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JLL: Transaktionsvolumen auf dem deutschen Wohnungsmarkt bricht alle Rekorde

Frankfurt (ots) - Im ersten Halbjahr 2015 bricht der deutsche Wohn-Transaktionsmarkt nach Angaben von JLL alle Rekorde. Insgesamt wurden Immobilien im Wert von ca. 17,5 Mrd. Euro gehandelt (H1 2014: 6,9 Mrd. Euro). Damit liegt das Investitionsvolumen bereits zum Halbjahr nur noch wenig unter dem Rekordergebnis des Gesamtjahres 2005 (knapp 20 Mrd. Euro). Alle Gesamtjahresvolumina seit 2006 wurden bereits in den ersten sechs Monaten überschritten. Insgesamt wechselten im bisherigen Jahresverlauf fast 270.000 Wohnungen die Eigentümer (H1 2014: 120.000 Wohnungen).

Der Anteil direkter Investments durch ausländische Investoren in den deutschen Wohnungsmarkt ist in den ersten sechs Monaten deutlich auf 15 % gesunken (H1 2014: 25 %). Zu großen Teilen sind sie demgegenüber engagiert in deutschen Wohn-AGs sowie Fondsvehikel.

Nach der Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington Anfang des Jahres zu einem Preis von ca. 8 Mrd. Euro, wurde im Juni die Südewo, ehemals LBBW-Wohnen, für 1,9 Mrd. Euro von einem Investorenkonsortium unter der Führung der Patrizia AG erworben. Die Haltedauer dieses Portfolios war mit gerade einmal zwei Jahren dabei relativ kurz. Die Patrizia AG war auch an der dritten Groß-Transaktion beteiligt, bei der anteilig etwa 13.500 Wohnungen in Deutschland für ca. 880 Mio. Euro von skandinavischen Investoren erworben wurden. In ähnlicher Größenordnung bewegte sich die Übernahme der Westgrund AG durch die Adler Real Estate (ca. 800 Mio. Euro). Die Konsolidierung geht damit weiter: Bei den großen Bestandshaltern, und zwar sowohl den börsennotierten Wohnungsunternehmen wie auch den Asset Managern, beobachten wir eine voranschreitende Konzentration. Die regionalen Schwerpunkte bei Wohnportfolien liegen mit mehr als 2,2 Mrd. Euro traditionell in Berlin vor der Region Hamburg (730 Mio. Euro). An dritter Stelle steht Stuttgart (460 Mio. Euro mit einem großen Teil des Südewo-Portfolios gefolgt von Frankfurt (440 Mio. Euro).

Auch ohne Fusionen und Großdeals (> 500 Mio. Euro) würde das Volumen mit ca. 6,0 Mrd. Euro (H1 2014: 3,6 Mrd. Euro) auf einem Rekordkurs liegen. Dazu trugen insgesamt mehr als 220 Transaktionen mit einer durchschnittlichen Portfoliogröße von 1.200 Wohnungen bei. Weiterverkäufe und Portfoliobereinigungen analog zur Strategie der Bestandshalter in einem sehr günstigen Zinsumfeld und guten makroökonomischen Parametern sind dafür verantwortlich.

Auch Projektentwicklungen von neu errichteten Wohnungen in den großen Metropolen bleiben ein Thema. So wurden im ersten Halbjahr fast 1 Mrd. Euro in Wohnbauprojekte investiert, die noch im Bau sind. Vor einem Jahr lag die Investitionssumme lediglich halb so hoch. Weitere Trends wie verstärkte Suche und Erwerb von Apartmentblöcken mit Klein- und Kleinstwohnungen (<40 m²), bekannt unter dem Label Mikroapartments, als auch Studentenwohnungen werden von Spezialfonds ins Visier genommen. Sie versprechen höhere Renditen im Vergleich zu Neubauwohnungen in einem ebenfalls wachsenden Markt. Allerdings verbunden mit größeren Herausforderungen im operativen Management.

Die Fusionswelle bei den Wohnungsunternehmen wird vermutlich noch eine Weile andauern. Insbesondere die direkten Konkurrenten der Deutschen Annington, namentlich die Deutsche Wohnen, aber auch die LEG NRW, Adler Real Estate und andere sehen sich bei der momentanen Marktlage und möglicher Effizienzgewinne mit der Erwartung der Investoren konfrontiert, die Möglichkeiten geringer Kapitalmarktkosten und Skaleneffekte für anorganisches Wachstum zu nutzen. Gleichzeitig würden die Bestände an die spezifischen Strategien der Unternehmen angepasst. Damit differenzieren sich Wohnungsbestandshalter geografisch und qualitativ, u.a. durch den Verkauf von kleineren, nicht zur Strategie und in das Stammportfolio passende Bestände. Insgesamt könnten diese Trends 2015 für ein Transaktionsvolumen weit über 25 Mrd. Euro sorgen. Im best case könnten es auch bis zu 30 Mrd. Euro werden - dann maßgeblich geprägt durch einige weitere große Portfolien und Unternehmen wie ADO und das BGP-Portfolio, die derzeit als Kandidaten für einen Börsengang bzw. einen Verkauf gehandelt werden.

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Dorothea Koch, Tel. +49 (0) 69 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com 
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