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27.07.2020 – 08:01

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ImmoScout24-GIMX: Gewerbemieten trotzen der Corona-Pandemie

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ImmoScout24-Gewerbe-Immobilien-Index GIMX für das erste Halbjahr 2020: Gewerbemieten trotzen der Corona-Pandemie

Die Gewerbemieten zeigen sich bislang weitgehend unbeeindruckt von der Corona-Pandemie. Dies zeigen die Ergebnisse des Mietpreisindex für Gewerbeflächen (GIMX) für das erste Halbjahr 2020, den ImmoScout24 Gewerbe zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) herausgibt. Während sich die Mietpreise auf dem Büromarkt trotz Kontakteinschränkungen und zunehmenden Homeoffice-Regelungen stabil entwickeln, differenziert sich der Einzelhandelsmarkt weiter aus.

Trotz Homeoffice-Regelungen keine Einbrüche bei Büromieten

Infolge der Kontakteinschränkungen zur Eindämmung der Corona-Pandemie schickten zahlreiche Unternehmen ihre Mitarbeiter ins Homeoffice. Auf die angebotenen Büromieten wirkte sich das bislang nicht aus. Neun von zwölf der untersuchten Großstädte wiesen für die Angebotsmieten Zuwächse von mehr als zwei Prozent für das erste Halbjahr 2020 aus. Besonders stark wuchsen die Büromieten in Köln (+7,1 Prozent), Leipzig (+5,8 Prozent) und München (+4,6 Prozent). Dicht dahinter folgen Frankfurt am Main (+3,2 Prozent), Hannover (+2,9 Prozent), Stuttgart sowie Essen (jeweils +2,8 Prozent), Hamburg (+2,5 Prozent) und Berlin (+2,1 Prozent). Während Düsseldorf mit 1,3 Prozent eine vergleichsweise moderate Entwicklung für das erste Halbjahr 2020 aufwies, stagnierte in Dresden das Mietniveau für Büroimmobilien bei einer Preisentwicklung von 0,2 Prozent. Ausgenommen von der positiven Entwicklung ist Dortmund. Hier sanken die Büromieten im ersten Halbjahr 2020 geringfügig um 1,2 Prozent. Betrachtet wurde jeweils das halbjährliche Wachstum der Büromieten.

Ein Quartalsvergleich zeigt, dass die hohen Zuwächse im ersten Halbjahr 2020 vor allem durch das starke erste Quartal getragen werden. Im zweiten Quartal stagnierten die Angebotsmieten mit regionalen Abweichungen. Ein nachhaltiger Einbruch durch die Folgen der Corona-Pandemie ist bisher nicht erkennbar. Stuttgart (-4,6 Prozent), München (-0,1 Prozent) und Hamburg (-0,3 Prozent) wiesen im zweiten Quartal 2020 leichte Rückgänge der Mieten auf. In Düsseldorf (0,3 Prozent), Köln (0,2 Prozent) und Dortmund (0,3 Prozent) stagnierten die Mieten. In Dortmund erfolgte nach einem Anstieg im Vorjahr eine Preisanpassung im ersten Quartal 2020 (-2,5 Prozent).

Rechnet man das Wachstum vom ersten Halbjahr 2020 auf ein Jahr hoch, würde sich für neun der zwölf betrachteten Städte ein stärkeres Mietpreiswachstum als im Durchschnitt der letzten 10 Jahre ergeben. So weist Berlin eine jährliche Wachstumsrate seit 2010 von 5,7 Prozent auf. In Leipzig (3,4 Prozent), München (3,2 Prozent), Stuttgart (3,2 Prozent) und Köln (3,0 Prozent) liegen die jährlichen Wachstumsraten seit 2010 über drei Prozent. In Essen ist die jährliche Wachstumsrate seit 2010 mit 0,5 Prozent am niedrigsten.

„Die Entwicklung des Büromarkts mag mit Blick auf den wirtschaftlichen Einbruch überraschen. Doch die Corona-Pandemie hat den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt im ersten Halbjahr 2020 deutlich schwächer getroffen, als zunächst erwartet. Das liegt vor allem daran, dass Deutschland im Vergleich zu vielen europäischen Nachbarländern relativ gut durch die Krise gekommen ist. Bisher zeigt sich vor allem der Büroimmobilienmarkt bis auf regionale Ausnahmen recht stabil. Ein Einbruch der Mieten ist laut unseren Daten auch im zweiten Quartal 2020 ausgeblieben. Ob die Folgen der Corona-Pandemie den Bedarf und die Anforderungen an Gewerbeimmobilien langfristig und strukturell verändern, müssen wir abwarten“, erklärt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.

Mietpreisentwicklung am Einzelhandelsmarkt bleibt durchwachsen

Bereits vor der Corona-Pandemie zeigten sich im Einzelhandelsmarkt sehr unterschiedliche Bewegungen. Dieser Trend setzte sich im ersten Halbjahr 2020 in beiden Quartalen fort. So sind in Hamburg, Frankfurt am Main und Dresden die angebotenen Einzelhandelsmieten im ersten Halbjahr 2020 zwischen 5,5 Prozent und 6,3 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum sanken in Köln, Leipzig und München die Einzelhandelsmieten zwischen 6,1 Prozent und 8,2 Prozent. In Berlin zeigen sich die angebotenen Einzelhandelsmieten auf Basis der hedonischen Berechnungsmethoden des GIMX mit einem leichten Wachstum von 0,7 Prozent vergleichsweise stabil. Besonders auffällig ist die Entwicklung in Düsseldorf für das vergangene Halbjahr. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt legten die Mieten im Einzelhandel um 14,5 Prozent zu. Dabei handelt es sich nach Auffassung des Instituts der deutschen Wirtschaft um Nachholeffekte und Anpassungen zu Preisreduktionen in den Vorjahren 2018 und 2019.

Betrachtet man die durchschnittlichen Angebotsmieten der letzten zehn Jahre weisen Stuttgart mit 6,4 Prozent und Hannover mit 6,2 Prozent die höchsten jährlichen Wachstumsraten seit 2010 aus. In Hamburg (2,4 Prozent), Düsseldorf (3,0 Prozent), Leipzig (3,0 Prozent) und Berlin (4,2 Prozent) liegt die jährliche Wachstumsrate seit 2010 zwischen 2,4 Prozent und 4,2 Prozent. In München (1,9 Prozent), Köln (1,3 Prozent), Dresden (1,1 Prozent) und Frankfurt am Main (0,8 Prozent) stiegen die angebotenen Einzelhandelsmieten in den letzten zehn Jahren mit jährlichen Wachstumsraten zwischen 0,8 und 1,9 Prozent vergleichsweise moderat. In Essen (-0,8 Prozent) und Dortmund (-0,9 Prozent) sanken die Angebotsmieten im Einzelhandel seit 2010 jährlich leicht.

„Die Gewerbeimmobilienmärkte differenzieren sich weiter aus. Gerade im Einzelhandelsmarkt gibt es regional unterschiedliche Bewegungen nach oben und nach unten. Damit setzt sich die Entwicklung aus dem letzten Jahr fort, ein deutlicher Corona-Effekt ist bislang nicht feststellbar. Zwar ist es für eine Entwarnung noch zu früh, aber es bleibt die Hoffnung, dass der Gewerbeimmobilienmarkt weniger stark getroffen wird, als teilweise vermutet“, erklärt Prof Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft.

Methodik des GIMX

Der GIMX ist ein Gemeinschaftsprojekt von ImmoScout24 Gewerbe und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Er wird auf Basis eines hedonischen Modells berechnet, das vom IW speziell für Gewerbeflächen entwickelt wurde. Hierbei werden strukturelle Verzerrungen wie etwa die Veränderung von Objektqualitäten minimiert, so dass im Index nur tatsächliche Preisveränderungen ausgewiesen werden. Zu Beginn des Jahres 2020 wurde das hedonische Preismodell des GIMX erstmals in Form des räumlich-ökonometrischen Spatial Durbin Error Modells (SDEM) geschätzt. Im SDEM werden neben individuellen Objekteigenschaften die durchschnittlichen Objekt- und Lageeigenschaften von benachbarten Gewerbeimmobilien, und der durchschnittliche Prognosefehler bei benachbarten Gewerbeobjekten, berücksichtigt. Um auf veränderten Einfluss von Objekteigenschaften reagieren zu können, wurde die Index-Berechnung auf ein sogenanntes Adjacent-Modell umgestellt (separate Schätzung für benachbarte Perioden). Die aktuelle Indexreihe ist daher nicht mit den vorherigen Indexreihen vergleichbar, aber in sich im Zeitverlauf konsistent. Als Grundlage dienen die Angebotsmieten von Büro- und Einzelhandelsflächen, die über ImmoScout24 Gewerbe vermarktet werden. Es wird die Mietpreisentwicklung in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Dortmund, Dresden, Essen, Bremen und Leipzig dargestellt. Die Punktschätzer für Einzelhandelsimmobilien in Stuttgart, Dortmund, Essen und Hannover werden aufgrund der deutlich reduzierten Varianz der erklärenden Variablen nicht abgebildet.

Über ImmoScout24

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Silke Birkholz

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