Jones Lang LaSalle GmbH (JLL)

Großdeals in Neubauten - Deutscher Markt für Logistikflächen toppt erstmals 6 Mio. Quadratmeter

Frankfurt (ots) - 2015 wurden auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen nach Informationen von JLL insgesamt rund 6,18 Mio. m² umgesetzt (Eigennutzer und Vermietungen) und damit 5 % mehr als im bisherigen Rekordjahr 2011. Verglichen mit den fünf- und zehnjährigen Durchschnittswerten liegt das Plus bei 21 % bzw. 47 %. Die Eigennutzer- und die Vermietungsumsätze entwickelten sich im gesamten Jahresverlauf uneinheitlich. Während der Vermietungsumsatz um ein Viertel auf 3,95 Mio. m² zulegte und ebenfalls einen neuen Höchstwert markierte, gaben Eigennutzerumsätze insgesamt leicht nach (- 7 %). Im Laufe des Jahres zeichnete sich bereits ab, dass 2014 noch einmal deutlich übertroffen werden würde. Ein Plus von 11 % schlug letztendlich zu Buche. Vor dem Hintergrund der anhaltend starken Nutzernachfrage auch im großflächigen Bereich und den stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geht JLL auch für 2016 von einem guten Umsatzergebnis aus. Die 5 Mio. m² Marke könnte wieder übertroffen werden.

Bestes Ergebnis der letzten zehn Jahre in den Regionen Berlin und Düsseldorf

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) übertraf das umgesetzte Flächenvolumen den Umsatz des Vorjahres um 9 %. Mit ca. 2,06 Mio. m² wurde das zweitbeste Umsatzergebnis nach 2011 erreicht. Deals jenseits der 30.000 m² sorgten in Berlin und Düsseldorf für den höchsten Umsatz der letzten zehn Jahre. Die stärksten Zuwächse im Jahresvergleich verbuchten Berlin (+39 %) und Hamburg (+33 %), gefolgt von Düsseldorf (+16 %). Hinter ihren Vorjahresergebnissen zurück blieben die Regionen Frankfurt (-16 %), vor allem aber München mit einem Minus von 25 % auf rund 202.000 m², dem niedrigsten Umsatzvolumen in der Region seit 2004.

Insgesamt summierten sich Abschlüsse ab 5.000 m² in den Big 5 auf rund 1,3 Mio. m², davon entfielen mehr als die Hälfte (56 %) auf Neubauten und Projektentwicklungen. Die Verfügbarkeit von Flächen zur kurzfristigen Anmietung in der Größenordnung ab 5.000 m² ist 2015 in allen Big 5 Ballungsräumen deutlich zurückgegangen.

Eine Alternative zu den Bestandsobjekten bieten Projektentwicklungen, die in den letzten Jahren in der Regel nur nach Vorvermietung errichtet oder für einen Eigennutzer gebaut werden. Inzwischen haben Entwickler mit dem Bau spekulativer Projekte entweder bereits begonnen oder planen den Beginn für 2016. Dies sollte dazu beitragen, die knappe Angebotssituation zu verbessern und die Flexibilität für die Mieter zu erhöhen. Ende 2015 waren in der Region Frankfurt bereits rund 60.000 m² spekulativ im Bau, in der Region Berlin über 40.000 m², in Düsseldorf ca. 33.000 m² und in Hamburg 17.000 m².

Rund 33 % des in den Big 5 umgesetzten Volumens entfielen auf Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung, dicht gefolgt von Handelsunternehmen mit 31 % und Industrieunternehmen mit 23 %. Deutschlandweit wurden 2015 rund 447.000 m² allein durch E-Commerce-Unternehmen umgesetzt, das ist nach 2011 der zweithöchste Umsatz und Anteil dieser Branche in Deutschland. Die Wachstumsprognose des Onlinehandels lässt weitere Flächenanmietungen erwarten. Dabei sollten die immer kürzer werdenden Lieferzeiten für den Verbraucher auch die Struktur der Verteillogistik beeinflussen. Der Onlinehandel sucht zunehmend eine größere Nähe zu den Ballungsräumen mit neuen Formen der City-Logistik in der Konsequenz.

Anstieg der Spitzenmieten in München

Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieben in fast allen Regionen stabil. Lediglich in München hat vor allem die weiter anhaltende Flächenknappheit zu einem Anstieg der deutschlandweit höchsten registrierten Spitzenmiete um 0,25 Euro/m²/Monat (+ 4 %) auf nun 6,75 Euro/m²/Monat geführt. Es folgen die Regionen Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat). Die niedrigsten Spitzenmieten zahlen Mieter in der Region Berlin (4,70 Euro/m²/Monat). Für 2016 erwartet JLL stabile Mieten.

Neuer Umsatzrekord außerhalb der Big 5 durch großvolumige Deals

Außerhalb der Big 5 Ballungsräume wurde 2015 erstmals die 4 Mio. m²-Marke überschritten. Mit rund 4,12 Mio. m² wurden 12 % mehr Lagerflächen umgesetzt als im Vorjahr. Die fünf- und zehnjährigen Durchschnittswerte wurden mit 28 % und 58 % deutlich übertroffen. Während durch Eigennutzer im Jahresvergleich rund 10 % weniger Flächen umgesetzt wurden, zeigten die Vermietungen ein Plus von 37 %. Sechs der sieben deutschlandweit größten Deals 2015 wurden außerhalb der Big 5 registriert. Insgesamt fanden fast 80 % des Gesamtumsatzes in Neubauten/Projektentwicklungen statt. Industrieunternehmen (35 %) führen das Branchenranking 2015 an, noch vor den in der Regel erstplatzierten Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung mit 33 % und Handelsunternehmen mit 30 %.

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