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Nedeljko Prodanovic: "Immobilienblase? Mit sinkenden Preisen ist nicht zu rechnen"

Berlin (ots) - Der Preisanstieg auf dem Wohnimmobilienmarkt wird stets von der Frage begleitet, ob möglicherweise eine Immobilienblase droht. Der Berliner Wohnungsunternehmer und Stonehedge-Chef Nedeljko Prodanovic gibt Auskunft, was für und was gegen eine Preisblase spricht.

Seit 2010 steigen die Immobilienpreise in Deutschland kräftig und ohne Unterbrechung an. Fast genauso lange wird bereits eine Debatte darüber geführt, ob sich eine Immobilienblase bildet und die Preise bald sinken werden. In jüngster Zeit hat die Diskussion wieder deutlich Fahrt aufgenommen, was möglicherweise daran liegt, dass die unter anderem durch eine Immobilienblase ausgelöste Finanzkrise kürzlich zehnjähriges Jubiläum feierte und sich wieder ins Gedächtnis der Öffentlichkeit schob; doch es gibt durchaus auch einige fundamentale Faktoren, die eine nähere Betrachtung wert sind.

Obwohl zahlreiche Experten schon seit einer Weile mit einer abnehmenden Dynamik der Kaufpreisentwicklung rechnen, steigen die Preise für Wohnimmobilien ungebrochen rasant an. Dem Empirica-Immobilienpreisindex zufolge haben sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den sieben größten Metropolen gegenüber dem Vorjahr um 11,9 Prozent erhöht. "Das liegt in erster Linie am anhaltenden Angebotsengpass", meint Nedeljko Prodanovic, Geschäftsführer der Stonehedge GmbH. "Vor allem die Ballungszentren erleben einen ungebrochen starken Zuzug, die Nachfrage ist enorm. Gleichzeitig werden insbesondere in den Großstädten noch immer zu wenige Wohnungen gebaut. Preisanstiege sind die natürliche Folge."

Die Mieten andererseits steigen inzwischen nicht mehr so stark wie die Kaufpreise. Empirica weist für die Metropolen ein durchschnittliches Plus von 5,7 Prozent aus. Die Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreiswachstum führt zu sinkenden Renditen für Investoren. Hinzu kommt, dass sich die Politik mehr und mehr auf striktere Regulierungen des Mietrechts konzentriert, beispielsweise stehen eine Verschärfung der Mietpreisbremse sowie eine Kürzung der zulässigen Modernisierungsumlage kurz bevor. Dadurch könnte sich das durchschnittliche Mietwachstum noch weiter verlangsamen, was irgendwann auch auf die Kaufpreise durchschlagen dürfte. "Der Fokus auf die Mietenpolitik führt allerdings auch dazu, dass der dringend nötige Wohnungsbau einfach nicht ausreichend in Fahrt kommt", sagt Stonehedge-Chef Prodanovic. "Und der Wohnungsmarkt wird sich erst grundlegend entspannen, sobald genügend Wohnraumangebot zur Verfügung steht."

Zu anhaltenden Diskussionen in der Immobilienwirtschaft führen außerdem die Themen Inflation und Zinsen. "Die Inflation hat deutlich angezogen, das gibt den Forderungen an die Europäische Zentralbank, den Leitzins wieder anzuheben, neuen Auftrieb", meint Nedeljko Prodanovic. Noch liegt der Leitzins in der Eurozone auf dem Rekordtief von null Prozent, doch bereits das nächste Jahr könnte eine schrittweise Erhöhung bringen. Die USA sind Europa schon einige Schritte voraus, dort beträgt der Leitzins bereits 2,0 bis 2,25 Prozent. Doch selbst wenn die Europäische Zentralbank (EZB) 2019 mit Zinssteigerungen beginnt, bleiben die Zinsen im historischen Vergleich noch auf lange Zeit extrem niedrig. So lag der Leitzins in der Eurozone bis 2008 stets zwischen zwei und fünf Prozent, und auch zu D-Mark-Zeiten waren die Zinsen nie günstiger. Darüber hinaus ist die Kerninflation, die im Oktober in der Eurozone 1,1 Prozent betrug, noch weit vom EZB-Ziel von rund zwei Prozent entfernt - die Zentralbank hat also keinen Grund, die Zinserhöhung zu überstürzen.

Auch die außenpolitische Situation muss als Faktor bei der Betrachtung der Entwicklung des Immobilienmarkts eingebunden werden. Der Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union steht kurz bevor, und noch immer sind die künftigen Beziehungen nicht geklärt. Die stete Drohkulisse möglicher Handelskriege zwischen den USA und China oder auch zwischen den USA und der Europäischen Union nähren ebenfalls die Sorge vor einer Abschwächung der Konjunktur. Doch die Wirtschaft läuft insbesondere in Deutschland weiter auf Hochtouren. Im Oktober ist die Arbeitslosenquote erstmals seit der Wiedervereinigung unter fünf Prozent gesunken, die Beschäftigtenzahl erreicht ein Rekordhoch nach dem anderen. Von einer Abkühlung ist nichts zu sehen, sowohl Wohnraum als auch freie Gewerbeflächen werden ein immer rareres Gut.

Sind die steigenden Immobilienpreise also mit einer Blase gleichzusetzen, wie sie vor etwas mehr als zehn Jahren in den USA oder auch Spanien platzte? Die KfW hat gerade analysiert, dass die Situation in Deutschland damit nicht vergleichbar ist. Die Verschuldung der privaten Haushalte sei gering, die Nachfrage nach Wohneigentum weiter hoch. Eine bundesweite Blase sieht die KfW nicht. "Die Immobilienblase ist ein anhaltendes Schreckensszenario, dem aber die Grundlage fehlt", sagt auch Nedeljko Prodanovic von Stonehedge. "Ewig in der Geschwindigkeit weitergehen kann der Preisanstieg natürlich nicht, doch mit sinkenden Preisen ist nicht zu rechnen."

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