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Wohnungsmarkt: Qualität und Standort forcieren Preis-Differenzierung
LBS-Immobilienbarometer zeigt Einfamilienhäuser in der Beliebtheit vorn
Nachfrage in den Städten wächst auf hohem Niveau

Berlin (ots)

Der Markt für Wohnimmobilien ist im Jahre 2005 nach
Angaben der Landesbausparkassen (LBS) durch drei Trends
gekennzeichnet: Die Nachfrage nach höherwertigen frei stehenden
Einfamilienhäusern wächst, während Eigentumswohnungen zur Zeit
weniger Interesse finden. Gebrauchte Objekte in gewachsener, guter
städtischer Umgebung werden beliebter, der Neubau bleibt vorerst
schwach. Und die regionale Differenzierung nimmt zu. Hohe
Immobilienpreise vor allem in süd- und westdeutschen Ballungsräumen
signalisieren eindeutig, dass Wohnraum gerade hier besonders knapp
ist. Dies ist das Fazit der Wohnungsmarktanalyse 2005, die
LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm heute in Berlin vorstellte.
Die Untersuchung basiert auf einer aktuellen Umfrage bei den
LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit über 23.000
vermittelten Objekten im Wert von 3,4 Milliarden Euro (2004) sind die
Immobilientöchter der Landesbausparkassen unverändert die größte
geschlossene Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute ermitteln
jeweils im Frühjahr die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und
Preissituation für die wichtigsten Objektkategorien.
Nach Einschätzung der LBS wird es immer schwieriger, in
Deutschland von einem einheitlichen Wohnungsmarkt zu sprechen.
Qualität und regionale Standortfaktoren führten zu deutlichen
Unterschieden, sogar kleinräumig innerhalb einer Stadt. Vor allem
gelte die Faustformel: "Höherer Wohlstand, höhere Preise". Deshalb
zeige der Blick auf die verschiedenen Regionen der Republik, dass
etwa in wirtschaftsstarken Ballungsräumen, nicht nur in München oder
Stuttgart, Wohnungen längst wieder Mangelware geworden seien. An
anderer Stelle, so z. B. in manchen strukturschwachen Gebieten
Ostdeutschlands, sei das Bild differenzierter: Leerstände in der
Regel bei schlechten (Miet-)Objekten, aber nach wie vor spürbare
Nachfrage nach attraktivem, bezahlbarem Wohneigentum.
Der Faktor Qualität sei eindeutig der Grund dafür, dass frei
stehende Einfamilienhäuser die Nummer eins in der Käufergunst
blieben. Hier nimmt die Nachfrage nach Einschätzung der LBS-Experten
nahezu gleichmäßig überall in Deutschland zu. Nur in Ostdeutschland
stehe dem auch eine entsprechende wachsende Zahl von Objekten
gegenüber. Vor allem im Süden halte dagegen das Angebot nicht mit der
lebendigen Nachfrage Schritt, was den Preisantrieb mittelfristig
verstärken werde. Und dies, obwohl bereits heute solche Objekte für
Durchschnittsverdiener an vielen Standorten schwer erschwinglich sein
dürften.
Spitzenreiter hier ist nach Auskunft Hamms in diesem Jahr Freiburg
im Breisgau, wo gebrauchte Eigenheime in ortsüblicher Qualität
800.000 Euro kosten. Am anderen Ende der Skala findet sich Sonneberg
(Thüringen), wo der typische Preis für ein frei stehendes
Bestandsobjekt lediglich 40.000 Euro beträgt. Ein Preisniveau von
500.000 Euro oder mehr findet sich neben Frankfurt am Main und
München auch in der südwestdeutschen Universitätsstadt Heidelberg
sowie der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden. Nach wie vor sind in
vielen baden-württembergischen mittleren Großstädten relativ hohe
Kaufpreise üblich. Demgegenüber ist es in Bayern in erster Linie der
Großraum München, mit Augsburg im Nordwesten (320.000 Euro) und
Rosenheim im Südosten (390.000 Euro), dessen Preisniveau deutlich
herausragt. Mit Ausnahme der Rheinschiene wird in den meisten nord-
und westdeutschen Großstädten demgegenüber bei typischen
Bestandsobjekten immer seltener die 300.000 Euro-Grenze durchbrochen.
In den Großstädten der neuen Bundesländer wird selbst die Marke von
200.000 Euro kaum mehr erreicht.
Bei neuen Reiheneigenheimen beurteilen die LBS-Experten nach zwei
Jahren mit rückläufigen Einschätzungen den Markt auch in diesem
Frühjahr nach wie vor skeptisch. So rechnen sie mit einem weiteren
Nachfragerückgang, wenn auch in immer weniger Kreisen. Auf der
Angebotsseite gehe der rückläufige Trend nun schon ins vierte Jahr,
jedoch zeichne sich auch hier eine leichte Erholung ab.
Ähnlich wie bei den frei stehenden Eigenheimen erfreuten sich
Reihenhäuser aus dem Bestand zunehmender Beliebtheit - für Hamm
zugleich ein Indiz für die hohe Attraktivität "gewachsener"
Reihenhaussiedlungen. In beiden Segmenten sei zu beobachten, dass die
Preise von Osten über Norden und Westen nach Süden anstiegen. Dabei
falle auf, dass gerade in den attraktivsten Städten und in deren
Umland viele gebrauchte Reihenhäuser auch aufgrund ihrer Lage und
Umgebung offenbar so wertvoll sind, dass sie nur unwesentlich
preisgünstiger sind als Neubauten.
Der Markt für neue Eigentumswohnungen stehe aufgrund anhaltender
Nachfrageschwäche in vielen Regionen nach wie vor unter Druck. Die
sich bereits im vergangenen Jahr andeutende Trendwende beim Angebot
werde jedoch erneut bestätigt: Immer weniger LBS-Experten rechnen
noch mit einem weiteren Rückgang der Bautätigkeit bei
Eigentumswohnungen. Einer der Gründe dafür ist nach den Worten Hamms,
dass Eigentumswohnungen inzwischen nur noch an besonders attraktiven
Standorten errichtet würden. Gerade in den großen Ballungsräumen
gelten sie als Alternative zu den sehr knappen Eigenheimangeboten.
Sie ergänzten damit eine Politik, durch das Angebot von Wohneigentum
die Abwanderung ins Umland zu verhindern und ein ausreichendes
Neubauangebot in den Ballungsräumen selbst zu bieten.
Nach Auskunft der LBS-Vermittler liegt in diesem Segment der
Alpenkurort Garmisch-Partenkirchen mit 3.300 Euro pro Quadratmeter
bundesweit an der Spitze, gefolgt von der bayerischen
Landeshauptstadt München mit 3.000 Euro pro Quadratmeter und Hamburg,
Stuttgart sowie Heidelberg mit jeweils 2.800 Euro Quadratmeterpreis.
Vielfach gebe es aber auch in den größten Städten schon Angebote
unter 2.000 Euro pro Quadratmeter, beispielsweise in Berlin, Bremen,
Dortmund oder Essen. In ostdeutschen Großstädten beginne die
Preisskala vereinzelt sogar unter 1.000 Euro.
Gebrauchte Eigentumswohnungen sind laut Aussage Hamms im Schnitt
30 Prozent günstiger und damit meist unter 1.500 Euro pro
Quadratmeter zu haben. In vielen Großstädten seien auch Angebote
unter 1.000 Euro verfügbar. Dabei ist LBS-Angaben zufolge mit einem
steigenden Angebot aus dem Bestand zu rechnen, das auf eine konstante
Nachfrage trifft.
Maßgeblichen Einfluss auf alle Objektpreise haben seit jeher die
Kosten für Bauland, das in den vergangenen Jahren Engpassfaktor
Nummer eins für die Wohnungsmarktentwicklung war. Nach wie vor wird
die Nachfrage nach Bauland von den LBS-Experten derzeit noch als
leicht sinkend eingeschätzt. Das Angebot sei insgesamt unverändert
konstant. Allerdings werde in der Region Mitte durchaus mit einem
wachsenden Baulandangebot gerechnet. Die Preisabstände zwischen den
einzelnen Regionen seien im Vergleich zum Vorjahr unverändert
geblieben. Derzeit lägen die Quadratmeterpreise in den "teuersten"
südwest- und süddeutschen Großstädten zwischen 600 und 720 Euro, etwa
in München, Stuttgart, Heidelberg oder Wiesbaden. Allerdings sei
Bauland in zahlreichen Städten im Westen und Norden auch deutlich
günstiger zu erhalten: in den größeren Städten meist in der
Größenordnung zwischen 200 und 300 Euro pro Quadratmeter.
Baulandpreise unter 100 Euro pro Quadratmeter selbst in Großstädten
seien vor allem im Osten längst keine absolute Ausnahme mehr.
Insgesamt registrieren die LBS-Vermittler eine noch verhaltene
Nachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Dies sei vor allem
auf die schwache Wirtschaftsentwicklung zurückzuführen. Allerdings
würde nach Einschätzung aller Experten der Wohneigentumssektor über
Wachstumspotenziale verfügen. Völlig falsch wäre es nach Hamms Worten
jedenfalls, aus der aktuellen Marktverfassung negative
Langfristprognosen für die Wohnungsnachfrage abzuleiten. Die
Bevölkerungsentwicklung werde traditionell unterschätzt. Neuere
Prognosen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) für
das Jahr 2030 zeigten, dass in 25 Jahren voraussichtlich sogar mehr
Menschen in Deutschland leben werden als heute. Ganz zu schweigen
davon, dass die Zahl der Haushalte bis dahin noch um rund 2 Millionen
zunehmen werde.
Sobald Wachstum und Beschäftigung anziehen, sobald die Menschen in
Deutschland wieder bessere wirtschaftliche Perspektiven haben, werde
die Nachfrage nach gutem Wohnen flächendeckend wieder steigen, davon
sind die LBS-Experten überzeugt. Diese Zusatznachfrage aus dem
vorhandenen Bestand heraus zu decken, könne nicht lange gut gehen.
Deshalb drohten Preis- und Mietsteigerungen, wenn der Neubau nicht
rechtzeitig wieder steige, und zwar gerade in den Städten, die sich
wachsender Beliebtheit erfreuten. Diese Sorge betonte Hamm unter
Bezugnahme auf die jüngste Umfrage der LBS unter
Wohnungsmarktexperten.

Pressekontakt:

Ivonn Kappel
Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen
Referat Presse
Tel.: 030-20225-5398
Fax: 030-20225-5395
E-Mail: ivonn.kappel@dsgv.de

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