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Zinshäuser in Hamburg: Der Markt stößt an Grenzen

Hamburg (ots) - Entgegen allen hitzigen Diskussionen um steigende Preise und Mieten beobachten Immobilienspezialisten erste Beruhigungen: "Der Markt für Zins- und Mehrfamilienhäuser stößt an Grenzen", sagt Axel-H. Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH.

Dafür sind die natürlichen Faktoren der Preisbildung verantwortlich. "Familien, die eine bezahlbare Wohnung suchen, orientieren sich wegen der hohen Preise zunehmend Richtung Stadtrand. Dort vergleichen sie die Mietpreise mit den Kaufpreisen und errechnen ihre monatliche Belastung. Die niedrigen Hypothekenzinsen machen es möglich: Kaufen ist inzwischen vielerorts günstiger als mieten", erläutert Wittlinger. Der Anteil der Wohnkosten am Haushaltseinkommen hat sich in den vergangenen Jahren zwar erhöht, ist aber begrenzt. Miet- und Kaufinteressenten bewegen sich in einem engen Entscheidungsfeld zwischen Kaufpreis oder Miete und Einkommen.

Der Markt für Zinshäuser beleuchtet die Situation: Investoren haben auf den überzogenen Preisanstieg reagiert, der 2013 marktbestimmend war. 2014 haben sie bevorzugt nach Häusern mit marktgerechten Mieten in einfachen und normalen Wohnlagen gesucht und auf einen Wertzuwachs durch Modernisierungen und Mietsteigerungen gesetzt. Die Auswertung von Stöben Wittlinger bestätigt das:

   Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser in Hamburg 
   Wohnlage / Jahr........2012.....2013......2014 
   normale Wohnlage*.....1.386....1.487....1.654 
   Anzahl der Verkäufe......10.......32.......37 
   mittlere Wohnlage*....1.752....1.898....1.871 
   Anzahl der Verkäufe......40.......23.......24 
   gute Wohnlage*........2.158....2.763....2.487 
   Anzahl der Verkäufe......28.......41.......31 
   Quelle: Gutachterausschuss Hamburg 
   * Angaben in Euro/m2 

"Die Tabelle zeigt ein Wertsteigerungspotenzial für Immobilien in normalen Wohnlagen. Immobilien in guten Wohnlagen haben dagegen ihren Höhepunkt offenbar erreicht", erläutert Axel-H. Wittlinger. Im vergangenen Jahr konnten Investoren die weitreichenden politischen Eingriffe in den Mietmarkt noch nicht realisieren. Dazu gehören die Einführung der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips, Dokumentationspflichten, Kappungsgrenze, Ausweisung von Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung, Energieeinspar- und Trinkwasserverordnung. Der gestiegene Aufwand verursacht hohe Verwaltungskosten, die auf die nachhaltige Rendite drücken, denn Mietsteigerungen sind durch die Mietpreisbremse längst nicht überall durchsetzbar. Investoren gehen den Kauf eines Mehrfamilienhauses deshalb viel bewusster an. Trotz des sehr knappen Angebots erwarten sie eine detaillierte technische und kaufmännische Ankaufsprüfung mit einer Potentialanalyse für die Zukunft. Der Markt zeigt seine Grenzen.

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Telefon 0431-5601566
astrid.grabener@grabener.de

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