Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Soziale Vermieter: Schadenersatz für zu Unrecht gekündigte Mieter
- Am Gemeinwohl orientierte Wohnungsunternehmen fordern, unredlichen Vermietern ihren zu Unrecht erzielten Gewinn zu entziehen.
- Es geht um „Chancengleichheit“ zwischen Mieter und Vermieter, der das Recht auf Eigenbedarf missbraucht.
- Norddeutsche Landesregierungen müssen Gesetzesregelung auf den Weg bringen.
36/2025
Hamburg/Kiel/Schwerin. Die am Gemeinwohl orientierten Wohnungsunternehmen haben Schadenersatz für Mieter gefordert, denen zu Unrecht wegen Eigenbedarf die Wohnung gekündigt wurde.
„Wir brauchen rasch eine gesetzliche Regelung, nach der ein Mieter von seinem früheren Vermieter Geld verlangen darf, wenn dieser fälschlicherweise Eigenbedarf angemeldet hatte“, sagt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). „Mieter müssen dauerhaft einen Anspruch auf die Summe haben, die der Vermieter bei einem neuen Mietvertrag zusätzlich einnimmt.“
Die Landesregierungen in Hamburg, Kiel und Schwerin sollten eine entsprechende Bundesratsinitiative starten, so der Verbandsdirektor weiter. „Nur so kann verhindert werden, dass über den Weg der Kündigung wegen Eigenbedarfs Mieterinnen und Mieter, die schon lange in einer Wohnung leben und daher eine vergleichsweise geringe Miete zahlen, aus Profitinteresse aus ihrem angestammten Zuhause vertrieben werden.“
Gesetzliche Regelung würde „Chancengleichheit“ schaffen
Die sozialen Vermieter erhoffen sich von einer gesetzlichen Regelung „Chancengleichheit“ zwischen Mieter und Vermieter. „Wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter hätten eine größere Möglichkeit, nach ihrem (erzwungenen) Auszug zu prüfen, ob der Vermieter den Eigenbedarf auch tatsächlich umsetzt“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Für unredliche Vermieter hingegen steigt das Risiko, hohen Schadenersatz an seinen früheren Mieter leisten zu müssen. Damit sinkt der Anreiz, zu täuschen.“
Bislang sei es für Mieter schwierig, den vom Vermieter fälschlicherweise geltend gemachten Eigenbedarf zu sanktionieren, so der Verbandsdirektor. „Das liegt an der zeitlichen Abfolge. Der Mieter kann einen Missbrauch erst nach seinem Auszug feststellen. Bei einer mit einem erneuten Umzug verbundenen Rückkehr in die bisherige Wohnung entsteht dem Mieter aber oft ein unverhältnismäßig hoher Aufwand. In der Folge kommen Vermieter mit dem Missbrauch des Rechts auf Eigenbedarf meist durch.“
Die Gesetzesregelung müsse den (zeitlichen) Nachteil des Mieters dahingehend ausgleichen, dass dieser den ‚Gewinn‘ des Vermieters bei einer Neuvermietung erhalte, ohne dass der Mieter wieder in die alte Wohnung ziehen müsse, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Wir sind sicher, dass Vermieter es sich dann genau überlegen, ob sie beim Eigenbedarf tricksen wollen. Im Falle eines Falles müssten sie ihrem früheren Mieter sehr viel Geld überweisen.“
Unlautere Vermieter nutzen schwierige Lage auf dem Wohnungsmarkt
„Unlautere Vermieter nutzen die schwierige Lage auf dem Wohnungsmarkt, bei einer Neuvermietung deutlich höhere Mieten zu realisieren und so ihren Gewinn zu steigern“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner weiter. „Natürlich muss ein Eigentümer Zugriff auf seine Immobilie haben, wenn er Eigenbedarf hat. Dieses Recht jedoch zu missbrauchen, um langjährige Mieterinnen und Mieter loszuwerden und die Wohnung dann neu teuer an Dritte zu vermieten, das ist unsozial und entspricht nicht unserer Vorstellung von sozialer Verantwortung eines Vermieters.“
Hintergrund der Forderung ist die schwierige Lage auf dem Wohnungsmarkt in größeren norddeutschen Städten. Vor allem um langjährige oder unbequeme Mieter loszuwerden, nutzen einige Vermieter das Instrument der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Häufig trifft es langjährige Mieter und jene, die Mängel anzeigen oder sich auf die Mietpreisbremse berufen. Das geht aus einer Aufstellung der Mietervereine hervor.
Eigenbedarfskündigung zu Gunsten des Ehepartners wegen eines Trennungsjahrs, „überraschende Versöhnung“ nach Auszug des Mieters.
In einem Fall hatte eine Mieterin der Betriebskostenabrechnung widersprochen und den Vermieter im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse gerügt. In einem anderen Fall meldeten Mieter wiederholt Feuchtigkeit und Schimmel. Sie erhielten die Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs, ebenso wie ein Mieter, der sich erfolgreich auf die Mietpreisbremse bezogen hatte.
Oftmals meldeten die Vermieter zwar Eigenbedarf an. Später jedoch stellte sich dieser als vorgeschoben heraus. In einem Fall sollte der Sohn des Vermieters einziehen sollte, was er nicht tat. In einem anderen Fall bot der Vermieter nach dem Auszug des Mieters über ein Immobilienportal seine „leer stehende Wohnung“ zum Verkauf an.
Ein Missbrauchsfall wurde 2024 vor dem AG Bergedorf verhandelt. Eine Vermieterin hatte einer Familie wegen Eigenbedarfs gekündigt. Vermeintlich, weil sie das Gebäude auf dem zwangsversteigerten Grundstück abreißen und Wohnraum für sich und ihre Familie errichten wollte. Dieser Plan hat sich nach Ansicht des Gerichts jedoch schon vor Auszug der Familie zerschlagen, dennoch wurde die Kündigung aufrechterhalten. Anschließend hatte die Vermieterin das Grundstück mit hohem Gewinn an einen Investor verkauft. Die Eigentümerin wurde vom Amtsgericht wegen Betruges zu einer Geldstrafe verurteilt und der durch den Verkauf des Grundstücks erzielte Gewinn abgeschöpft. Das dürfte bisher eine Ausnahme in der Rechtsprechung zu sein.
Dass Gerichte für den Missbrauch von Eigenbedarfkündigungen inzwischen sensibilisiert sind, zeigt auch ein anderer Fall. Da der Enkel des Vermieters nicht in die frei gewordene Wohnung einzog, erhielten die früheren Mieter Schadensersatz in Höhe von 12.000 Euro zugesprochen.
„Wir wollen genau das erreichen“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Wenn ein Vermieter sich nicht an die geltenden Gesetze hält, dann muss der Gewinn abgeschöpft werden und dem früheren Mieter zu Gute kommen.“
15-05-2025
Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) vertritt in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein insgesamt 464 Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften. In den von ihnen verwalteten 775.000 Wohnungen leben rund zwei Millionen Menschen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter liegt bei den VNW-Unternehmen bei 6,59 Euro. Der VNW ist der Verband der Vermieter mit Werten.
V.i.S.P.: Oliver Schirg, Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), Referat Kommunikation, Telefon: +49 40 52011 226, Mobil: +49 151 6450 2897, Mail: schirg@vnw.de