Postbank Studie Wohnatlas 2017
Immobilienkauf: Dortmund teuerste Lage im Pott
Bonn (ots)
- Höchstes Preisniveau im Vergleich zum Pro-Kopf-Jahreseinkommen - Keine weiteren Preissteigerungen in Sicht
Dortmund ist als größte Stadt des Ruhrgebiets auch die teuerste - zumindest, wenn man die Immobilienpreise mit den Einkommen der Bewohner vergleicht. Sieben Pro-Kopf-Jahreseinkommen* kostet eine 100-Quadratmeter-Wohnung durchschnittlich, 1.417 Euro werden pro Quadratmeter fällig. Im Revier liegen die Quadratmeterpreise nur in Essen etwas höher - allerdings wird dort auch besser verdient, sodass Immobiliendarlehen unterm Strich schneller abbezahlt werden können. 6,7 Jahreseinkommen müssen die Essener im Schnitt dafür aufbringen. Dies sind Ergebnisse des Postbank Wohnatlas 2017, der die Immobilienmärkte in 402 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten unter die Lupe nimmt.
Dabei haben die Preise in den vergangenen Jahren zugelegt: Zwischen 2012 und 2016 stiegen sie real um 11,6 Prozent. Im Vergleich der 40 größten Städte in Deutschland fällt auf, dass sich der Immobilienmarkt im Ruhrgebiet zurückhaltend entwickelt. Hinsichtlich der Preissteigerung zwischen 2012 und 2016 liegt Dortmund mit seinem kleinen Plus auf Platz 32. Von den zehn Städten mit der geringsten Teuerungsrate liegen acht im Pott oder in unmittelbarer Nähe.
Tabelle: Ruhrgebiet in Zahlen
A Preis/qm 2016 B Kaufpreis/Einkommen* 2016 C Preiswachstum real 2012-2016 D Vervielfältiger** 2016 E Bevölkerungswachstum p.a. 2016-2030 F Kaufpreisprognose p.a. real 2016-2030
A B C D E F Dortmund, Stadt 1417 EUR 7,0 11,6 % 18,2 -0,26 % -0,64 % Essen, Stadt 1436 EUR 6,7 13,2 % 18,3 -0,32 % -1,08 % Bochum, Stadt 1391 EUR 6,7 8,2 % 18,3 -0,40 % -1,16 % Gelsenkirchen, Stadt 974 EUR 5,5 1,9 % 15,2 -0,70 % -2,02 % Duisburg, Stadt 1062 EUR 5,8 0,8 % 15,7 -0,49 % -1,31 %
* Kaufpreis einer 100-Quadratmeter-Wohnung in Relation zum verfügbaren Einkommen pro Kopf, ** Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete. Quellen: Empirica (2017); MB Research (2016); BBSR (2015); Berechnungen des HWWI.
Drohender Wertverfall
Im Postbank Wohnatlas 2017 werfen die Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die die Studie für die Postbank erstellt haben, auch einen Blick in die Zukunft. Für Dortmund prognostizieren sie einen leichten Bevölkerungsrückgang, der in den Jahren bis 2030 auch auf die Kaufpreise drückt. Neben der künftigen Entwicklung der Einwohnerzahlen wurden weitere Parameter wie Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben in die Berechnungen einbezogen, um eine Prognose für die Wertentwicklung bis 2030** zu erstellen. Eigentümer in Dortmund müssen mit einem jährlichen Wertverlust von real 0,64 Prozent rechnen. Der schwache Trost dabei: In anderen Städten des Ruhrgebiets fallen die Preise noch deutlich schneller.
Gute Karten für Immobilienkäufer
Wer die Immobilie allerdings nicht als Kapitalanlage betrachtet, sondern kaufen möchte, um Miete einzusparen, hat in Dortmund gute Karten. Immobilien kosten im Schnitt umgerechnet 18,2 Jahresnettokaltmieten. Im Verhältnis zu den örtlichen Mieten ist Wohneigentum also vergleichsweise günstig. In ähnlich großen Städten, etwa in Leipzig, Düsseldorf oder Stuttgart, zahlt man mindestens 23,8 Nettojahreskaltmieten, in den Metropolen Hamburg und München sogar mehr als 30. "Wer sich in Dortmund den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt, hat gute Chancen, noch Geld zu sparen. Die Kosten für eine Baufinanzierung könnten aufgrund des niedrigen Zinsniveaus geringer ausfallen als die bisherige Mietzahlung", sagt Matthias Grimbs, Regionaldirektor der Postbank Finanzberatung in Dortmund.
Nicht nur die Zahlen entscheiden
In einem Markt mit fallenden Preisen muss das Objekt selbst besonders genau geprüft werden. "Negative Prognosen müssen nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. Wer an Wohneigentum interessiert ist, sollte die Immobilie sorgfältig prüfen. Denn es gibt auch hier die Chance, Häuser und Wohnungen mit Potenzial zu entdecken", erläutert Postbank-Experte Grimbs. Auch individuelle Faktoren spielen eine große Rolle. "Mindestens genauso wichtig wie die Bausubstanz sind Lage und Ausstattung. Und natürlich die Frage: Passt die Immobilie zu mir und meiner Zukunftsplanung?", so Grimbs.
Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017
Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde).
* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:
Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen. Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) - abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.
** Prognose reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:
Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage als auch die des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.
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