Neues BGH-Urteil: Mieter dürfen die Miete wegen Mängeln nur vorübergehend zurückbehalten
Hamburg (ots)
Jedem Mietverhältnis über Wohnraum liegt ein auf Dauer angelegter Leistungsaustausch zu Grunde: Der Vermieter stellt Wohnraum zur Verfügung, der Mieter zahlt im Gegenzug Miete. Für den Fall, dass eine Vertragspartei ihre Pflicht nicht oder nicht vollständig erfüllt, kann der Mietvertrag gekündigt werden.
Im einem besonders krassen Fall hatte der Mieter von März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete gezahlt. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mehrfach fristlos und verwies schließlich auf Mietrückstände in einer aufgelaufenen Höhe von insgesamt fast 15.000 Euro.
"Der Vermieter kann laut BGB bereits fristlos kündigen, wenn der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenen Terminen mit einem erheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen mit zwei Mietzahlungen im Rückstand ist", erläutert Doris Wittlinger, Geschäftsführerin der Hausverwaltung Stöben Wittlinger GmbH. Der aktuelle Fall zog sich deshalb so lange hin, weil der Mieter in die Insolvenz kam, zuvor eine Minderung der Bruttomiete in Höhe von 20 Prozent gerichtlich durchgesetzt hatte und ihm zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht der Miete in Höhe des vierfachen Minderungsbetrages zugestanden wurde. Minderungsbetrag und Höhe des Zurückbehaltungsrechts erreichten damit 100 Prozent der geschuldeten Miete. Der Mieter zahlte fortan keine Miete mehr und schloss aus diesem Umstand, dass er mit der Mietzahlung auch nicht in Verzug geraten könne, eine Kündigung demnach ausgeschlossen sei.
Der Bundesgerichtshof sah das anders (BGH, 17.06.2015, AZ: VIII ZR 19/14). Er entschied, dass mit dieser Auslegung der Zweck des Zurückbehaltungsrechts unterlaufen werde und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht gegeben sei. Das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB diene lediglich dazu, dem Anliegen des Mieters vorübergehend Nachdruck zu verleihen, damit der Vermieter den beanstandeten Mangel abstellt. Es könne redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, wie es seinen Zweck erfüllt. Zeige sich der Vermieter unbeeindruckt und beseitige den Mangel nicht, entfalle daher das Zurückbehaltungsrecht. "Der Mieter ist aber nicht wehrlos, wenn der Vermieter untätig bleiben sollte", ergänzt Doris Wittlinger. "Sollte er mit Mietminderung und Zurückbehaltung keinen Erfolg haben, kann er immer noch andere Wege beschreiten, zum Beispiel auf Mangelbeseitigung klagen oder den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen."
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