27.10.2025 – 09:32

Wie Makler mit angeblichem Mietsteigerungs-Potenzial die Käufer übers Ohr hauen

Ein vermietetes Objekt zu kaufen ist als Altersvorsorge eine häufig gewählte Option. Und immer wieder tauchen vermeintliche Schnäppchen am Markt auf, mit dem Makler-Hinweis, die Miete biete noch ordentlich Potenzial für Anpassungen an den Mietspiegel.

Tatsächlich sollten da alle Alarmglocken läuten, denn warum hat der bisherige Eigentümer die Mieten nicht angepasst? Kappungsgrenzen, Indexmietverträge und schwierige Mieter könnten Mieterhöhungen in der Praxis sehr kompliziert und langwierig gestalten. Oft machen solche Objekte dann sogar Verlust, was in der weiteren Folge zur Verwahrlosung führt. Wie Käufer vorgehen sollten, wenn sie ein solches Objekt kaufen und was man noch tun kann, wenn es bereits zu spät ist, erklärt dieser Beitrag.

Scheinbare Potenziale – echte Risiken

Es ist nicht grundsätzlich problematisch, wenn in Exposés Mietsteigerungspotenziale erwähnt werden. Entscheidend ist jedoch, wer am Ende für deren Realisierung aufkommen muss. Der Verkäufer sollte nur für tatsächlich erreichte Mietanpassungen bezahlt werden, nicht für Potenziale, die erst der Käufer heben muss.

Bei der Preisfindung sollte daher stets mit der Ist-Miete gerechnet werden. Häufig beruhen die beworbenen Potenziale zudem auf einem Sanierungsrückstau. Solche Chancen lassen sich nur nutzen, wenn zusätzlich investiert wird – ein Punkt, der in die Kalkulation einzubeziehen ist. Andernfalls kann ein vermeintliches Schnäppchen schnell zur finanziellen Belastung werden.

Gesetzliche Grenzen und praktische Hürden

Zwei Regelwerke bestimmen, wie weit Mieterhöhungen möglich sind: Kappungsgrenze und Mietspiegel. Die Kappungsgrenze legt fest, dass Mieten nur um maximal 20 Prozent – in angespannten Märkten wie Berlin um höchstens 15 Prozent – innerhalb von drei Jahren steigen dürfen. Ein Beispiel verdeutlicht das: Liegt die Kaltmiete bei 5,10 Euro pro Quadratmeter, darf sie in Berlin nur auf rund 5,87 Euro erhöht werden. Neuvermietungen erreichen dagegen oft 12 bis 15 Euro – eine Differenz, die die Rendite deutlich relativiert.

Der Mietspiegel setzt zudem eine weitere Grenze: Selbst wenn rechnerisch Spielraum besteht, darf die Miete nur bis zu den ortsüblichen Vergleichswerten steigen. Fehlt ein Mietspiegel, orientiert sich die Anpassung an Vergleichsmieten. Einvernehmliche Erhöhungen sind zwar möglich, bleiben aber freiwillig und ohne Garantie.

Wenn Zahlen trügen: Überzogene Kalkulationen

Viele Käufer lassen sich von hohen Renditeversprechen blenden und rechnen mit Sollmieten, die in der Realität unerreichbar sind. Eine solide Bewertung sollte sich dagegen ausschließlich an den aktuellen Einnahmen orientieren.

Wer Instandhaltungskosten unterschätzt oder die Schwierigkeiten bei Neuvermietungen ignoriert, riskiert empfindliche Verluste. Denn laufende Kosten wie Bankraten, Energieabschläge und Betriebskosten fallen auch dann an, wenn die Wohnung leer steht oder Mieter nicht zahlen.

Woran unrealistische Prognosen zu erkennen sind

Ein Warnsignal sind Mietsteigerungspotenziale, die deutlich über dem Mietspiegel liegen oder auf allgemeinen Standortargumenten beruhen. Selbst wenn die Marktmiete höher ist, sollte die Berechnung immer auf Basis des Mietspiegels erfolgen. Prognosen, die auf hypothetischen Entwicklungen beruhen, sind kein verlässliches Fundament für eine Investition.

Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass die beworbenen Mieterträge nicht erreichbar sind, bestehen nur begrenzte Möglichkeiten. Kaufverträge weisen meist ausschließlich die Ist-Mieten aus – nicht die Potenziale.

Wurden jedoch Leerstände verschwiegen oder falsche Angaben gemacht, kann der Verkäufer unter Umständen in Regress genommen werden. Auch nicht offengelegte Konflikte oder Zahlungsrückstände können Kaufpreisminderungen rechtfertigen, sofern im Vertrag die Richtigkeit der Angaben zugesichert wurde.

Fazit

Wer in vermietete Immobilien investiert, sollte vermeintliche Mietsteigerungspotenziale kritisch hinterfragen. Entscheidend ist nicht, was theoretisch möglich wäre, sondern was rechtlich zulässig und wirtschaftlich realistisch ist.

Maklerhinweise auf „Potenziale“ klingen oft verlockend, doch häufig verbergen sich dahinter zusätzliche Kosten, langwierige Verhandlungen und erhebliche Risiken. Wer sich vor dem Kauf umfassend informiert und nüchtern kalkuliert, schützt sich am besten vor teuren Fehlentscheidungen.

Über die MAGNOLIA GRUPPE:

Tomek Piotrowski ist Gründer der MAGNOLIA FAIRRENT und bringt seine langjährige Immobilienexpertise in faire Mietlösungen ein. Sein Ansatz verbindet wirtschaftliche Interessen von Vermietern mit sozialer Verantwortung für Mieter. Durch transparente, individuelle Gespräche schafft er mit der MAGNOLIA FAIRRENT nachhaltige Win-win-Situationen am Wohnungsmarkt. Weitere Informationen finden Sie unter: www.magnolia-fairrent.de

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