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14.02.2020 – 08:01

ImmobilienScout24

ImmoScout 24 GIMX: Mieten für Gewerbeimmobilien entwickeln sich weniger dynamisch

ImmoScout 24 GIMX: Mieten für Gewerbeimmobilien entwickeln sich weniger dynamisch
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ImmoScout 24 GIMX:

Mieten für Gewerbeimmobilien entwickeln sich weniger dynamisch

In Berlin steigen die Büromieten, in Hannover die Einzelhandelsmieten am schnellsten

Berlin, 14. Februar 2020. "10 Jahre lang kannten die Mieten für Gewerbeimmobilien nur eine Richtung: nach oben. Das zweite Halbjahr 2019 könnte eine Trendwende einleiten", erläutert Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmoScout24, die aktuellen Ergebnisse des Mietpreisindex für Gewerbeflächen (GIMX), den ImmoScout24 Gewerbeflächen zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) herausgibt.

"Zwar weisen mit Berlin und Köln immer noch zwei der Top-7-Städte deutliche Mietanstiege sowohl bei Büro- als auch Einzelhandelsobjekten auf. München, mit dem höchsten Mietniveau der Republik, entwickelte sich aber deutlich weniger dynamisch. In Frankfurt am Main und Leipzig sehen wir sogar erstmals seit langem einen deutlichen Rückgang bei den Einzelhandelsmieten", so Ralf Weitz weiter.

Große Volatilität bei Einzelhandelsmieten

Wie differenziert sich insbesondere die Einzelhandelsmieten entwickelten, zeigt der direkte Vergleich zwischen den Städten mit den stärksten und den niedrigsten Mietpreisanstiegen. Im Vergleich des zweiten Halbjahres 2019 zum zweiten Halbjahr 2018 gab es den größten Zuwachs im Segment Einzelhandel in Hannover mit 14 Prozent, Frankfurt am Main wies mit - 6,6 Prozent den größten Rückgang auf. Berlin verzeichnete bei den neuvermieteten Einzelhandelsobjekten im gleichen Zeitraum ein Plus von 6,7 Prozent. Im Vergleich zu den vergangenen zehn Jahren, in denen die Einzelhandelsmieten bei Neuvermietungen durchschnittlich um 5 Prozent stiegen, verstärkte sich die Dynamik 2019 in Berlin sogar. Ähnliches gilt für Dortmund: Hier legten die Einzelhandelsmieten 2019 um 5,8 Prozent gegenüber dem Zehn-Jahres-Trend mit 1 Prozent zu. Deutliche Preiskorrekturen bei den angebotenen Einzelhandelsobjekten gab es im zweiten Halbjahr 2019 hingegen in Frankfurt am Main und Leipzig mit - 6,6 und - 5,6 Prozent. In Köln (+ 4,1 Prozent), München (+ 3,7 Prozent) und Dresden (+ 2,3 Prozent) stiegen die Einzelhandelsmieten vergleichsweise moderat. In Stuttgart (+ 0,1 Prozent) und Düsseldorf (- 0,5 Prozent) blieben die Angebotspreise fast konstant oder gingen leicht zurück. Hamburg blieb mit einem Plus von 1,1 Prozent ebenfalls unterhalb der Inflationsrate.

Brexit hat keinen spürbaren Einfluss auf Frankfurter Büromarkt

Bei den Büromieten steht Berlin an vorderster Stelle, wenn es um Mietpreisanstiege geht. Mit einem Plus von 9,7 Prozent lag die kurzfristige Mietsteigerung im Zeitraum zwischen dem zweiten Halbjahr 2018 und dem zweiten Halbjahr 2019 noch einmal deutlich oberhalb des Zehn-Jahres-Trends mit 7,1 Prozent. Auch in Köln (+ 8,3 Prozent), Stuttgart (+ 7,2 Prozent) und Hamburg (+ 6,4 Prozent) gab es in der zweiten Jahreshälfte 2019 deutliche Preissteigerungen bei Büroobjekten, die weit über dem Durchschnittstrend der vergangenen zehn Jahre lagen. Analog zur Entwicklung der Einzelhandelsobjekte legten auch die Mieten für neuvermietete Büros in Dortmund 2019 mit 4,5 Prozent deutlich zu. Zwar liegen die Büromieten in Frankfurt am Main, ähnlich wie in München, bereits auf einem sehr hohen Niveau, stagnierten aber im vergangenen Jahr mit + 2,2 Prozent nahezu. Trotz mancher Befürchtungen scheint sich der Brexit und der damit einhergehende Zuzug von Finanzdienstleistern bislang nicht signifikant auf den Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt auszuwirken. Dresden (+ 2,0 Prozent) und Hannover (+ 1,0 Prozent) verzeichneten bei den neuvermieteten Büroobjekten im zweiten Halbjahr 2019 die geringsten Mietsteigerungen. Diese lagen auch deutlich unter den langfristigen Werten mit 3,2 bzw. 3,0 Prozent. Jedoch schwanken die Preisindizes aufgrund der kleineren Datenbasis in den beiden Städten stärker.

Konjunktur und Beschäftigungsquote haben Einfluss auf Gewerbeimmobilienmarkt

Prof Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft, führt die volatilere Entwicklung der Gewerbeimmobilienmieten unter anderem auf die konjunkturellen Unsicherheiten zurück: "Dass sich die Konjunktur abkühlt und die Beschäftigtenzahlen weniger stark steigen, wirkt sich auf die Gewerbemieten aus. Je nach Standort kann die Eintrübung aber ganz unterschiedlich ausfallen. Gerade in Großstädten mit einem hohen Industrieanteil sehen wir eher Mietrückgänge, bei Standorten mit einem hohen Dienstleistungsanteil dagegen weniger. Neben diesen Parametern wirken sich zudem immobilienspezifische Entwicklungen wie die Bautätigkeit aus."

Methodik des GIMX

Der GIMX wird auf Basis eines hedonischen Modells berechnet, das vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) speziell für Gewerbeflächen entwickelt wurde. Hierbei werden strukturelle Verzerrungen wie etwa die Veränderung von Objektqualitäten minimiert, so dass im Index nur tatsächliche Preisveränderungen ausgewiesen werden. In der aktuellen Fassung wurde das hedonische Preismodell des GIMX erstmals in Form des räumlich-ökonometrischen Spatial Durbin Error Modells (SDEM) geschätzt. Im SDEM werden neben individuellen Objekteigenschaften die durchschnittlichen Objekt- und Lageeigenschaften von benachbarten Gewerbeimmobilien, und der durchschnittliche Prognosefehler bei benachbarten Gewerbeobjekten, berücksichtigt. Als Grundlage dienen die Angebotsmieten von Büro- und Einzelhandelsflächen, die über ImmobilienScout24 Gewerbeflächen vermarktet werden. Es wird die Mietpreisentwicklung in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart, Dortmund, Dresden, Essen, Bremen und Leipzig sowie jeweils ein aggregierter Index für die Top-7-Städte dargestellt.

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