Preisvergleich nach Baujahren: Neubau fast überall vorn – außer in Hamburg und München
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- Hamburg und München sind die einzigen Städte unter den acht A-Standorten, wo die durchschnittlichen Angebotspreise für historische Altbauten bis 1930 über denen von Neubauten ab 2021 liegen
- In Frankfurt ist der Preissprung von Immobilien aus 1961 bis 1990 zu denen aus 1991 bis 2020 besonders deutlich: in Frankfurt am Main um 2.253 Euro auf durchschnittlich 6.766 €/m² und in Düsseldorf um 1.714 Euro auf 5.904 €/m²
- Deutliche Preisaufschläge bei Neubauten ab 2021 gegenüber Immobilien von 1991 bis 2020: in Stuttgart um 2.109 Euro auf im Schnitt 7.691 €/m², in Leipzig um 1.871 Euro auf 4.759 €/m², in München um 1.710 Euro auf 10.572 €/m² und in Berlin um 1.322 Euro auf 6.650 €/m²
Stuckverzierte Altbauten, klare Linien der 1960er und die Glasfassaden neuer Stadtquartiere – jedes Gebäude erzählt vom Wandel seiner Zeit. Doch wie groß ist der Abstand zwischen den Baujahresklassen? Die aktuelle VON POLL IMMOBILIEN Analyse vergleicht die durchschnittlichen Angebotspreise für Immobilien nach fünf definierten Baujahresklassen in den deutschen A-Städten – mit überraschenden Ergebnissen. Die Pressemitteilung dazu finden Sie nachfolgend und im Anhang als pdf.
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Herzliche Grüße
Franka Schulz
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Mail: Franka.Schulz@von-poll.com
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PRESSEMITTEILUNG
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Preisvergleich nach Baujahren: Neubau fast überall vorn – außer in Hamburg und München
- Hamburg und München sind die einzigen Städte unter den acht A-Standorten, wo die durchschnittlichen Angebotspreise für historische Altbauten bis 1930 über denen von Neubauten ab 2021 liegen
- In Frankfurt ist der Preissprung von Immobilien aus 1961 bis 1990 zu denen aus 1991 bis 2020 besonders deutlich: in Frankfurt am Main um 2.253 Euro auf durchschnittlich 6.766 €/m² und in Düsseldorf um 1.714 Euro auf 5.904 €/m²
- Deutliche Preisaufschläge bei Neubauten ab 2021 gegenüber Immobilien von 1991 bis 2020: in Stuttgart um 2.109 Euro auf im Schnitt 7.691 €/m², in Leipzig um 1.871 Euro auf 4.759 €/m², in München um 1.710 Euro auf 10.572 €/m² und in Berlin um 1.322 Euro auf 6.650 €/m²
Frankfurt am Main, 16. DEZEMBER 2025 – Zwischen stuckverzierten Altbauten, klaren Linien der 1960er und den Glasfassaden neuer Stadtquartiere erzählt jedes Gebäude vom Wandel seiner Zeit – und von seinem Wert. Doch was kostet Geschichte im Vergleich zur Moderne? Wie groß ist der Abstand zwischen den Baujahresklassen wirklich? Die aktuelle VON POLL IMMOBILIEN Analyse (www.von-poll.com) vergleicht die durchschnittlichen Angebotspreise1 für Immobilien nach fünf definierten Baujahresklassen2, geclustert bis Baujahr 1930, von 1931 bis 1960, von 1961 bis 1990, von 1991 bis 2020 und ab 2021, in den acht deutschen A-Städten3 – mit überraschenden Ergebnissen. Denn die Daten zeigen: Das Preisgefüge folgt längst nicht mehr allein der Baualterslogik – es spiegelt Marktknappheit, Lagequalität und Sanierungsstand wider.
„Die Auswertung bestätigt die Praxis: In absoluten Toplagen konkurriert der exzellente Altbau nicht mit dem Neubau – er ist seit jeher eine eigene, knappe Premiumklasse. Hohe Decken, historische Substanz, Charme, repräsentative Mikrolagen und aufwändige Sanierungen schaffen ein Produkt, das sich kaum reproduzieren lässt. Vor allem in München und Hamburg zeigen diese Altbauten in den besten Lagen, dass Geschichte ihren eigenen Marktwert hat – nicht als Ausreißer, sondern als Teil eines eigenständigen Premiumsegments, das seit Jahren stabil hohe Preise erzielt“, erklärt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Gleichzeitig differenziert der Markt stark: Immobilienangebote ab den 1930er Jahren bis 2020 folgen durchschnittlich einem anderen Preisgefüge als historischer Altbau und Neubau. Für Käufer bedeutet das aber auch: Wer den Wert verstehen will, sollte auf Lage, Bausubstanz und Zustand achten – Faktoren, die den Wert auch künftig beeinflussen.“
München und Hamburg sind die einzigen Städte unter den acht A-Standorten, in denen die durchschnittlichen Angebotspreise für Altbauten aus der Zeit bis 1930 über denen von Neubauimmobilien ab 2021 liegen. In München erreichen die Immobilienpreise für historische Altbauten durchschnittlich 11.856 €/m2, während Neubauten bei 10.572 €/m2 liegen. Auch in Hamburg zeigt sich ein ähnliches Bild: Hier werden für Altbauten durchschnittlich 7.336 €/m2 aufgerufen – für Neubauten hingegen 6.714 €/m2.
Dadurch ergeben sich in beiden Städten die deutlichsten Preisabstände innerhalb der A-Standorte – zwischen den Baujahresklassen bis 1930 sowie 1931 bis 1960. In München liegen die Quadratmeterpreise aus der Kriegs- und Nachkriegszeit im Schnitt 3.020 Euro unter den Preisen der historischen Altbauten, in Hamburg beträgt die Differenz immerhin 2.395 Euro. Die günstigsten Preise in beiden Städten finden Käufer dagegen bei Immobilien mit einem Baujahr zwischen 1961 und 1990 – in München aktuell im Schnitt bei 7.595 €/m2 und in Hamburg bei 4.490 €/m2.
Ein ähnliches Preisgefüge zeigt sich auch in den übrigen A-Städten, wo Objekte zwischen 1961 und 1990 durchweg die günstigsten Segmente des Marktes bilden. Interessanterweise entfällt in nahezu allen A-Städten der größte Angebotsanteil auf diese Baujahresklasse – mit Ausnahme von Leipzig und Berlin, wo die historischen Altbauten bis 1930 den Markt dominieren und mit 50 Prozent beziehungsweise 38 Prozent den größten Anteil am Gesamtangebot der jeweiligen Metropole stellen.
„Altbauten erfreuen sich nach wie vor großer Beliebtheit – sie prägen das Stadtbild, bieten großzügige Grundrisse, hohe Decken und architektonische Details, die viele Käufer besonders schätzen. Diese Objekte liegen häufig in zentralen, historisch gewachsenen Lagen wie in Berlin-Friedrichshagen, Charlottenburg oder Prenzlauer Berg und überzeugen durch hohe Lebensqualität und eine hervorragende Infrastruktur. Entsprechend bleibt die Nachfrage konstant hoch, was sich in stabilen bis steigenden Preisen widerspiegelt", sagt Andreas Gräfenstein, Geschäftsstellenleiter beim VON POLL IMMOBILIEN Partnershop Berlin Treptow-Köpenick. Und weiter: „Gebäude der Jahrgänge 1940 bis 1960 punkten durch ihre solide Bauweise, haben aber oft energetischen Nachholbedarf. Immobilien aus den Jahren 1961 bis 1980 sind dagegen das preisgünstigste Segment, da Dämmung, Fenster und Heizsysteme meist nicht mehr heutigen Standards entsprechen. Dafür bieten sie Potenzial für Eigennutzer und Investoren mit Modernisierungsbereitschaft. Neubauten ab 2021 schließlich stehen für höchsten energetischen und technischen Standard – entsprechend liegen die Preise in diesem Segment auf einem hohen Niveau.“
Während Immobilien zwischen 1961 und 1990 die niedrigsten Quadratmeterpreise aufrufen, ist der Preisunterschied zur nächsten Baujahresklasse zwischen 1991 und 2020 in Frankfurt am Main und Düsseldorf besonders deutlich: In der Mainmetropole liegt der Preis rund 2.253 Euro höher bei durchschnittlich 6.766 €/m2, in Düsseldorf beträgt der Aufschlag etwa 1.717 Euro bei durchschnittlich 5.904 €/m2. Aber auch in Köln und Hamburg liegt der Unterschied bei den Quadratmeterpreise zwischen diesen Baujahresklassen bei immerhin über 1.000 Euro – in Köln um 1.317 Euro auf durchschnittlich 5.332 €/m2 und in Hamburg mit einem Plus von 1.229 Euro auf 5.719 €/m2.
„Auch Gebäude aus den 1990er Jahren erreichen inzwischen ein Alter, in dem erste Modernisierungen anstehen – das sollten Käufer im Blick behalten. In einem dynamischen Markt wie Düsseldorf, in dem Neubauten durch hohe Bau- und Grundstückskosten zunehmend teurer werden, erscheinen Immobilien der Baujahre 1991 bis 2020 oft zunächst als attraktive Alternative. Allerdings zeigt sich bei näherem Hinsehen: Nicht jedes Objekt dieser Generation ist gleich – Unterschiede in Bauqualität, Lage und Ausstattung können erheblich sein und sich stark im Preis widerspiegeln“, lässt Claudia Brakonier, Geschäftsstellenleiterin der VON POLL IMMOBILIEN Partnershops Düsseldorf und Meerbusch wissen. Und weiter: „Für Interessenten ist es daher wichtiger denn je, genau hinzusehen und den tatsächlichen Wert einer Immobilie realistisch einzuschätzen. Eine qualifizierte Beratung hilft, Potenziale und Risiken richtig einzuordnen und fundierte Entscheidungen zu treffen.“
Ebenso auffällig ist der Preisunterschied bei Immobilien der Baujahre 1991 bis 2020 und Neubauten ab 2021 in Stuttgart, Leipzig, München und Berlin. In Stuttgart liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauten aktuell bei 7.691 Euro – rund 2.109 Euro mehr als bei Objekten aus der vorherigen Baualtersklasse. In Leipzig zahlen Käufer für Neubauimmobilien im Schnitt 4.759 €/m2 und damit 1.871 Euro mehr als für vergleichbare Immobilien aus den Jahren 1991 bis 2020. In München müssen Käufer für Neubauten durchschnittlich 10.572 €/m2 einkalkulieren – ein Aufpreis von 1.710 Euro gegenüber der nächstjüngeren Baujahreskategorie. In Berlin schließlich liegen die Quadratmeterpreise für Neubauobjekte bei 6.650 €/m2 – ein Plus von 1.322 Euro gegenüber Immobilien mit Baujahr 1991 bis 2020.
„Der deutliche Preisunterschied zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien in Stuttgart erklärt sich vor allem durch den oftmals höheren Sanierungsbedarf älterer Gebäude sowie durch teils sehr hohe Grundstückspreise in begehrten Lagen“, erklärt Ralph Schenkel, Geschäftsstellenleiter beim VON POLL IMMOBILIEN Partnershop Stuttgart. Und weiter: „Neubauobjekte sind besonders gefragt, da sie nicht nur moderne energetische Standards erfüllen, sondern häufig auch zusätzlichen Wohnkomfort bieten – etwa durch Aufzüge, Tiefgarage oder Smart-Home-Ausstattung. Wichtig ist: Eine allgemeine Aussage zu Preisniveaus älterer Baujahre ist nicht möglich, da diese stark davon abhängen, in welchem Umfang bereits Modernisierungen vorgenommen wurden. Hinzu kommt die anspruchsvolle Topografie Stuttgarts: In vielen Hanglagen ist das Bauen aufwendig und kostenintensiv, was sich direkt in den Quadratmeterpreisen von Neubauten niederschlägt und diese verteuert.“
B-Städte folgen Trend der A-Städte
Ein Blick auf die B-Städte Deutschlands zeigt ein ähnliches Preisgefüge wie bei den A-Standorten – ausgenommen München und Hamburg. Erwartungsgemäß bilden Neubauten ab dem Jahr 2021 die teuerste Preiskategorie unter allen Baujahresklassen. Im Vergleich zu Immobilien, die zwischen 1991 und 2020 erbaut wurden, fällt der Preissprung bei Neubauten in fast allen Städten besonders deutlich aus. Am günstigsten sind fast überall Immobilien aus den Jahren 1961 bis 1990. Sie prägen in nahezu allen Städten das Immobilienangebot am stärksten – lediglich in Dresden zeigt sich ein anderes Bild. Eine ausführliche Auswertung und tabellarische Übersicht gibt es auf der Website von VON POLL IMMOBILIEN: https://www.von-poll.com/de/immobilienblog/preisvergleich-nach-baujahren#bstdte-folgen-trend-der-astdte
Alle Daten und Grafiken dürfen mit einem Verweis auf die nachfolgende Quelle benutzt und veröffentlicht werden: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com).
Die Grafik sowie die Tabelle können digital mit Einbettungslink hier heruntergeladen werden:
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1 Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen von GeoMap für 2025 bis einschließlich drittes Quartal 2025.
2 Die Baujahresklassen sind in fünf Kategorien nach Wohnimmobilien mit einem Baujahr bis 1930, von 1931 bis 1960, von 1961 bis 1990, von 1991 bis 2020 und ab 2021 geclustert und beruhen auf einer Einteilung von VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
3 Als Grundlage zur Kategorisierung des deutschen Immobilienmarktes nutzt VON POLL IMMOBILIEN die Einstufung in A-, B-, C- und D-Städte von BulwienGesa. Dazu wurden die Städte nach ihrer funktionalen Bedeutung für den internationalen, nationalen sowie regionalen oder lokalen Immobilienmarkt gruppiert. Zu den A-Städten zählt VON POLL IMMOBILIEN zusätzlich Leipzig aufgrund der starken und bedeutenden Entwicklung in den vergangenen Jahren.
Über von Poll Immobilien GmbH
Die europaweit aktive von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com) hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von wertbeständigen Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen. Mit mehr als 400 selbständigen Shops und über 1.500 Immobilienprofis ist VON POLL IMMOBILIEN, wozu auch die Sparten VON POLL COMMERCIAL, VON POLL REAL ESTATE, VON POLL FINANCE sowie VON POLL HAUSVERWALTUNG gehören, in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Spanien, Ungarn, Italien, den Niederlanden, Frankreich und Luxemburg vertreten und damit eines der größten Maklerunternehmen Europas. Der Capital Makler-Kompass zeichnete VON POLL IMMOBILIEN im Oktoberheft 2025 erneut mit Bestnoten aus. Geschäftsführende Gesellschafter sind Daniel Ritter und Sassan Hilgendorf. Zur Geschäftsleitung zählen Beata von Poll, Dirk Dosch und Wolfram Gast.
von Poll Immobilien GmbH Feldbergstraße 35, 60323 Frankfurt am Main Telefon: +49 69 26 91 57-0 | Telefax: +49 69 26 91 57-11 E-Mail: frankfurt@von-poll.com | Internet: www.von-poll.com Geschäftsführer: Daniel Ritter, Sassan Hilgendorf USt.-Id.-Nr.: DE 208 940 728, Finanzamt Frankfurt am Main III.
