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04.07.2019 – 14:59

BNP Paribas Real Estate

Neue Bestmarke aufgestellt: Büromärkte trotz schwächerer Konjunktur bärenstark

Frankfurt/Main (ots)

Im ersten Halbjahr 2019 wurden an den acht deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München knapp 1,98 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Damit wurde der Vorjahreswert um rund 8 % übertroffen und gleichzeitig ein neuer Umsatzrekord aufgestellt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

"Die deutschen Büromärkte präsentieren sich im ersten Halbjahr in bestechender Form und liegen nur knapp unter der Marke von 2 Mio. m² Flächenumsatz. Damit wurde ein neues Allzeithoch aufgestellt und das Vorjahresergebnis um 8 % übertroffen. Wie gut das Resultat ist, zeigt sich auch daran, dass der zehnjährige Schnitt um stolze 26 % getoppt wurde", erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of National Office Advisory. "Trotz der schwächeren Konjunktur und eines deutlich geringeren BIP-Wachstums liegt die Nachfrage, vor allem für moderne Büroflächen, auf einem unverändert hohen Niveau. Für diese auf den ersten Blick überraschende Situation gibt es mehrere Gründe: Zum einen setzt sich das Beschäftigungswachstum fort, wenn auch deutlich verlangsamt, sodass der Arbeitsmarkt bislang kaum vom schwächeren Wirtschaftswachstum in Mitleidenschaft gezogen wird. Zum anderen sind aber auch Industrieunternehmen spürbar stärker betroffen als die Dienstleistungsbranche, die deutlich besser dasteht und demzufolge unverändert zusätzliche Büroflächen nachfragt. Hinzu kommt, dass viele Unternehmen vor dem Hintergrund eines spürbar an Bedeutung gewinnenden 'War for Talents' versuchen, ihre Mitarbeiter auch in etwas schwächeren Marktphasen zu halten und ihnen gleichzeitig gut angebundene und attraktive Arbeitsplätze zu bieten. Auch diese Situation führt zu positiven Impulsen für die Büromärkte."

Besonders bemerkenswert ist, dass an allen Standorten eine starke Nachfrage zu beobachten war und die neue Bestmarke nicht auf einzelne Sonderentwicklungen zurückzuführen ist. Lediglich zwei Städte mussten im Vorjahresvergleich Umsatzrückgänge hinnehmen. Dies ist zum einen München, wo das Resultat mit 428.000 m² Flächenumsatz rund 8 % unter dem außergewöhnlichen Ergebnis des Vorjahres liegt. Trotzdem hat sich die bayerische Landeshauptstadt damit an die Spitze aller Standorte gesetzt und den drittbesten Umsatz aller Zeiten erzielt. Zum anderen Leipzig, wo mit 55.000 m² knapp ein Drittel weniger als im Vorjahr notiert wurde. Verantwortlich hierfür sind bislang noch fehlende Großabschlüsse. Aber auch die dynamische kleinteilige Nachfrage hat ausgereicht, um den zehnjährigen Schnitt klar zu übertreffen. Knapp geschlagen auf Platz zwei landet Berlin mit 418.000 m² (+9 %). Damit wurde ein neuer Umsatzrekord verzeichnet, der unterstreicht, dass sich die dynamische Entwicklung der Hauptstadt schwungvoll fortsetzt und an ihr kein Weg mehr vorbeiführt. Den dritten Rang sichert sich Hamburg mit 306.000 m². Die Hansestadt übertrifft damit erstmalig die 300.000-m²-Schwelle und stellt ebenfalls ein neues Allzeithoch auf. Um knapp 3 % zulegen konnte der Frankfurter Markt mit 281.000 m²; vergleichbar zu München erzielte die Bankenmetropole damit das drittbeste jemals registrierte Resultat. Mit Düsseldorf (244.000 m²; +25 %) und Essen (96.000 m²; +32 %) haben sich darüber hinaus zwei weitere Städte an der Rekordjagd des ersten Halbjahrs beteiligt und ebenfalls neue Bestmarken aufgestellt. In Köln stieg der Flächenumsatz um knapp 26 % auf 147.000 m², womit auch die Domstadt einen Wert oberhalb des zehnjährigen Durchschnitts aufweist.

Der dynamische Leerstandsabbau der letzten Jahre hat sich auch in den vergangenen zwölf Monaten fortgesetzt. Über alle Standorte betrachtet hat sich der Gesamtleerstand um knapp 16 % verringert und liegt mit knapp 3,88 Mio. m² wie bereits im ersten Quartal 2019 deutlich unterhalb der 4-Mio.-m²-Schwelle. Dabei haben sich die Leerstände in allen Städten verringert, wenngleich auch mit etwas unterschiedlicher Ausprägung. In München liegt das Volumen mit 468.000 m² rund 26 % unter dem Vorjahreswert. Die Leerstandsrate im Gesamtmarkt beläuft sich auf 2,2 %. Nur bezogen auf das Stadtgebiet werden aktuell lediglich noch 1,4 % notiert und damit sogar weniger als in Berlin. In der Hauptstadt gingen die Leerstände um 17 % auf 336.000 m² zurück. Damit liegt die Leerstandsrate trotz deutlich gestiegener Bautätigkeit weiterhin bei lediglich 1,7 %. Spürbar weniger Leerstände als vor einem Jahr sind auch in Essen mit 112.000 m² (-31 %) und Leipzig mit 211.000 m² (-21 %) zu verzeichnen. Mit 3,6 % ist die Leerstandsrate damit auch in Essen unter die 4-%-Marke gefallen, und in Leipzig (5,6 %) nähert sie sich der 5-%-Schwelle langsam aber sicher an. Um rund 15 % ist das Leerstandsvolumen in Frankfurt gesunken, wo 1,09 Mio. m² einer Leerstandsquote von 7,1 % entsprechen. Ähnlich wie in München sieht die Situation in den zentralen Lagen aber anders aus. Im CBD liegt sie bei nur 3,4 % und im besonders stark nachgefragten Bankenviertel sogar nur bei 1,8 %. In Hamburg werden aktuell 611.00 m² (-10 %) Leerstand gezählt, sodass die Hansestadt mit 4,4 % die niedrigste Leerstandsrate seit dem Jahr 2000 aufweist. In Köln war zwar nur ein marginaler Rückgang auf 206.000 m² zu beobachten, trotzdem leidet gerade die Domstadt an einem Mangel an modernen Flächen in zentralen Lagen, was sich auch in einer Leerstandsquote von lediglich 2,6 % widerspiegelt. Einen zweistelligen Leerstandsrückgang weist Düsseldorf mit 837.000 m² ( 12 %) auf. Auch in der rheinischen Metropole liegt die Leerstandsrate im Stadtgebiet (6,5 %) deutlich niedriger als im Gesamtmarkt (8,8 %). Über alle Standorte betrachtet ist demzufolge aktuell eine Leerstandsrate von nur noch 4,1 % zu verzeichnen.

Die sehr starke Nachfrage bei gleichzeitig rückläufigem Flächenangebot spiegelt sich in den Mieten wider, die deutlich zulegen konnten. Über alle beobachteten Städte sind die Spitzenmieten im Vorjahresvergleich um durchschnittlich gut 6 % gestiegen. Am stärksten zogen sie mit jeweils 11 % in Hamburg auf 30 EUR/m² und Köln auf 24,50 EUR/m² an. Damit weisen beide Städte sogar eine höhere Dynamik auf als Berlin, wo sich der Aufwärtstrend aber ebenfalls unverändert fortsetzt. Mit 37 EUR/m² liegt die Höchstmiete in der Hauptstadt knapp 9 % über dem vergleichbaren Vorjahreswert und nähert sich mit großen Schritten der 40-EUR-Marke an. Einen Anstieg um jeweils rund 7 % verzeichneten Essen (16 EUR/m²) und Leipzig (14,50 EUR/m²). Auch die Städte außerhalb der A-Standorte folgen also dem Trend der Metropolen. Verantwortlich hierfür ist einerseits eine sich auch hier verengende Angebots-und-Nachfrage-Relation, andererseits kommen hierin aber auch die deutlich gestiegenen Bau- und Grundstückskosten zum Ausdruck, die dazu führen, dass neue, moderne Flächen nur zu höheren Mieten an den Markt gebracht werden können. Um rund 4 % haben die Spitzenmieten in Düsseldorf (28 EUR/m²) und München (39 EUR/m²) zugelegt. In beiden Städten dürfte es nur noch eine Frage der Zeit sein, bis die 30- EUR/m²- (Düsseldorf) und 40- EUR/m²- (München) Marken gerissen werden. Nach der dynamischen Entwicklung der vergangenen zwei Jahre fiel der Anstieg in Frankfurt im Vorjahresvergleich etwas moderater aus (+2 %). Aktuell sind in der Mainmetropole 44 EUR/m² anzusetzen.

Der Aufwärtstrend beschränkt sich aber nicht nur auf die Höchstmieten, sondern vollzieht sich in allen Marktsegmenten. Über alle Standorte betrachtet sind die Durchschnittsmieten in den vergangenen zwölf Monaten um knapp 10 % auf 16,80 EUR/m² gestiegen und damit noch einmal spürbar stärker als die Spitzenmieten. Vor allem Berlin (+21 %), Hamburg (+20 %) und Köln (+20 %) weisen überproportionale Zuwächse auf. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie das zu geringe Angebot an großflächigen, modernen Büroflächen in den besonders präferierten zentralen Lagen.

Perspektiven: dynamische Marktentwicklung auch im zweiten Halbjahr

"Trotz vieler Risiken, wie ein möglicher harter Brexit oder eine Verschärfung des Zollstreits zwischen den USA und China sowie den USA und Europa, deutet momentan alles darauf hin, dass auch im zweiten Halbjahr von einer dynamischen Marktentwicklung und einer weiterhin hohen Nachfrage auszugehen ist. Der Hauptgrund hierfür ist darin zu sehen, dass die Mehrheit der Unternehmen von dem aus heutiger Sicht wahrscheinlichsten Szenario ausgeht, dass es sich bei der aktuell verlangsamten Konjunkturentwicklung nur um eine Wachstumsdelle handelt und das BIP bereits im nächsten Jahr wieder etwas stärker steigen dürfte. Teil dieses Szenarios ist auch, dass die skizzierten Risiken gelöst oder zumindest deutlich verringert werden können. Solange diese Szenario Bestand hat, dürften die deutsche Wirtschaft und vor allem die Dienstleistungsbranche, nur bedingt Korrekturen an ihrem grundsätzlich expansiven Kurs vornehmen. Vor diesem Hintergrund spricht alles für einen auch im Gesamtjahr überproportionalen Flächenumsatz von deutlich über 3,5 Mio. m². Ob erneut die 4-Mio.-m²-Schwelle übertroffen werden kann, bleibt abzuwarten. Deshalb erscheint auch ein weiterer, moderater Leerstandsabbau wahrscheinlich, wenn auch mit deutlich gedrosselter Geschwindigkeit aufgrund der gestiegenen Bautätigkeit. Sicher scheint dagegen, dass die Mieten aufgrund der unverändert angespannten Angebots-und-Nachfrage-Relation weiter anziehen werden", prognostiziert Riza Demirci.

Pressekontakt:

Chantal Schaum
Head of Public Relations
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