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23.09.2019 – 08:47

ImmobilienScout24

Hohe Mietsteigerungen bei Büros und Einzelhandelsimmobilien in Leipzig und Berlin

Hohe Mietsteigerungen bei Büros und Einzelhandelsimmobilien in Leipzig und Berlin
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Medieninformation

Gewerbeimmobilienindex GIMX

Hohe Mietsteigerungen bei Büros und Einzelhandelsimmobilien in Leipzig und Berlin

Berlin, 23. September 2019 - Leipzig und Berlin sind die Wachstumsstandorte für die Mieten von Gewerbeimmobilien, wobei Leipzig im letzten Halbjahr Berlin übertraf. München, Hamburg und Frankfurt am Main verzeichneten hingegen nur moderate Mietsteigerungen bei Büro- und Einzelhandelsmieten. In Stuttgart stiegen im letzten Halbjahr die Büromieten, während die Einzelhandelsmieten stagnierten. In Düsseldorf und Köln sind die Einzelhandelsmieten gefallen, während die Büromieten deutlich anzogen. Das zeigt der Mietpreisindex für Gewerbeflächen (GIMX), herausgegeben von ImmobilienScout24 Gewerbeflächen und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW).

Im Jahresvergleich des ersten Halbjahres 2019 zum ersten Halbjahr 2018 zeigen alle untersuchten Städte steigende Büromieten. Der GIMX beobachtet die Gewerbemieten an den sieben A-Standorten Berlin, Stuttgart, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Köln sowie an den fünf B-Standorten Leipzig, Dresden, Hannover, Essen und Dortmund.

Die Steigerungsrate ist mit 17,3 Prozent in Berlin auf Jahressicht am höchsten. Neben Berlin zeigen auch Köln (13,7 Prozent), Dresden (13,3 Prozent) und Leipzig (12,5 Prozent) starke Mietsteigerungen im Bürosegment. In Frankfurt fiel das Wachstum mit 2,8 Prozent relativ gering aus.

Die kurzfristigen Werte im Vergleich des ersten Halbjahres 2019 mit dem zweiten Halbjahr 2018 ergibt ein durchwachsenes Bild. Leipzig verzeichnete 8,9 Prozent Mietsteigerungen, Berlin 8,3 Prozent. In Dortmund hingegen sanken die Büromieten leicht um -0,6 Prozent, während sie in Hannover stagnierten.

Einzelhandelsmieten stark lokal geprägt

Klare Trends lassen sich auf den Märkten für Einzelhandelsimmobilien nicht ausmachen, die Marktentwicklungen sind stark lokal geprägt und reichen von 18,9 Prozent Mietwachstum in Stuttgart bis zu einem Rückgang der Gewerbemieten in Höhe von 2,7 Prozent in Frankfurt am Main (erstes Halbjahr 2019 zum ersten Halbjahr 2018). Leipzig verzeichnet ein Plus von 16,7 Prozent, in Berlin entwickelten sich die Mieten für Einzelhandelsimmobilien mit +13,1 Prozent ebenfalls positiv. Neben Frankfurt sanken die Mieten für Einzelhandelsimmobilien in Köln (-2,6 Prozent), Düsseldorf (-0,9 Prozent), Hannover (-1,0 Prozent) und Dortmund (-0,7 Prozent).

Auch der Blick auf die kurzfristige Entwicklung im Vergleich des ersten Halbjahres 2019 mit dem zweiten Halbjahr 2018 zeigt deutlich unterschiedliche Entwicklungen. Dresden ist mit -7,6 Prozent das Schlusslicht. Die Einzelhandelsmieten in Leipzig +10,1 Prozent und Berlin +7,0 Prozent auch kurzfristig stark angestiegen. Korrekturen erlebten Essen mit -2,1 Prozent, Düsseldorf mit -1,4 Prozent und Stuttgart mit -0,9 Prozent.

Berlin galoppiert allen anderen A-Metropolen davon

In den letzten 10 Jahren sind die Büromieten in Berlin mit durchschnittlich 7,2 Prozent pro Jahr am stärksten gestiegen. Dieser Wert bedeutet eine Verdopplung der Angebotsmieten im Zeitraum von 10 Jahren (101 Prozent). Auch die Mieten für Einzelhandelsflächen sind mit 5,4 Prozent pro Jahr deutlich gestiegen (69 Prozent in 10 Jahren). Dabei lagen im letzten Jahr die Mietsteigerungen in Berlin mit 13,1 Prozent im Einzelhandel und 17,3 Prozent für Büros sogar deutlich oberhalb des schon hohen langfristigen Trends.

Der Grund für die Preisanstiege im Berliner Büromarkt ist die vergleichsweise geringe Bautätigkeit. Zwischen 2015 und 2017 wurden in Berlin 320.000 Quadratmeter neue Büronutzflächen geschaffen. Im deutlich kleineren Hamburg wurden in dem gleichen Zeitraum 335.000 Quadratmeter neu errichtet, in München sogar 520.000 Quadratmeter. Bezieht man diese Bauleistung auf die Einwohnerzahl, wurden in Hamburg in etwa doppelt so viel Büroflächen wie in Berlin gebaut, in München und auch in Frankfurt am Main sogar mehr als das Dreifache.

Die Langfristtrends, die der GIMX von ImmobilienScout24 Gewerbeflächen seit 2009 abbildet, zeigen vor allem die steile Entwicklungskurve Berlins. Bei Büromieten steht der Indexwert bei 201, bei den Einzelhandelsmieten bei 169 (bei einer Ausgangsbasis von 100 vor 10 Jahren). Die Werte des Büro-GIMX pendeln an den anderen A-Standorten zwischen 142 in München und 123 in Düsseldorf. Etwas heterogener ist das Bild bei den Einzelhandelsmieten, die insgesamt volatiler sind. Köln hat mit einem Indexwert von 120 die geringsten Steigerungsraten erlebt. Stuttgart liegt mit einem Indexwert von 149 auf Platz 2 hinter Berlin.

Bei den untersuchten B-Standorten führt Leipzig den Büroindex mit einem Wert von 161 ebenso an wie den der Einzelhandelsmieten mit 162. Bei beiden Indizies bildet Dormund mit einem Wert von 119 bei den Büromieten und ebenfalls 119 beim Einzelhandel das GIMX-Schlusslicht.

Methodik des GIMX

Der GIMX wird auf Basis eines hedonischen Modells berechnet, das vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) speziell für Gewerbeflächen entwickelt wurde. Hierbei werden strukturelle Verzerrungen wie etwa die Veränderung von Objektqualitäten minimiert, so dass im Index nur tatsächliche Preisveränderungen ausgewiesen werden. Als Grundlage dienen die Angebotsmieten von Büro- und Einzelhandelsflächen, die über ImmobilienScout24 Gewerbeflächen vermarktet werden. Es wird die Mietpreisentwicklung in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart, Dortmund, Dresden, Essen, Bremen und Leipzig sowie jeweils ein aggregierter Index für alle Top-Städte dargestellt. Der GIMX erscheint halbjährig und bietet Transparenz im bislang eher wenig übersichtlichen Markt für Gewerbeimmobilien.

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