermittler eine noch verhaltene Nachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Dies sei vor allem auf die schwache Wirtschaftsentwicklung zurückzuführen. Allerdings würde nach Einschätzung aller Experten der Wohneigentumssektor über Wachstumspotenziale verfügen. Völlig falsch wäre es nach Hamms Worten jedenfalls, aus der aktuellen Marktverfassung negative Langfristprognosen für die Wohnungsnachfrage abzuleiten. Die Bevölkerungsentwicklung werde traditionell unterschätzt. Neuere Prognosen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) für das Jahr 2030 zeigten, dass in 25 Jahren voraussichtlich sogar mehr Menschen in Deutschland leben werden als heute. Ganz zu schweigen davon, dass die Zahl der Haushalte bis dahin noch um rund 2 Millionen zunehmen werde.
Sobald Wachstum und Beschäftigung anziehen, sobald die Menschen in Deutschland wieder bessere wirtschaftliche Perspektiven haben, werde die Nachfrage nach gutem Wohnen flächendeckend wieder steigen, davon sind die LBS-Experten überzeugt. Diese Zusatznachfrage aus dem vorhandenen Bestand heraus zu decken, könne nicht lange gut gehen. Deshalb drohten Preis- und Mietsteigerungen, wenn der Neubau nicht rechtzeitig wieder steige, und zwar gerade in den Städten, die sich wachsender Beliebtheit erfreuten. Diese Sorge betonte Hamm unter Bezugnahme auf die jüngste Umfrage der LBS unter Wohnungsmarktexperten.
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