Heid Immobilienbewertung Essen
Drei Geschwister, ein Haus: Warum die Teilungsversteigerung den Streit nicht beendet
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Essen (ots)
Ein einziger Miterbe kann die Versteigerung des Elternhauses beantragen, ohne Begründung und ohne Zustimmung der anderen. Nordrhein-Westfalen ist das Land mit den meisten Versteigerungsterminen. Und wenn der Zuschlag erteilt ist, steht die Familie oft genau da, wo sie vorher stand, nur mit weniger Geld.
Das Haus steht in einer Siedlung im Essener Norden, Baujahr 1961. Die Mutter hat bis zuletzt dort gewohnt. Die Tochter hat sie fünf Jahre lang gepflegt und dafür ihre Arbeitszeit auf die Hälfte reduziert, der ältere Bruder kam an Feiertagen, der mittlere lebt in Hamburg.
Vier Wochen nach der Beerdigung sitzen die drei am Küchentisch, an dem sie als Kinder Hausaufgaben gemacht haben. Die Tochter will das Haus übernehmen und die Brüder auszahlen, sie braucht dafür nur Zeit für die Finanzierung. Der ältere Bruder sagt einen Satz, den viele Familien in dieser Situation hören: "Ich will jetzt mein Geld."
Sechs Wochen später liegt Post vom Amtsgericht im Briefkasten. Antrag auf Teilungsversteigerung.
Diese Konstellation kennt jeder Sachverständige, der im Ruhrgebiet Nachlassimmobilien bewertet.
Ein Antrag genügt
Für diesen Brief braucht es keinen Prozess, kein Urteil und keine Begründung. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen (§ 2042 BGB), und bei einem Grundstück geschieht das durch Versteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zuständig ist das Amtsgericht, rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zweck der Aufhebung einer Gemeinschaft (§ 180 Abs. 1 ZVG).
Manchmal ist der Antrag nicht einmal ernst gemeint. Er soll die anderen an den Verhandlungstisch zwingen. Das Problem: Sobald das Verfahren läuft, folgt es seinen eigenen Regeln.
Wie häufig das passiert, zeigt der Marktreport Zwangsversteigerungen des Center for Real Estate Studies der Steinbeis-Hochschule. Von 34.230 Versteigerungsterminen im Jahr 2024 waren 12.007 Teilungsversteigerungen, also 35,1 Prozent. Bei den Versteigerungsterminen insgesamt liegt Nordrhein-Westfalen mit 8.191 deutlich vorne.
Zwei Wochen, um das Verfahren zu bremsen
Wer das Verfahren anhalten will, hat wenig Zeit. Auf Antrag eines Miteigentümers ist die einstweilige Einstellung für längstens sechs Monate anzuordnen, wenn das nach Abwägung der Interessen angemessen erscheint, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG). Dafür gilt eine Notfrist von zwei Wochen. Sie beginnt mit der Zustellung der gerichtlichen Verfügung, die über das Antragsrecht, den Fristbeginn und die Folgen des Fristablaufs informiert (§ 30b Abs. 1 ZVG).
Post vom Amtsgericht gehört in dieser Situation sofort geöffnet und in derselben Woche zum Anwalt.
Warum am Ende weniger übrig bleibt
Im ersten Versteigerungstermin muss das Gericht den Zuschlag versagen, wenn das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts bestehen bleibender Rechte die Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts nicht erreicht (§ 85a Abs. 1 ZVG). Das klingt nach Schutz für die Familie. Die zweite Grenze bei sieben Zehnteln schützt dagegen Berechtigte auf deren Antrag (§ 74a ZVG), und ein Miterbe kann sie allein wegen seiner Stellung als Miteigentümer nicht für sich beanspruchen.
Entscheidend ist der Satz danach: Wurde der Zuschlag im ersten Termin wegen dieser Wertgrenze versagt, bestimmt das Gericht einen neuen Termin, und dort darf er aus diesen Gründen nicht mehr versagt werden. Im zweiten Anlauf ist ein Zuschlag also auch deutlich unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts möglich. Wie hoch der Verlust am Ende ausfällt, lässt sich statistisch nicht beziffern, weil Zuschlagspreise nicht veröffentlicht werden.
Dazu kommen die Verfahrenskosten. Ein wesentlicher Teil wird bei erfolgreicher Versteigerung aus dem Erlös entnommen und mindert damit den anschließend zur Verfügung stehenden Betrag (§ 109 Abs. 1 ZVG). Vorstrecken muss sie allerdings der Antragsteller. Spätestens bei der Bestimmung des Versteigerungstermins erhebt das Gericht einen Vorschuss in Höhe des Doppelten einer Gebühr für die Abhaltung des Termins, dazu kommen Auslagen, etwa für das Verkehrswertgutachten. Eigene Anwaltskosten trägt jeder selbst.
Der Wert, den keiner kennt
Bleibt die Frage, an der sich der Streit meist entzündet, ohne dass einer der Beteiligten falsch rechnet. Nach den Kaufpreisauswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen kostete ein Reihenmittelhaus im Weiterverkauf zuletzt im Median 2.895 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei einer mittleren Wohnfläche von 125 Quadratmetern. Das ergibt rund 360.000 Euro für ein durchschnittliches Haus in mittlerer Wohnlage.
Nur: Für einfache Wohnlagen setzt der Gutachterausschuss einen Umrechnungskoeffizienten von 0,70 an, für gute Lagen 1,25. Dasselbe Haus liegt damit je nach Stadtteil zwischen rund 250.000 und rund 450.000 Euro, bevor Zustand, Grundstückszuschnitt und Sanierungsstau überhaupt berücksichtigt sind. Der Gutachterausschuss selbst weist darauf hin, dass diese Daten den Markt generalisierend beschreiben und die Wertermittlung im Einzelfall nicht ersetzen.
"Der Streit entsteht selten am Wert selbst", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. "Er entsteht daran, dass jeder eine andere Vorstellung davon hat und keine davon überprüfbar ist. In fast allen Verfahren, die wir begleiten, hätte am Anfang eine einzige belastbare Zahl gereicht."
Was Pflegeleistungen wert sind
Pflege bleibt bei der Auseinandersetzung nicht unberücksichtigt. Wer als Abkömmling den Erblasser über längere Zeit gepflegt hat, kann eine Ausgleichung gegenüber den Geschwistern verlangen, die gemeinsam mit ihm als gesetzliche Erben erben (§ 2057a BGB). Wurde die Pflege angemessen vergütet, entfällt der Anspruch. Sonst richtet sich seine Höhe nach Dauer und Umfang der Pflege und nach dem Wert des Nachlasses.
Auch dafür braucht es einen Wert. Ohne ihn lässt sich weder eine Ausgleichung noch eine Abfindung beziffern. Wie der Anspruch im Einzelfall zu bemessen ist, gehört zum Fachanwalt für Erbrecht.
Nach dem Zuschlag beginnt der zweite Streit
Der Zuschlag beendet die Sache mit dem Haus. Die Erbengemeinschaft beendet er nicht. Der Erlös tritt an die Stelle des versteigerten Nachlassgegenstands und gehört damit wieder allen gemeinsam. Streiten die Geschwister über die Verteilung oder über die Pflegeausgleichung, muss das anschließend gesondert geklärt werden, notfalls vor Gericht. Die Teilungsversteigerung bereitet die Aufhebung der Gemeinschaft also vor, ersetzen kann sie sie nicht.
Der ältere Bruder wollte sein Geld. Am Ende hat er einen Anteil an einem Betrag, über dessen Verteilung weiter gestritten wird, das Elternhaus gehört einer fremden Familie, und mit seiner Schwester spricht er nicht mehr.
Was Miterben vorher tun können
Die wirksamste Maßnahme liegt vor dem ersten Antrag. Solange drei Geschwister mit drei verschiedenen Zahlen im Kopf verhandeln, ist eine Einigung unwahrscheinlich. Liegt eine gemeinsam akzeptierte Wertermittlung auf dem Tisch, lassen sich die realistischen Wege endlich vergleichen: Übernahme durch einen Miterben gegen Abfindung, gemeinsamer Verkauf, oder das Verfahren beim Amtsgericht.
Läuft es bereits, zählt der Zeitpunkt. Den Verkehrswert setzt das Vollstreckungsgericht fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, und dieser Beschluss ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Später lässt sich der Zuschlag nicht mehr mit der Begründung angreifen, der Wert sei zu niedrig gewesen.
Viele Häuser aus den fünfziger und sechziger Jahren im Ruhrgebiet gehen an die nächste Generation über, und ihr Sanierungsstau erscheint den Geschwistern unterschiedlich. Für Essen und das Ruhrgebiet bewerten die Sachverständigen von Heid Immobilienbewertung Essen solche Nachlassimmobilien regelmäßig: als Verkehrswertgutachten für die Auseinandersetzung unter Miterben, als Wertermittlung zu einem zurückliegenden Bewertungsstichtag, etwa dem Todestag, und als fachliche Grundlage in bereits laufenden Verfahren. Wer wissen will, wo sein Elternhaus steht, bevor die Geschwister sich festlegen, bekommt in einem ersten Gespräch eine Einschätzung, welche Art von Gutachten die Situation überhaupt verlangt.
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