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04.07.2019 – 14:05

Cushman & Wakefield

Deutscher Büromarkt: Nachfrage nach Büroflächen weiterhin hoch

Deutscher Büromarkt: Nachfrage nach Büroflächen weiterhin hoch
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Frankfurt am Main (ots)

- Deutscher Büromarkt: Nachfrage nach Büroflächen weiterhin hoch
- Ein starkes zweites Quartal hebt den Büroflächenumsatz im ersten
Halbjahr auf 1,4 Millionen Quadratmeter in den Top-4-Märkten 
- Großabschlüsse sorgen für 27 Prozent des Halbjahresumsatzes 
- Anbieter von flexiblen Büroflächen bauen ihre Marktpräsenz weiter 
aus
- Büroflächennutzer priorisieren neuwertige Flächen 
- Die Spitzenmieten liegen deutlich über ihren Vorjahreswerten, 
Berlin verzeichnet den stärksten Anstieg 
- Bautätigkeit gestiegen, Mieter benötigen weiterhin lange 
Vorlaufzeiten 

Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield gibt heute die Deutschlandzahlen für den Bürovermietungsmarkt des ersten Halbjahres 2019 bekannt. Trotz verhaltener Wachstumsprognosen für die deutsche Wirtschaft bleibt die Nachfrage nach Büroflächen in den deutschen Wirtschaftszentren auf hohem Niveau. Bis Ende des ersten Halbjahres 2019 erreichte der aggregierte Büroflächenumsatz in den Top-4-Märkten Berlin, Frankfurt, Hamburg und München den Wert von 1,4 Millionen Quadratmetern und damit das höchste Ergebnis, das in den letzten 20 Jahren für ein erstes Halbjahr registriert wurde. Das Vorjahresergebnis wird damit um knapp drei Prozent übertroffen, der Mittelwert der letzten fünf ersten Halbjahre um knapp 15 Prozent.

München verzeichnet im ersten Halbjahr 2019 mit 423.400 Quadratmetern das höchste Ergebnis unter den vier Top-Märkten, kann aber als einziger Markt sein Vorjahresergebnis nicht bestätigen. Berlin folgt mit 395.500 Quadratmetern und einem Plus von drei Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf dem zweiten Platz. Hamburg profitiert von einigen Großflächenanmietungen und steigert den Flächenumsatz um 31 Prozent auf 322.900 Quadratmeter. Der Frankfurter Markt zeigt sich mit 260.200 Quadratmetern gegenüber dem ersten Halbjahr 2018 stabil.

Großflächenabschlüsse summieren sich auf fast 375.000 Quadratmeter im ersten Halbjahr

Nicht zuletzt das zweite Quartal dieses Jahres sorgte für einen deutlichen Schub beim Flächenumsatz. Es lag in den Top-4-Märkten mit seinen rund 763.500 Quadratmetern fast 20 Prozent beziehungsweise 125.000 Quadratmeter über den Neuabschlüssen des ersten Quartals (638.500 Quadratmeter). Großabschlüsse von 10.000 Quadratmetern und mehr waren dabei die Haupttreiber. Sie summierten sich im zweiten Quartal 2019 auf rund 238.300 Quadratmeter und lagen damit 75 Prozent höher als im ersten Quartal. Zum Halbjahresergebnis trugen die insgesamt 17 Großabschlüsse mit 27 Prozent mehr als ein Viertel bei. Der größte Abschluss im ersten Halbjahr fiel auf Hamburg. Die Stadt Hamburg unterschrieb einen langjährigen Mietvertrag über mehr als 50.000 Quadratmeter - Flächen, die nach Abschluss des Umbaus des Objektes unter anderem von der Universität Hamburg genutzt werden sollen.

Anbieter von flexiblen Büroflächen verstärken ihre Präsenz vor allem in Berlin und Frankfurt

Anbieter flexibler Bürokonzepte bauten ihre Marktpräsenz in den Top-4-Märkten im ersten Halbjahr 2019 weiter aus und schlossen neue Verträge für insgesamt 68.700 Quadratmeter ab. Berlin und Frankfurt standen mit 37.000 Quadratmetern und 16.300 Quadratmetern dabei besonders im Fokus. Ein nicht unerheblicher Teil der insgesamt in den Top-4-Märkten registrierten 22 neuen Abschlüsse betraf Flächen unter 1.000 Quadratmetern. Drei Abschlüsse lagen jeweils im Bereich von 9.000 Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Flächenumsatz durch flexible Konzepte deutlich schwächer. Im ersten Halbjahr 2018 hatte er gut 96.000 Quadratmeter erreicht, im zweiten Halbjahr waren weitere rund 121.400 Quadratmeter dazugekommen. Die Phase des schnellen Wachstums scheint eine Grenze erreicht zu haben. Sowohl die bereits erreichte Marktabdeckung als auch das limitierte Flächenangebot in den Märkten bremst die weitere Expansion ab.

Flächenangebot im Bestand deckt den Bedarf nur ansatzweise

Das erste Quartal 2019 hatte in den Top-4-Märkten mit rund 1,6 Millionen Quadratmetern im Bestand abgeschlossen, die zum Leerstand zählten und kurzfristig verfügbar waren. Dazu kamen gut 200.000 Quadratmeter an Neubauflächen, die im zweiten Quartal bezugsfähig wurden. Theoretisch hätte der Flächenumsatz des zweiten Quartals damit aus diesem Angebot bedient werden können. Doch wie bereits in den Vorquartalen deckte dieses sich im Hinblick auf Lage, Größe und Ausstattung sehr häufig nicht mit den Vorstellungen und Ansprüchen der suchenden Unternehmen - insbesondere dort, wo es um größere zusammenhängende Flächen oder um bestimmte Vorstellungen zur Mikrolage ging. Im Ergebnis stellten Unternehmen ihre Umzugspläne zurück oder wichen auf Neubauprojekte beziehungsweise auf Bestandsobjekte aus, die saniert und teilweise erst 2020 oder später beziehbar sein werden. Allein im zweiten Quartal summierten sich Projektanmietungen und Eigennutzerbaustarts auf rund 342.000 Quadratmeter und damit auf 45 Prozent des gesamten Quartalsumsatzes. Im ersten Halbjahr liegt der Anteil des Umsatzes, der nicht im aktuellen Flächenbestand wirksam wurde, insgesamt bei rund 38 Prozent.

Bautätigkeit verzeichnet Anstieg, Flächeninteressenten brauchen weiterhin Geduld

Zu Beginn des zweiten Halbjahres befinden sich in den Top-4-Märkten fast vier Millionen Büroflächen im Bau, das sind rund 1,4 Millionen Quadratmeter und 55 Prozent mehr als zwölf Monate zuvor. Der deutliche Anstieg der Bautätigkeit erfolgte zu großen Teilen als Reaktion auf abgeschlossene Vorvermietungen und beinhaltet Starts von Eigennutzerprojekten. Der spekulative Anteil, also der Flächenanteil, der noch nicht an Nutzer vergeben ist und noch angemietet werden kann, liegt mit 47 Prozent unter der Hälfte des Gesamtvolumens und steht zudem mehrheitlich frühestens im Laufe des Jahres 2020 zum Bezug zur Verfügung.

Kritischer ist die Situation bei den Neubauflächen, die noch in der zweiten Jahreshälfte bezugsfertig werden. Hier sind von rund 911.200 Quadratmetern nicht mehr als 220.000 Quadratmeter beziehungsweise 14 Prozent verfügbar. Absolut und prozentual gesehen hat Berlin mit zwölf Prozent beziehungsweise 27.000 Quadratmetern das geringste verfügbare Flächenangebot im Neubau für 2019. Am Münchner Markt stehen dagegen noch mehr als 111.000 Quadratmeter an Neubauflächen für eine Anmietung und mit möglichem Bezug bis Ende 2019 zur Verfügung.

Berliner Spitzenmiete auf dem Weg zum Münchner Niveau

Eine hohe Nachfrage und ein immer knapper werdendes Angebot haben vor allem in Berlin zu deutlich höheren Mieten geführt. Die realisierbare Spitzenmiete ist von Mitte 2018 bis Mitte 2019 von 31,50 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 37,00 Euro gestiegen. Die absolute Differenz von 5,50 Euro entspricht einem relativen Anstieg von 17 Prozent. Allein zwischen dem ersten und dem zweiten Quartal 2019 wurde ein Anstieg um 2,00 Euro oder 5,7 Prozent verzeichnet. Damit liegt die Berliner Spitzenmiete nur noch 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat unter dem aktuellen Münchner Wert von 38,50 Euro. Dieser stieg in den letzten zwölf Monaten um 2,00 Euro bzw. fünf Prozent. Teuerster Markt bleibt Frankfurt mit aktuell 45,00 Euro pro Quadratmeter und Monat und einem Mietanstieg von 3,00 Euro und sieben Prozent in den letzten zwölf Monaten. Die Hamburger Spitzenmiete stieg um 1,50 Euro (sechs Prozent) auf 27,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Yvo Postleb, Head of Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: "Da das Flächenangebot mindestens im weiteren Jahresverlauf knapp bleibt, könnten die Spitzenmieten durchaus weiter steigen. Im War for Talents nimmt die Qualität des Arbeitsplatzes und seiner unmittelbaren Umgebung einen enormen Stellenwert ein. Viele Unternehmen sind bereit, die Vorteile von attraktiven innerstädtischen Flächen in der Miethöhe zu honorieren. Angesichts des bereits erreichten hohen Mietenlevels und der aktuell weniger dynamischen Konjunktur gehen wir davon aus, dass ein möglicher Anstieg moderater ausfällt als in den letzten zwölf Monaten. Davon ausgenommen ist Berlin. Für die Bundeshauptstadt sehen wir das Potenzial für weiter überdurchschnittlich stark steigende Mieten und gehen in unserer Fünfjahresprognose davon aus, dass Berlin mittelfristig München bei den Spitzenmieten überholen wird."

Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield, ergänzt: "Für heimische und internationale Investoren stehen Büroobjekte traditionell an erster Stelle ihrer Prioritätenliste. Die hervorragende Performance der Bürovermietungsmärkte in der jüngeren Vergangenheit hat der Nachfrage einen zusätzlichen Schub gegeben. Neu entwickelte Quartiere, vor allem in Berlin aber auch in Hamburg, München und Frankfurt, haben für eine, wenn auch begrenzte Ausweitung des Angebots gesorgt. Gleichwohl gibt es insbesondere im Prime-Bereich kaum noch ein Angebot oder aber die Verkäufer rufen so hohe Preise auf, dass einige Investoren diese selbst bei Weiterführung der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank nicht mehr gegenüber ihren Anlegern rechtfertigen können. Sie weichen auf B-Standorte aus oder erweitern ihr Anlagespektrum."

Über Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) ist ein führendes globales Immobiliendienstleistungsunternehmen, dessen Service-Angebot die Interessen von Immobiliennutzern und -eigentümern gleichermaßen abdeckt. Zu den Kerndienstleistungen gehören Property, Facility und Projektmanagement, Office Agency, Capital Markets, Global Occupier Services, Project & Development Services, Tenant Representation, Valuation & Advisory, Asset Services sowie weitere Dienstleistungen. Mit über 51.000 Mitarbeitern, die in rund 400 Niederlassungen und 70 Ländern tätig sind, ist Cushman & Wakefield eines der größten Immobilienberatungsunternehmen. In Deutschland verfügt das Immobilienberatungsunternehmen über 6 Niederlassungen in Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf und Leipzig. 2018 hat das Unternehmen einen Umsatz in Höhe von 8,2 Milliarden US-Dollar erzielt. Weitere Infos erhalten Sie auf www.cushmanwakefield.de und unserem Blog oder Sie folgen uns auf Instagram @cushwake.germany.

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