Über 1 Mrd. Euro für Logistik- und Industrieimmobilien im 3. Quartal - Die Assetklasse eilt von Rekord zu Rekord
Frankfurt (ots)
Das Transaktionsgeschehen auf dem deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt hat nach Informationen von JLL von Quartal zu Quartal zugenommen. Nach knapp 700 Mio. Euro im ersten und 950 Mio. Euro im zweiten Quartal wurde nun sogar die Milliarden-Grenze geknackt: 1,055 Mrd. Euro flossen zwischen Juli und September in diese Assetklasse. Damit erreicht das Transaktionsvolumen im Dreivierteljahreszeitraum insgesamt 2,7 Mrd. Euro, entsprechend einem Plus von 20% im Jahresvergleich. Der Fünfjahresschnitt ist sogar um 84% übertroffen. Auf Basis eines auch erwartet starken letzten Quartals hat 2015 einmal mehr einen neuen Transaktionsrekord im Visier, das Ergebnis vom letzten Jahr (3,6 Mrd. Euro) übertreffend.
Ausländische Kapitalquellen machten mit 1,9 Mrd. Euro den überwiegenden Anteil des Dreivierteljahresvolumens in 2015 aus. Von den sechs größten Deals wurden fünf durch ausländische Investoren getätigt. Schon in den letzten Jahren wurde der Logistikimmobilien-Investmentmarkt immer internationaler. Nach einem Anteil ausländischer Investoren vor drei Jahren von lediglich 44 % waren es 2013 51% und schon 65% in 2014, ein Niveau, das ebenfalls für das noch laufende Jahr gilt. Der Logistikimmobilien-Investmentmarkt ist zudem auch internationaler als der Investmentmarkt in anderen Immobiliensegmenten. Über alle gewerblichen Immobilienanlageklassen hinweg liegt der Anteil ausländischer Investoren mit 54% zurzeit deutlich niedriger. Die meisten Transaktionen würden dabei ohne Finanzierungsvorbehalt und im Normalfall mit deutlich geringerem LTV realisiert, als das noch in 2008 üblich gewesen sei.
Drei Monate vor Jahresende haben Einzeltransaktionen in einer Größenordnung von zusammen 1,75 Mrd. Euro das Volumen des gesamten Vorjahres bereits übertroffen. Paketverkäufe machen in den ersten neun Monaten 35 % des Transaktionsvolumens im Logistikbereich aus. Das ist in etwa so viel wie im Durchschnitt über alle Assetklassen hinweg (33%).
Die sehr hohe Nachfrage nach Logistik- und Industrieimmobilien von Anlegern aus dem In- und Ausland führt unverändert zu weiter steigenden Preisen und damit sinkenden Anfangsrenditen. Im Durchschnitt über die Big 7 wird ein Wert von 5,37% erreicht, das sind noch mal 15 Basispunkte weniger als vor drei Monaten und sogar 91 Basispunkte unter dem Wert des Vergleichszeitraums im Vorjahr. In keiner anderen Immobilienanlageklasse gab es solch starke Renditerückgänge zu beobachten. Spitzenrenditen bei Einzeltransaktionen werden nur an Core-Standorten in Verbindung mit langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern erzielt. Das ist der Grund, warum sich das Interesse der Anleger nicht nur auf das so und so knappe Angebot an Core-Objekten richtet: die Statistik weist 46% des Volumens in den ersten drei Quartalen für Core-Transaktionen aus, immerhin 37 % für das Core-plus-Segment. Value-Add-Produkte (mit beispielsweise mehr Leerstand, kürzeren Mietvertragslaufzeiten) kamen auf einen Anteil von 17%.
Mittlerweile ist die Logistikimmobilie endgültig aus dem Schatten der anderen Assetklassen getreten. Ein Zurück in die alten Zeiten ist kaum vorstellbar, da schon heute viele unterschiedliche Investoren in diesem Segment zu Hause sind. Die Attraktivität des Logistikmarktes mit konstanten Vermietungsvolumina in den letzten zehn Jahren, stabilen Mieten und äußerst geringen Leerständen an fast allen Standorten liegt in dem soliden Fundament und anhaltendes Wachstum aus Diversifizierung und Auslagerung in Produktion und Einzelhandel. Darüber hinaus ist durch die kurzen Entwicklungszeiten und damit schnellen Reaktionszeiten auch in abfallenden Märkten selten mit zu großem Überangebot zu rechnen.
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