Steigender Wettbewerb um Top-Immobilien: Investoren verändern ihre Strategien
Frankfurt am Main (ots)
PwC- und ULI-Studie zu europäischen Immobilientrends 2014: Investments in B-Lagen oder eigene Projektentwicklungen im Fokus / Krisenländer melden sich zurück / Deutsche Metropolen behaupten Führungsposition
Top-Immobilien in Städten wie London, Paris oder München und weiteren deutschen Großstädten sind nach Einschätzung von rund 60 Prozent der über 500 befragten Experten mittlerweile überbewertet ("over-priced"), wie aus der Studie "Emerging Trends in Real Estate® Europe 2014" der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC und dem Urban Land Institute (ULI) hervorgeht. Zudem sagen gut sieben von zehn Befragten, dass attraktive Investitionsobjekte immer schwerer zu finden sind.
"Die hohen Preise für Immobilien in Top-Lagen führen dazu, dass Investoren sich nun verstärkt auf 1B-Lagen mit einem relativ sicheren Cash-flow fokussieren, wie etwa Randgebiete der Metropolen oder mittelgroße Städte. Darüber hinaus werden eigene Projektentwicklungen verstärkt als Alternative gesehen, um an Top-Immobilien heranzukommen. Gleichzeitig lässt der Wettbewerbsdruck die Risikobereitschaft steigen, wie die schnelle Erholung der Immobilienmärkte in Irland und insbesondere Spanien unterstreicht", kommentiert Jochen Brücken, verantwortlicher Partner für den Bereich Real Estate bei PwC Deutschland.
Leichte Entspannung bei der Beschaffung von Fremdkapital
Ungeachtet dieser Marktherausforderungen sind die Immobilienexperten ausgesprochen optimistisch. Auf einer Skala von 5 ("hervorragend") bis 1 ("sehr schlecht") bewerten die Befragten die Ertragsperspektiven neuer Investments mit durchschnittlich 3,58 Punkten. Dies ist nicht nur eine massive Verbesserung im Vergleich zum Vorjahr (rund 2,9 Punkte), sondern auch der höchste Stand seit der erstmaligen Erhebung im Jahr 2006. Dabei dürfte auch die voraussichtlich bessere Fremdkapitalversorgung und damit leichtere Finanzierbarkeit der Investments eine Rolle spielen: Knapp drei Viertel der Experten sind der Ansicht, dass in den kommenden zwölf Monaten mehr Mittel von Fonds, Versicherungen und anderen Investoren in den Immobilienmarkt fließen. Immerhin rund 50 Prozent rechnen mit einer Ausweitung der Kreditfinanzierung durch die klassischen Immobilienfinanzierer, die Geschäfts- und Hypothekenbanken. Dabei liegen die Beleihungsquoten ("Loan-to-Value-Ratio", LTV) in einer Bandbreite von max. 50 bis 65 Prozent. Banken gehen gleichwohl unverändert selektiv bei der Wahl ihrer Kreditnehmer vor. Auch auf den ausländischen Märkten spielen deutsche Banken eine signifikante Rolle. Während darüber hinaus einige Marktteilnehmer für Debt Funds langfristig keine Zukunft sehen, weil sie die Renditen, die sie ihren Anlegern in Aussicht gestellt haben, nicht erreichen werden, gibt es Anzeichen, dass die Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) wieder verstärkt im Markt zu sehen sein werden.
Rückkehrer und überraschende Neueinsteiger in den Top-10
München gilt in Europa als der Top-Standort für langfristig orientierte, eigenkapitalstarke Investments in Bestandsimmobilien. Auf dem zweiten Rang (vgl. Tabelle) folgt Dublin, das im Vorjahr noch auf Rang 20 lag. Wie in 2013 stehen Hamburg (Rang 3) und Berlin (Rang 4) bezogen auf Bestandsimmobilien sehr hoch im Kurs bei Investoren in Europa, zudem schafft Frankfurt wieder den Sprung in die Top-10. Insgesamt beurteilt mehr als die Hälfte der Marktteilnehmer die Geschäftsaussichten in Deutschland für 2014 besser als im Vergleich zum Vorjahr.
Im Ranking für neue Investments führt dagegen Dublin, gefolgt von Hamburg, Berlin und Istanbul. "Der in dieser Perspektive vergleichsweise niedrige siebte Platz für München dürfte vor allem darauf zurückzuführen sein, dass es immer weniger Flächen für attraktive Neubauten gibt. Auch dies ist eine Ursache für die starke Wertsteigerung der Bestandsimmobilien", erläutert Claudia C. Gotz, Geschäftsführerin ULI Germany.
Mieten und Immobilienpreise werden nach Einschätzung der Immobilienexperten nicht nur in München, sondern auch in Berlin und Hamburg weiterhin deutlich zulegen. Im Vergleich der 27 europäischen Standorte prognostizieren die Branchenbeobachter nur für Dublin einen stärkeren Anstieg.
Studentenwohnheim statt Shopping-Mall
Als besonders attraktiv gelten kleinere Marktsegmente, wie beispielsweise Studentenwohnheime, denen vier von fünf Befragte eine gute bzw. sehr gute Wertentwicklung zutrauen. Auch Rechenzentren, Gesundheitseinrichtungen und Wohnimmobilien mit besonderen Betreuungs- oder Dienstleistungsangeboten stehen weit oben auf der Liste. Etwas abgefallen in der Gunst der Investoren sind Einzelhandelsobjekte in Top-Lagen der Innenstädte, bei denen nur 50 Prozent der Befragten die Investmentperspektiven als gut oder sehr gut bezeichnen. Einkaufszentren halten 35 Prozent für attraktiv und in Gewerbegebiete/Businessparks würden nur 20 Prozent bevorzugt investieren.
Europas Top-10-Märkte: Ranking nach Ertragseinschätzung für Bestandsimmobilien Rang 2014 (in Klammern: Rang im Vorjahr) 1 München (1) 2 Dublin (20) 3 Hamburg (5) 4 Berlin (2) 5 London (3) 6 Zürich (7) 7 Istanbul (4) 8 Kopenhagen (12) 9 Stockholm (8) 10 Frankfurt (11)
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Die Studie "Emerging Trends in Real Estate® Europe 2014" wird seit 2006 von PwC und dem Urban Land Institute herausgegeben. Für die aktuelle Studie wurden über 500 Fonds-/Investmentmanager, Projektentwickler, Immobiliendienstleister, Finanzinvestoren, Immobiliengesellschaften, Banken und andere Finanzdienstleister europaweit befragt.
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Bereits seit 1936 widmet sich das Urban Land Institute (ULI) als mitgliedergeführtes immobilienwirtschaftliches Institut (NPO) der nachhaltigen Entwicklung und Nutzung urbaner Räume. Weltweit haben sich über 30.000 Mitglieder angeschlossen, die das gesamte Spektrum der öffentlichen und privaten Immobilienwelt - von der Stadtplanung bis zu den Kapitalmärkten - repräsentieren. Das ULI ist neben Washington, London und Hong Kong mit einer Geschäftsstelle in Frankfurt am Main, dem ULI Germany/Austria/Switzerland, vertreten.
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