15.09.2025 – 08:01

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Eigenheim statt Miete: In mehr als der Hälfte Deutschlands ist Wohneigentum finanziell die bessere Alternative

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Eigenheim statt Miete: In mehr als der Hälfte Deutschlands ist Wohneigentum finanziell die bessere Alternative

ImmoScout24 analysiert die Kauf- und Mietpreise von vergleichbaren Wohnungen in 418 deutschen Städten und Kreisen. Ein rechnerischer Vergleich der monatlichen Rate inkl. Finanzierungs- und Instandhaltungskosten mit der monatlichen Kaltmiete zeigt:

• In 231 von 418 deutschen Städten und Kreisen (55%) ist Wohneigentum ab Erwerb oder innerhalb von fünf Jahren günstiger als mieten.
• In zwei der acht Metropolen Deutschlands – Leipzig und Berlin – rechnet sich der Eigentumserwerb binnen fünf Jahren – in den anderen Metropolen bleibt mieten günstiger.
• In vielen Regionen Ostdeutschlands zahlen Käufer:innen bereits ab dem ersten Tag weniger als Mieter:innen.

Deutschland ist ein Mieterland – doch der Traum vom Eigenheim lebt in vielen Wohnungssuchenden. Eine aktuelle Datenanalyse von ImmoScout24 zeigt nun: In mehr als der Hälfte aller deutschen Regionen ist dieser Traum nicht nur realisierbar, sondern auch finanziell sinnvoller als ein dauerhaftes Mietverhältnis. In 231 von 418 deutschen Städten und Kreisen (55%) ist der Kauf langfristig günstiger als die Miete. Denn während die monatliche Kaufrate beim Immobilienkauf gleichbleibt, steigen die Mieten im deutschlandweiten Durchschnitt jährlich um 4 Prozent.

Verglichen werden die durchschnittlichen Angebotsmieten für eine Bestandswohnung mit drei Zimmern und 80 Quadratmetern Wohnfläche mit den Gesamtkosten eines Kaufs einer vergleichbaren Wohnung inklusive Finanzierung (80% Fremdkapital, 3,6% Sollzins, 2% Tilgung) und Instandhaltungsrücklage (15,30 €/m²/Jahr). Die Mietsteigerungen für die nächsten fünf Jahre werden aus historischen Daten der jeweiligen Region abgeleitet.

„Die Mieten steigen Jahr für Jahr und auch die Kaufpreise haben in letzter Zeit wieder zugelegt. Viele Menschen fragen sich, ob Mieten oder Kaufen die richtige Option für sie ist”, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Unsere Analyse zeigt: In 55 Prozent aller Regionen ist Kaufen langfristig die günstigere Alternative. Das könnte nicht nur den angespannten Mietmarkt entlasten, sondern bietet Menschen mit Wohneigentum auch eine solide Basis für die Altersvorsorge.“

Regionale Unterschiede: Ländlicher Raum profitiert am meisten

Insgesamt lohnt sich der Kauf gegenüber der Miete in 135 von 207 ländlichen Regionen (65%). Hier ist der Eigentumserwerb ab Kaufzeitpunkt oder innerhalb von fünf Jahren günstiger als mieten. Das gleiche gilt für 35 von 85 Städten (41%). Im Umland der Metropolen ist der Kauf in 59 von 118 Regionen (50%) langfristig günstiger. Die höchsten Kauf- und Mietpreise und die höchste Nachfrage weisen die acht größten Städte Deutschlands auf. Hier ist der Kauf einer Wohnung in zwei von acht Metropolen (25%) – Leipzig und Berlin – günstiger als mieten.

Berlin und Leipzig: Eigentum rechnet sich trotz hoher Preise

In Leipzig zahlen Käufer:innen bereits nach fünf Jahren monatlich 68 Euro weniger als Mieter:innen vergleichbarer Wohnungen. Der Grund: moderate Kaufpreise bei einem aktuellen Ratenverhältnis von 1,05, das auf 0,94 sinkt. Berlin profitiert trotz höherer Erwerbspreise von der sehr dynamischen Mietpreisentwicklung mit jährlich 6,5 Prozent Steigerung. Das Ratenverhältnis verbessert sich von 1,09 auf 0,96 – Käufer:innen sparen nach fünf Jahren 56 Euro monatlich.

Am anderen Ende steht München: Mit einer monatlichen Rate von 2.458 Euro und einer Kaltmiete von 1.402 Euro zahlen Käufer:innen auch in fünf Jahren noch 525 Euro mehr pro Monat als Mieter:innen einer vergleichbaren Wohnung. Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Köln reihen sich dazwischen ein – hier müssen Käufer:innen auch nach fünf Jahren mit monatlichen Mehrkosten zwischen 98 und 375 Euro rechnen.

In vielen Regionen Ostdeutschlands ist der Kauf schon jetzt günstiger als die Miete

In 49 Regionen liegt die monatliche Kaufrate beim Kauf einer Wohnung sofort unter der monatlichen Kaltmiete einer vergleichbaren Wohnung – Käufer:innen zahlen also hier ab Kaufdatum weniger als Mieter:innen. 37 dieser Regionen liegen in Ostdeutschland. Besonders günstig ist der Kauf im Vergleich zur Miete in den ländlichen Regionen Kreis Sömmerda und Kyffhäuserkreis in Thüringen, wo die Rate nur 84 bis 85 Prozent der aktuellen Miete beträgt. Aber auch in ostdeutschen Städten wie Zwickau, Gera, Dessau-Roßlau und Görlitz zahlen Käufer:innen sofort weniger als Mieter:innen. Weiterer Pluspunkt: In diesen Regionen geht der Ratenvergleich innerhalb von fünf Jahren weiter zurück. Das heißt die monatliche Ersparnis beim Kauf gegenüber der Miete wächst.

In diesen Regionen lohnt sich der Kauf binnen 5 Jahren im Vergleich zur Miete am meisten

In 231 von 418 deutschen Regionen lohnt sich der Kauf binnen fünf Jahren, wenn man zu jetzigen Konditionen kauft und die langfristige Mietpreissteigerung berücksichtigt. Den stärksten Wandel zugunsten von Wohneigentum zeigt der Kreis Oder-Spree im Berliner Umland: Während die Rate heute noch minimal über der Miete liegt (1,01), sinkt sie binnen fünf Jahren auf nur 73 Prozent der dann geltenden Miete. Käufer:innen sparen nach fünf Jahren 282 Euro monatlich – Grund ist die hohe Mietpreissteigerung von über sechs Prozent jährlich.

Ähnlich entwickeln sich die Kreise Kusel, Merzig-Wadern, Märkisch-Oderland, Oberhavel und Teltow-Fläming. Auch in mittelgroßen Städten wie Pirmasens und Neumünster sowie dem Stadtverband Saarbrücken übersteigt die monatliche Miete binnen fünf Jahren die monatliche Kaufrate.

Hinweis: Daten zu den hier genannten Kreisen und Städten finden Sie anbei und im Medienbereich. Auf Wunsch stellen wir Ihnen die Daten für weitere Regionen gerne zur Verfügung.

Methodik

Die Untersuchung basiert auf Angebotskaufpreisen und Angebotsmieten für alle 418 deutschen Städte und Kreise. Die Daten stammen aus dem Sprengnetter Automated Valuation Model (AVM) und gelten für eine Bestandswohnung mit drei Zimmern und 80 Quadratmetern Wohnfläche. Verglichen werden die durchschnittlichen Angebotsmieten mit den Gesamtkosten eines Immobilienkaufs inklusive Finanzierung (80% Fremdkapital, 3,6% Sollzins, 2% Tilgung) und Instandhaltungsrücklage (15,30 €/m²/Jahr). Die Mietsteigerungen werden aus historischen Daten der jeweiligen Region abgeleitet.

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