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19.10.2020 – 14:35

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Steuerliche Rahmenbedingungen bei der Vererbung von Immobilien

Steuerliche Rahmenbedingungen bei der Vererbung von Immobilien
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Die in den letzten Jahren gestiegenen Immobilienpreise können dazu führen, dass die bestehenden Nachlassplanung zur steuerfreien Vererbung von Immobilien nicht mehr aufgeht. Denn bei der Ermittlung des Nachlasswertes wird nicht nur der bewegliche Nachlass sondern auch Firmen- und Immobilieneigentum berücksichtigt und der Gesamtwert einheitlich der Erbschaftsteuer unterworfen. Für Immobilien wird hierbei der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Anfalls der Erbschaft und nicht zum Zeitpunkt der Errichtung eines Testaments ermittelt. Nicht mit dem Verkehrswert werden Grundstücke eines landwirtschaftlichen Betriebes oder solche, die zum Betriebsvermögen einer Kapitalgesellschaft gehören, bewertet.

Insofern liegt es im Interesse des Erblassers von Zeit zu Zeit zu prüfen, ob durch gestiegene Immobilienpreise für die Erben eine Erbschaftssteuer entsteht und ob deshalb auch eine andere Gestaltung des Erbrechts geboten ist. Ob die Erbschaftssteuer anfällt und wenn ja in welcher Höhe, hängt von bestimmten Faktoren ab.

Unterschiedliche Verhältnisse - unterschiedliche Steuersätze

Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser nebst der daraus abgeleiteten Steuerklasse und dem Wert des gesamten Nachlasses. Der allgemeine Freibetrag beträgt für alle Erben 20.000 EUR. Für Verwandte des 1. Grades gelten folgende besonderen Freibeträge im Erbrecht:

  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 EUR
  • Kinder, Stiefkinder und Kinder vorverstorbener Kinder und Stiefkinder 400.000 EUR
  • Abkömmlinge lebender Kinder/Stiefkinder 200.000 EUR
  • Eltern und Voreltern 100.000 EUR

Unter weiteren Voraussetzungen kann das Familienheim von der Steuer vollständig freigestellt werden. Weitere Steuerbefreiungen können für Vorsorgeaufwendungen und dem Hausrat bis 41.000 EUR in Anspruch genommen werden.

Übersteigt das Erbe die Freibeträge wird der darüber liegende Betrag bei den vorgenannten Verwandten nach der Steuerklasse I beginnend mit 7 % besteuert. Je nach dem Wert des Nachlasses steigt die Steuer bis 30 % an. Für entferntere Verwandte wie Geschwister, Neffen und Nichten besteht nur den Grundfreibetrag von 20.000 EUR und diese werden nach der Steuerklasse II mit einem Steuersatz von 15% bis 43 % besteuert. Alle anderen Personen haben nach der Steuerklasse III zwischen 30 % und 50 % des Erbes zu versteuern.

Immobiliennutzung als zusätzlicher Faktor

Es ist ein Unterschied, ob ein selbst bewohntes Gebäude zur Eigennutzung (Familienheim) oder ein vermietetes Gebäude durch das Erbrecht übertragen wird. Erbt man als Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner eine Immobilie und nutzt sie selbst, wird deren Wert unabhängig vom Überschreiten des Freibetrages, von der Erbschaftssteuer befreit, sofern man 10 Jahre lang darin wohnen bleibt. Bei Kindern gilt die Steuerbefreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Ist sie größer, muss für den übersteigenden Anteil Erbschaftssteuer gezahlt werden, sofern der steuerliche Freibetrag überschritten wird. Bei vermieteten Objekten müssen Erben nur auf 90 Prozent des Immobilienwertes die Erbschaftssteuer zahlen.

Frühzeitige Nachlassplanung und Überprüfung zahlt sich aus

Die Erbschaftssteuer entsteht bei Übertragung von Vermögen als Schenkungssteuer mit wenigen Abweichungen ebenso. Die Freibeträge können in der Regel alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden. Es kann also durch eine frühzeitige Planung mit gestaffelter Übertragung unter Lebenden und in Kombination mit der Übertragung auf den Todesfall die Steuerlast erheblich reduziert oder vollständig vermieden werden.

Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Fachanwalt für Erbrecht rentiert sich deshalb meistens direkt durch niedrigere Steuersätze für die Erben. Steht der Anfall einer Erbschaftsteuer im Raum ist es ebenso ratsam sich an einen Fachanwalt für Erbrecht zu wenden, um eine zu hohe Besteuerung zu vermeiden.

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