Immobilienmarkt in kleineren Universitätsstädten: Preisdynamik kehrt zurück
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- Am teuersten sind Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 40 Quadratmetern in Erlangen mit 6.338 €/m2 (Miete: 19,14 €/m2), wobei Erlangen mit 13,5 Prozent auch die höchste Preissteigerung im ersten Halbjahr 2025 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum aufweist
- Preise über 5.000 €/m2 erwarten Kaufinteressenten in Regensburg mit 5.686 €/m2 (Miete: 17,22 €/m2), Freiburg im Breisgau mit 5.676 €/m2 (Miete: 20,81 €/m2), Potsdam mit 5.601 €/m2 (Miete: 18,47 €/m2), Konstanz mit 5.586 €/m2 (Miete: 19,80 €/m2), Tübingen mit 5.333 €/m2 (Miete: 19,80 €/m2) und Heidelberg mit 5.108 €/m2 (Miete: 23,18 €/m2)
- Am günstigsten sind die Quadratmeterpreise für kleinere Wohneinheiten in Chemnitz mit 1.129 €/m2 (Miete: 6,20 €/m2), Wuppertal mit 1.731 €/m2 (Miete: 10,14 €/m2) und Magdeburg mit 1.899 €/m2 (Miete: 7,92 €/m2)
Kleinere Universitätsstädte haben einen besonderen Charme und sind weiterhin gefragt bei Studenten sowie Investoren. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche bis maximal 40 Quadratmeter in kleineren Universitätsstädten in Deutschland im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 analysiert. Zum Vergleich zeigt eine separate Auswertung die Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise ohne Quadratmeter-Begrenzung in den jeweiligen Standorten. Die Pressemitteilung dazu finden Sie nachfolgend und im Anhang als pdf.
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Herzliche Grüße
Franka Schulz
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Mail: Franka.Schulz@von-poll.com
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PRESSEMITTEILUNG
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Immobilienmarkt in kleineren Universitätsstädten: Preisdynamik kehrt zurück
- Am teuersten sind Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 40 Quadratmetern in Erlangen mit 6.338 €/m2 (Miete: 19,14 €/m2), wobei Erlangen mit 13,5 Prozent auch die höchste Preissteigerung im ersten Halbjahr 2025 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum aufweist
- Preise über 5.000 €/m2 erwarten Kaufinteressenten in Regensburg mit 5.686 €/m2 (Miete: 17,22 €/m2), Freiburg im Breisgau mit 5.676 €/m2 (Miete: 20,81 €/m2), Potsdam mit 5.601 €/m2 (Miete: 18,47 €/m2), Konstanz mit 5.586 €/m2 (Miete: 19,80 €/m2), Tübingen mit 5.333 €/m2 (Miete: 19,80 €/m2) und Heidelberg mit 5.108 €/m2 (Miete: 23,18 €/m2)
- Am günstigsten sind die Quadratmeterpreise für kleinere Wohneinheiten in Chemnitz mit 1.129 €/m2 (Miete: 6,20 €/m2), Wuppertal mit 1.731 €/m2 (Miete: 10,14 €/m2) und Magdeburg mit 1.899 €/m2 (Miete: 7,92 €/m2)
- Während die Durchschnittspreise für kleinere Wohneinheiten bis 40 Quadratmeter in Erlangen mit 13,5 Prozent am signifikantesten gestiegen sind, haben sie in Flensburg mit -8,2 Prozent am stärksten nachgegeben
Frankfurt am Main, 28. OKTOBER 2025 – In kleineren Universitätsstädten pulsiert das Leben zwischen Hörsaal, Altstadt und Café – hier zu wohnen, heißt oftmals geringere Lebenshaltungskosten als in Großstädten und zudem mehr Ruhe und Lebensqualität. Daher zieht es Studenten und Investoren weiterhin in die charmanten Hochschulorte. Viele Städte haben in den letzten Jahren Preisrückgänge hinnehmen müssen, doch nun kehrt die Dynamik zurück: Eigentumswohnungen werden wieder gefragter, die Preise steigen. Doch wie genau sieht es vor allem bei den kleineren Wohneinheiten aus? Die VON POLL IMMOBILIEN (www.von-poll.com) Experten haben die Kaufpreisentwicklung1 von Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche bis maximal 40 Quadratmeter in kleineren Universitätsstädten2 in Deutschland im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 analysiert. Zum Vergleich zeigt eine separate Auswertung die Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise ohne Quadratmeter-Begrenzung in den jeweiligen Standorten.
„Die Zahlen spiegeln die aktuelle Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt wider: Nachdem sich die Immobilienpreise 2023 mehrheitlich nach unten entwickelt haben, sind sie im ersten Halbjahr 2025 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum in 35 der 46 analysierten kleineren Universitätsstädte gestiegen. Neben leichten bis moderaten Preisanstiegen, verzeichnen neun Standorte sogar Preiszuwächse im zweistelligen Bereich. In den meisten Regionen ist die Bodenbildung sichtlich erreicht, weshalb Kaufinteressenten nicht länger auf weiter sinkende Preise spekulieren, sondern den Moment jetzt nutzen sollten“, weiß Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Gerade für Kapitalanleger, die auf der Suche nach kleineren Wohneinheiten sind, die vor allem bei Studenten beliebt sind, ergeben sich in den kleineren Universitätsstädten interessante Investitionsmöglichkeiten mit attraktiven Renditechancen. Denn die Nachfrage nach eben diesen Wohnungsgrößen bleibt in Universitätsstädten konstant hoch.“
Interessenten, die in einer der kleineren Universitätsstädte nach einer Eigentumswohnung mit einer Größe von bis zu 40 Quadratmeter suchen, zahlen in Erlangen mit durchschnittlich 6.338 €/m2 (Miete: 19,14 €/m2) am meisten. Auffällig ist zudem, dass Erlangen gleichzeitig die höchste Preissteigerung im gesamten Ranking verzeichnet: Die Quadratmeterpreise sind dort im ersten Halbjahr 2025 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um 13,5 Prozent gestiegen. Mit deutlichem Abstand folgen Regensburg mit 5.686 €/m2 (Miete: 17,22 €/m2), Freiburg im Breisgau mit 5.676 €/m2 (Miete: 20,81 €/m2), Potsdam mit 5.601 €/m2 (Miete: 18,47 €/m2), Konstanz mit 5.586 €/m2 (Miete: 19,80 €/m2), Tübingen mit 5.333 €/m2 (Miete: 19,80 €/m2) und Heidelberg mit 5.108 €/m2 (Miete: 23,18 €/m2). Während die Immobilienpreise in Regensburg und Potsdam mit einem Plus von 10,3 Prozent beziehungsweise 12 Prozent deutlich angezogen haben, sind sie in Konstanz mit 3,9 Prozent sowie Freiburg im Breisgau und Heidelberg mit jeweils 2,2 Prozent nur leicht gestiegen. Lediglich in Tübingen haben sich die Preise im ersten Halbjahr 2025 um -2,2 Prozent nach unten entwickelt.
„Der Immobilienmarkt in Erlangen zeigt sich äußerst stabil. Die Ansiedlung diverser DAX-Unternehmen wie Siemens, Schaeffler oder Adidas sowie der bekannten Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg, sorgt weiterhin für eine sehr hohe Nachfrage nach Wohnraum. Dabei haben sich die Preise in allen Segmenten seit 2023 erholt und sind sogar schon wieder leicht gestiegen. Das Angebot ist etwas zurückgegangen. Durch die stark gestiegenen Mieten ist zudem die Vermarktungsdauer wieder auf unter fünf Monate gesunken“, erklärt Matthias Gebhardt, Geschäftsstelleninhaber der VON POLL IMMOBILIEN Partnershops Erlangen, Forchheim und Herzogenaurach. Er fügt hinzu: „Der Bedarf an kleineren Wohneinheiten ist insgesamt gewachsen. Nicht nur die Zahl der Studenten in Erlangen ist hoch, auch bei Berufseinsteigern und Doktoranten sind kleine Eigentumswohnungen gefragt. Außerdem nimmt die Anzahl der Single-Haushalte weiterhin zu.“
Am günstigsten sind die Durchschnittspreise für eine Eigentumswohnung mit einer Größe bis maximal 40 Quadratmeter in den Universitätsstädten Chemnitz mit 1.129 €/m2 (Miete: 6,20 €/m2), Wuppertal mit 1.731 €/m2 (Miete: 10,14 €/m2) und Magdeburg mit 1.899 €/m2 (Miete: 7,92 €/m2). Während die Kaufpreise in Chemnitz im ersten Halbjahr 2025 um -4,4 Prozent gesunken sind, sind sie in Magdeburg und Wuppertal mit -0,2 Prozent beziehungsweise 1,1 Prozent eher stagniert.
„Seit Anfang des Jahres erleben wir in Wuppertal wieder deutlich mehr Bewegung am Immobilienmarkt. Die Preise haben sich nach den Korrekturen 2023 stabilisiert, bei hochwertigen Wohnungen in guten Lagen sehen wir sogar wieder leichte Anstiege. Gerade bei Eigentumswohnungen bis 40 Quadratmeter spüren wir einen klaren Nachfragezuwachs. Kapitalanleger, Studierende und Singles setzen auf kompakte Einheiten: überschaubare Kosten, sichere Vermietbarkeit und solide Renditen. Besonders gefragt sind Lagen in Elberfeld und in Hochschulnähe“, sagt Constantin Pauly, Geschäftsstelleninhaber des VON POLL IMMOBILIEN Partnershops Wuppertal. Und weiter: „Für Investoren ist Wuppertal derzeit äußerst spannend: vergleichsweise günstige Einstiegspreise, eine wachsende Hochschulstadt mit über 23.000 Studierenden, eine starke Verkehrsanbindung ins Rheinland sowie Ruhrgebiet und Mietrenditen, die in vielen A- und B-Städten kaum noch zu erzielen sind. Wer hier clever investiert, sichert sich eine Immobilie mit Zukunftspotenzial.“
Etwas teurer, aber immer noch im unteren Teil des Immobilienpreisrankings bei Eigentumswohnungen mit einer Höchstfläche von 40 Quadratmetern – und mit Angebotspreisen zwischen 2.000 €/m2 und 3.000 €/m2 – finden sich die Universitätsstädte Mönchengladbach (Miete: 11,09 €/m2), Halle an der Saale (Miete: 8,94 €/m2), Saarbrücken (Miete: 13,04 €/m2), Hildesheim (Miete: 11,39 €/m2), Flensburg (Miete: 9,77 €/m2), Erfurt (Miete: 10,21 €/m2), Siegen (Miete: 11,75 €/m2), Göttingen (Miete: 14,37 €/m2), Kaiserslautern (Miete: 13,64 €/m2), Coburg (Miete: 9,09 €/m2), Kassel (Miete: 13,20 €/m2), Frankfurt an der Oder (Miete: 8,81 €/m2) und Greifswald (Miete: 11,88 €/m2). Hinsichtlich der Preise haben sich die Universitätsstädte im diesem Segment im ersten Halbjahr 2025 verglichen mit dem Vorjahr sehr unterschiedlich entwickelt: Halle (Saale), Göttingen, Hildesheim, Coburg und Saarbrücken verzeichneten deutliche Preissteigerungen zwischen 8,5 Prozent und 10,4 Prozent. In Kaiserslautern, Greifswald und Flensburg hingegen gaben die Immobilienpreise zwischen -4,4 Prozent und -8,2 Prozent nach. Somit sind die Preise im Segment der Eigentumswohnungen mit bis zu 40 Quadratmetern in Flensburg am stärksten innerhalb des Rankings gefallen.
Für 3.000 €/m2 bis 4.000 €/m2 werden Kaufinteressenten, die eine Wohnung mit einer Größe von bis zu 40 Quadratmeter suchen, in den kleineren Universitätsstädten Braunschweig (Miete: 12,16 €/m2), Bielefeld (Miete: 13,04 €/m2), Paderborn (Miete: 12,06 €/m2), Oldenburg (Miete: 14,19 €/m2), Passau (Miete: 14,15 €/m2), Lüneburg (Miete: 14,85 €/m2), Trier (Miete: 13,87 €/m2), Marburg (Miete: 15,12 €/m2), Jena (Miete: 12,96 €/m2), Aachen (Miete: 14,85 €/m2) und Bayreuth (Miete: 13,86 €/m2) fündig. Besonders signifikant nach oben entwickelt haben sich die durchschnittlichen Kaufpreise dabei in Jena mit 8,8 Prozent, in Braunschweig mit 9,9 Prozent sowie in Aachen mit einem Plus von 11,6 Prozent. Während die anderen Universitätsstädte in dieser Preiskategorie eher stagniert beziehungsweise moderate Preiszuwächse verzeichnet haben, haben die Immobilienpreise in Marburg mit -6,1 Prozent deutlich nachgegeben. Damit weist Marburg den drittstärksten Preisrückgang unter den analysierten Universitätsstädten auf.
„Gerade bei kleineren, preislich attraktiven Wohneinheiten sehen wir einen deutlichen Nachfragezuwachs. Die erhöhte Nachfrage in Kombination mit einem immer noch geringen Angebot wirkt sich auch auf die Preisentwicklung aus – die Preise für kleinere Wohnungen steigen. Mit der RWTH Aachen University beheimatet die Stadt eine der renommiertesten Universitäten Deutschlands und zugleich eine der anerkanntesten technischen Hochschulen Europas. Der ausgezeichnete Ruf als Universitätsstadt, aber auch die Lage im Dreiländereck Deutschland-Niederlande-Belgien, machen Aachen zu einem stark nachgefragten Wohnort, der auch für Pendler überaus interessant ist“, erläutert Timm Goldbeck, Geschäftsstellenleiter bei den VON POLL IMMOBILIEN Partnershops Aachen und Düren. Er ergänzt: „Als Studenten- und Pendlerstadt zeichnet sich Aachen durch eine konstant hohe Nachfrage – gerade nach kleineren Wohneinheiten – und eine dementsprechend sehr gute Vermietbarkeit aus. Hinzu kommt, dass die Stadt vor allem für überregionale Anleger preislich immer noch sehr attraktiv ist.“
In den folgenden kleineren Universitätsstädten müssen Interessenten mit Preisen zwischen 4.000 €/m2 und 5.000 €/m2 für eine Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von bis zu 40 Quadratmeter kalkulieren: In Rostock mit 4.094 €/m2 (Miete: 11,87 €/m2), in Würzburg mit 4.164 €/m2 (Miete: 16,66 €/m2), in Gießen mit 4.190 €/m2 (Miete: 14,85 €/m2), in Lübeck mit 4.278 €/m2 (Miete: 13,24 €/m2), in Kiel mit 4.286 €/m2 (Miete: 12,91 €/m2), in Mainz mit 4.326 €/m2 (Miete: 17,95 €/m2), in Koblenz mit 4.382 €/m2 (Miete: 15,19 €/m2), in Heilbronn mit 4.432 €/m2 (Miete: 19,80 €/m2), in Darmstadt mit 4.765 €/m2 (Miete: 20,12 €/m2), in Bamberg mit 4.773 €/m2 (Miete: 14,49 €/m2), in Augsburg mit 4.810 €/m2 (Miete: 19,65 €/m2) und in Ulm mit 4.862 €/m2 (Miete: 19,80 €/m2). Die große Mehrheit der Städte aus dieser Gruppe zeichnet sich im ersten Halbjahr 2025 durch leichte bis starke Preisanpassungen nach oben aus. Besonders hoch waren die Wertzuwächse in Rostock und Würzburg mit 9,4 Prozent beziehungsweise 9,5 Prozent, in Heilbronn mit 11,6 Prozent sowie in Kiel und Koblenz mit 12,3 Prozent beziehungsweise 12,8 Prozent. Damit weisen Koblenz und Kiel die zweit- und drittstärkste Preissteigerung unter den analysierten kleineren Universitätsstädten auf. In Lübeck allerdings sind die Durchschnittspreise um -7,5 Prozent gesunken, was den zweitstärksten Preisrückgang in der Analyse bedeutet.
Vergleich zeigt: Kleine Wohnungen in Universitätsstädten oft teurer als größere
In 28 von 46 untersuchten Universitätsstädten liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bis 40 Quadratmeter über dem jeweiligen Durchschnittspreis des Standorts, während sich bei den Mieten sogar in 44 von 46 Städten höhere Werte für diese kleineren Wohneinheiten zeigen. Für Eigennutzer bedeutet das höhere Einstiegshürden, für Kapitalanleger hingegen ein deutliches Signal: Die Nachfrage nach kleinen Wohneinheiten ist stabil und verspricht langfristig solide Vermietungs- und Renditechancen. Die komplette Auswertung zu der Entwicklung der Kaufpreise bei Eigentumswohnungen ohne Quadratmeterbegrenzung in den kleineren Universitätsstädten steht im VON POLL IMMOBILIEN Blog zur Verfügung: https://www.von-poll.com/de/immobilienblog/immobilienmarkt-in-kleineren-universitaetsstaedten-2025#vergleich-zeigt-kleine-wohnungen-in-universittsstdten-oft-teurer-als-grere
1 Die Datengrundlage der Kauf- und Mietpreisanalyse bei Wohnungen mit einer Wohnungsgröße bis 40 Quadratmeter und ohne Quadratmeter-Begrenzung beruht auf den durchschnittlichen Angebotspreisen von GeoMap und VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) für das erste Halbjahr 2025 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024.
2 Als Grundlage zur Kategorisierung des deutschen Immobilienmarktes nutzt VON POLL IMMOBILIEN die Einstufung in A-, B-, C- und D-Städte von BulwienGesa. Dazu wurden die Städte nach ihrer funktionalen Bedeutung für den internationalen, nationalen sowie regionalen oder lokalen Immobilienmarkt gruppiert. BulwienGesa klassifiziert dabei 46 Städte bei den C- und D-Standorten mit mindestens 7.000 Studierenden als Universitäts- beziehungsweise Hochschulstädte, wobei A- und B-Städte aufgrund der gesonderten Betrachtung nicht berücksichtigt werden.
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Die europaweit aktive von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com) hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von wertbeständigen Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen. Mit mehr als 400 selbständigen Shops und über 1.500 Immobilienprofis ist VON POLL IMMOBILIEN, wozu auch die Sparten VON POLL COMMERCIAL, VON POLL REAL ESTATE, VON POLL FINANCE sowie VON POLL HAUSVERWALTUNG gehören, in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Spanien, Ungarn, Italien, den Niederlanden, Frankreich und Luxemburg vertreten und damit eines der größten Maklerunternehmen Europas. Der Capital Makler-Kompass zeichnete VON POLL IMMOBILIEN im Oktoberheft 2025 erneut mit Bestnoten aus. Geschäftsführende Gesellschafter sind Daniel Ritter und Sassan Hilgendorf. Zur Geschäftsleitung zählen Beata von Poll, Dirk Dosch und Wolfram Gast.
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