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Bauen mit dem Bauträger - Alternative zum Bauen als Bauherr
Newsletter des Bauherren-Schutzbund e.V.

Berlin (ots) - Der Bauboom hält an, und gerade in städtischen Ballungsgebieten ist es kaum noch möglich, geeignetes Bauland zu adäquaten Kaufpreisen zu erwerben. Vielfach kaufen Bauträger große Baugrundstücke auf, um darauf Eigentumswohnungen oder Häuser zu errichten. So bleibt oft nur der Abschluss eines Bauträgervertrages, um den Wunsch nach den "eigenen vier Wänden" in die Tat umzusetzen. Für viele Hausbesitzer hat der Kauf vom Bauträger zudem den Charme, dass sie das Baugrundstück und das zu errichtende Bauwerk aus einer Hand erwerben. Hier unterscheidet sich die Schaffung von Wohneigentum vom klassischen Bauvertrag, bei dem der Bauherr ein Gebäude auf seinem eigenen Grundstück errichten lässt.

Das Problem: Beim Bauträgervertrag ist der Verbraucher nicht Bauherr, sondern Erwerber

Beim Bauträgervertrag ist der Verbraucher nicht selbst Bauherr sondern Erwerber einer Immobilie. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung. Eine wichtige Besonderheit ist, dass der Erwerber erst zu einem späten Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie wird, obwohl er bereits frühzeitig Zahlungen leistet. Der Bauträger ist verpflichtet, ihm das Eigentum zu verschaffen. Bei der Abwicklung ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) anzuwenden. Manche Verbraucher sind froh darüber, dass sie nicht in die Rolle des Bauherren schlüpfen müssen. Sie gehen davon aus, dass das Vorhaben in erprobten und professionellen Händen liegt und alles bis zur Schlüsselübergabe und zum Einzug klar geregelt sei.

Genau hinsehen: Vertragsentwurf nicht ungeprüft akzeptieren

Nicht selten werden die Erwartungen enttäuscht, denn beim Bauen mit Bauträgern gibt es zahlreiche Fallstricke. Das beginnt bereits mit dem Vertragsentwurf des Notars. Er sollte nicht ungeprüft akzeptiert, sondern zunächst einer rechtlichen und bautechnischen Prüfung unterzogen werden. Denn vielfach finden sich im Bauträgervertrag für den Erwerber nachteilige Vertragsklauseln. Zeitdruck ist ein schlechter Ratgeber, obwohl er aufgrund zahlreicher weiterer Kaufinteressenten derzeit oft nicht zu vermeiden ist. Der Notar muss den Vertragsentwurf aber ohnehin mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin an den Verbraucher übermitteln, so dass in der Regel genügend Zeit für eine gründliche Prüfung gegeben ist.

Wichtig: Die Leistungsbeschreibung muss vollständig sein

Oft mangelt es bereits an einer ordnungsgemäßen Leistungsbeschreibung. Leistungen werden teilweise nicht oder nur unzureichend beschrieben oder sind im Kaufpreis nicht enthalten. Der vermeintliche Festpreis für ein schlüsselfertiges Haus kann sich so als "Mogelpackung" herausstellen. Nicht akzeptabel: Einseitige Leistungsbestimmungsrechte Viele Bauträger lassen sich einseitige Leistungsbestimmungsrechte einräumen. Dadurch können sie den Leistungsumfang nahezu nach Belieben abändern. Das sollten Erwerber nicht akzeptieren. Ebenfalls nicht akzeptabel sind bei Eigentumswohnungen Klauseln, mit denen sich der Bauträger nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung vorbehält, auch wenn damit in das Sondereigentum des Erwerbers eingegriffen wird.

Zeitkritisch: Vertragsfristen verbindlich regeln

In zahlreichen Bauträgerverträgen fehlen verbindliche Vertragsfristen. Im schlimmsten Fall haben Erwerber dann bereits eine alte Wohnung gekündigt, können in die neue Immobilie aber noch nicht einziehen. Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin sowie eine damit verknüpfte Vertragsstrafe sind daher unbedingt vertraglich zu regeln.

Absichern: Fallstricke bei den Zahlungsmodalitäten

Ungesicherte Vorausleistungen des Verbrauchers sind zu vermeiden. So muss vor Fälligkeit der ersten Rate gesichert sein, dass im Grundbuch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers erfolgt ist und der Ratenzahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung entspricht. Abweichungen hiervon, etwa gegen eine Bürgschaft des Bauträgers, sind ohne vorherigen anwaltlichen Rat für Verbraucher nicht zu empfehlen. Wichtig ist auch die Berechtigung des Erwerbers, das Grundstück zur Sicherung der Finanzierung bereits vor dem Eigentumsübergang mit Grundschulden zugunsten seiner Bank belasten zu können. Oft sind im Grundbuch noch Grundschulden eingetragen, die der Bauträger zur Eintragung gebracht hat. Die Lastenfreistellung des Grundstückes von Grundschulden, die vom Erwerber nicht zu übernehmen sind, muss gesichert sein.

Vorsicht: Klare Regelungen für Abnahme vereinbaren

In vielen Bauträgerverträgen sind ungünstige Abnahmeregelungen für den Verbraucher vorgesehen. Es empfiehlt sich immer, eine förmliche Abnahme zu vereinbaren. Das ist eine Abnahme unter beiderseitiger Anwesenheit. Andere Formen der Abnahme sollten ausdrücklich ausgeschlossen werden. Zu regeln ist das Recht des Erwerbers, das Baugrundstück mit einem von ihm bestimmten Sachverständigen zur Überprüfung des Bautenstandes besichtigen zu dürfen. Wenn im Vertrag geregelt ist, dass das Hausrecht bis zur Abnahme und Übergabe dem Bauträger zusteht, werden Baustellenbesichtigungen während der Bauphase erheblich erschwert, die für eine unabhängige baubegleitende Qualitätskontrolle unerlässlich sind. Auch Ansprüche und Zurückbehaltungsrechte des Erwerbers werden oft unzulässig eingeschränkt.

Nicht vergessen: Sicherheitsleistungen vereinbaren

Sicherheitsleistungen zugunsten des Erwerbers sollten auch im Vertrag geregelt sein. Sie ergeben sich zum Teil aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Das BGB räumt Verbrauchern das Recht ein, von der ersten Abschlagszahlung eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 5 Prozent der Vertragssumme in Abzug zu bringen, falls der Bauträger keine Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft leistet. Dies sollte zusätzlich im Vertrag geregelt sein, damit hinterher keine Probleme entstehen, wenn der Verbraucher einen Abzug mit Verweis aufs BGB vornimmt. Ebenfalls empfehlenswert ist es, Vorsorge für eine etwaige Insolvenz des Bauträgers zu treffen. In ihrer Folge könnten Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchgesetzt und damit faktisch wertlos werden. Neben einem Firmen-Check, der die finanzielle Situation des Bauträgers im Vorfeld des Vertragsschlusses beleuchtet, empfiehlt sich die Vereinbarung einer Sicherheit für Mängelansprüche, zum Beispiel durch die Bürgschaft eines Kreditinstituts. Die Höhe sollte zumindest 5 Prozent der Abrechnungssumme betragen und die Sicherheit für die Dauer der zu vereinbarenden fünfjährigen Verjährungsfrist für Mängelansprüche gelten.

Tipps von Kent Wilhelmi, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund:

Auch beim Bauen mit Bauträgervertrag empfiehlt es sich, von Anfang an die Hilfe sachverständiger Berater, zum Beispiel des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), in Anspruch zu nehmen. Das beginnt mit der bautechnischen und rechtlichen Vertragsprüfung durch einen Bauherrenberater und einen Vertrauensanwalt, bei der Leistungsbeschreibung, Zahlungspläne, Vertragsfristen, Zahlungsmodalitäten und weitere Vertragsbestandteile genau unter die Lupe genommen werden. Parallel kann ein BSB Firmen-Check die Solvenz und Seriosität des Bauträgers durchleuchten. Während der Bauphase und bei der Abnahme bringt die baubegleitende Qualitätskontrolle eines Bauherrenberaters mehr Sicherheit. Weitergehende Informationen finden Interessenten im Ratgeber "Der Bauträgervertrag", der auf der Internetseite www.bsb-ev.de heruntergeladen werden kann.

Diesen und weiter Newsletter finden Sie auf unserer Homepage unter: www.bsb-ev.de/de/verbraucherservice/newsletter/

Weitere Informationen unter: www.bsb-ev.de 
Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V. 

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