Jones Lang LaSalle GmbH (JLL)

Rekord aus 2007 geknackt - Der deutsche gewerbliche Investmentmarkt 2015 mit sechstem Anstieg in Folge

Frankfurt (ots) - Nach den zahlreichen Diskussionen und den sich quasi selbst dynamisierenden Mutmaßungen vor der letzten FED-Sitzung im Dezember verlief der eigentliche Akt der Zinserhöhung dann doch relativ geräuschlos. Auch im Nachgang hat sich die Aufregung schnell gelegt, die Finanzmärkte waren anscheinend gut auf diesen Zinsschritt vorbereitet und eingestellt. Gleichwohl stellt die Erhöhung der US-amerikanischen Leitzinsen um 25 Basispunkte einen Wendepunkt dar und beendet damit die siebenjährige Phase der "Nullzinspolitik". Aufgrund der guten amerikanischen Konjunkturdaten ist dieser Zinsschritt gerechtfertigt und nachvollziehbar, dennoch bleibt zunächst abzuwarten, wie die Finanzmärkte auf das Auseinanderdriften zwischen amerikanischer, europäischer und japanischer Zinspolitik reagieren. Denn insbesondere in Europa ist nach wie vor mit keiner Zinserhöhung vor Ende 2017 zu rechnen.

"Das anhaltend niedrige Zinsniveau bleibt nach wie vor die wesentliche Triebfeder für den enormen Anlagebedarf sämtlicher institutioneller Investoren. Immer stärker stehen dabei Immobilien im Fokus der Interessen. Der weltweit immer noch stark zunehmende Anlagebedarf von Kapitalsammelstellen wie Pensionsfonds oder Versicherungen schlägt sich in der Assetklasse Immobilie auch in Deutschland deutlich nieder. Und in absehbarer Zeit rechnen wir auch nicht mit einem deutlichen Anstieg des historisch niedrigen Zinsniveaus. Und selbst ein moderater Anstieg würde das Gesamtbild kaum verändern. Die extreme Fokussierung auf das Zinsniveau ist tendenziell ohnehin übertrieben", so Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Deutschland.

2015 ist das gewerbliche Transaktionsvolumen nach Angaben von JLL zum sechsten Mal in Folge angestiegen - auf einen Rekordwert von nunmehr 55,1 Mrd. Euro. Gegenüber 2014 entspricht dies einem nochmaligen Zuwachs um fast 40 %. Allein das vierte Quartal hat mit fast 17 Mrd. Euro zu über 30 % zum Jahresergebnis beigetragen und markiert das transaktionsstärkste Quartal der letzten 5 Jahre. Die Investoren aus dem In- und Ausland bevorzugen nach wie vor großvolumige Assets oder Portfolios. So vereinen die Top 10 Transaktionen des Jahres zusammen mehr als 9,8 Mrd. Euro auf sich (18 %). Herausragende Transaktionen waren dabei bei den Einzeltransaktionen das Quartier am Potsdamer Platz mit einem Kaufpreis von rund 1,3 Mrd. Euro, gefolgt von den Frankfurter Büroobjekten Trianon und Eurotower. Die Portfoliotransaktionen werden vom Einzelhandel und von Unternehmensübernahmen bestimmt, angeführt vom Galeria Kaufhof-Portfolio mit einem Kaufpreis von rund 2,4 Mrd. Euro und gefolgt vom Büroimmobilien-Portfolio der Deutsche Office für rund 1,7 Mrd. Euro, die im Zuge der Übernahme durch die Alstria den Eigentümer wechselten.

"Auf Basis der insgesamt guten Fundamentaldaten und des nach wie vor attraktiven finanziellen Rahmens könnte für den gewerblichen Investmentmarkt auch 2016 ein sehr positives Jahr zu Buche schlagen mit einem deutschlandweiten Transaktionsvolumen auf wieder hohem Niveau. Dabei ist nicht unwahrscheinlich, dass erneut die 'Fünf' bei einem zweistelligen Milliardenergebnis vorne steht. Ob das erreicht wird, hängt allerdings davon ab, wie die zunehmenden globalen Risiken unterschiedlichster Art bewältigt werden können und ob sich im Zuge der Zinserhöhungen in den USA Kapitalströme in Richtung Nordamerika bewegen", kommentiert Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL Deutschland, das Investment-Szenario.

Überproportionaler Anstieg bei Portfolios - Büroimmobilien gefragteste Assetklasse

Rund 65 % des gewerblichen Transaktionsvolumens entfallen 2015 auf Einzeltransaktionen. Das Plus bei den absoluten Zahlen gegenüber dem Vorjahr liegt bei 30 % und damit leicht unter dem Zuwachs des Gesamtmarktes. Demgegenüber stieg das Portfoliovolumen um fast 60 % auf 19,2 Mrd. Euro deutlich stärker an. Rund 41 % (knapp 23 Mrd. Euro) entfallen auf die Assetklasse Büroimmobilie, gefolgt vom Einzelhandel mit 31 % (17 Mrd. Euro). Nahezu Dreiviertel des bundesweiten Transaktionsvolumens sind damit bereits abgedeckt. Die verbleibenden Anteile verteilen sich überwiegend auf gemischt genutzte Immobilien (fast 10 %), Hotelimmobilien mit 8 %, sowie Lager-/Logistikimmobilien mit gut 7 %.

Berlin schlägt alle Rekorde - Nachfrage außerhalb der Hochburgen steigt überdurchschnittlich

Zum Jahresende summiert sich das Transaktionsvolumen in der deutschen Hauptstadt auf über 8 Mrd. Euro. Euro. "Ein derartig hohes Volumen wurde noch nie ein einer deutschen Stadt verbucht. Rund ein Viertel der Investitionen in den sieben großen deutschen Metropolen wurden 2015 somit an der Spree getätigt und der Anstieg gegenüber dem Vorjahr beläuft sich auf 84 %", so Tschammler. Auch in allen anderen Städten der Big 7 gab es positive Steigerungsraten, die nach Berlin größten Zuwächse verzeichneten Stuttgart, Düsseldorf und Köln. Über alle sieben Hochburgen kumuliert beläuft sich das Transaktionsvolumen auf 31 Mrd. Euro, entsprechend einem Plus von 35 % gegenüber 2014.

Doch die großen Metropolen sind nicht allein marktbestimmend. Im Gegenteil: Investitionen haben außerhalb der Big 7 mit über 43 % auf 24 Mrd. Euro gegenüber 2014 überproportional zugelegt. "Die Bereitschaft, höhere Investitionsrisiken einzugehen, wächst also. Core-Investments stehen zwar nach wie vor für rund die Hälfte des Marktvolumens. Doch das absolute Transaktionsvolumen für opportunistische, Value-Add- oder Core-plus-Investments ist um mehr als fünf Mrd. Euro auf über 28 Mrd. Euro gestiegen", notiert Tschammler.

Ausländisches Kapital dominiert

Deutschland hat sich de facto als internationaler Handelsplatz für Gewerbeimmobilien etabliert. Ausländische Investoren stehen für mehr als die Hälfte des Investmentvolumens. Der Großteil des angelegten Kapitals stammt dabei aus Nordamerika, Großbritannien und Frankreich. Und auch bei den größten Transaktionen des Jahres 2015 dominiert ausländisches Kapital. Unter den Top 10 befinden sich nur drei, die von einheimischen Käufern erworben wurden. Diese Verteilung findet sich in etwa auch auf der Verkaufsseite, insofern ergibt sich in der Nettobilanz ein recht ausgewogenes Bild zwischen deutschen und ausländischen Investoren hinsichtlich des Auf- und Abbaus ihres deutschlandweiten Immobilienbestandes: "Aktuell ist noch kein Trend abzusehen, dass Investoren aus bestimmten Ländern signifikant Bestand ab- bzw. aufbauen", so Tschammler.

Anhaltende Renditekompression und steigende Kapitalwerte Auch im letzten Quartal des Jahres hat sich das Renditebild nicht geändert. In nahezu allen Segmenten beobachten wir weitere - wenngleich moderate - Renditerückgänge. Im Bürobereich reduzierten sich die Spitzenrenditen um weitere 7 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal, im Schnitt über alle Big 7 werden 4,15 % erzielt. Nach München hat nun auch Hamburg die 4 %-Grenze durchbrochen, aktuell liegt die Rendite hier bei 3,90 %. Nachdem die Renditen für Objekte in Zweitlagen oder für Objekte mit Leerstandsanteilen bzw. kürzeren Restlaufzeiten lange Zeit relativ konstant blieben, machen nun auch diese die Renditeschritte mit. Der Abstand zu den Spitzenrenditen beläuft sich je nach Mikrolage und spezifischem Objektcharakter auf 75 bis 240 Basispunkte. Die Spanne ist nach wie vor recht groß, zeigt aber auch, dass nach wie vor für risikobereitere Investoren entsprechende Renditen auch in den Big 7 zu erzielen sind. Im Einzelhandelssegment sanken die Spitzenrenditen für Shopping Center im Quartalsvergleich um 15 Basispunkte auf 4,25 %, für Fachmarktzentren, einzelne Fachmärkte und innerstädtische Geschäftshäuser um jeweils 10 Basispunkte. Auch für Lager-/Logistikimmobilien haben sich die Preise nochmals verteuert, die durchschnittliche Spitzenrendite für die Big 7 Regionen liegt hier bei nur noch 5,27 %.

"Für 2016 rechnen wir bei Top-Büroimmobilien nur noch mit einer leichten Renditekompressionen um maximal zehn Basispunkte. Der Boden sollte dann erreicht werden. Die Renditen anderer Assetklassen könnten dagegen noch stärker nachgeben. Bei Logistikimmobilien sind Spitzenrenditen in der Größenordnung von fünf Prozent zu erwarten. Für Einzelhandelsimmobilien zeigt die Richtung aufgrund des Missverhältnisses zwischen starker Nachfrage und knappem Angebot ebenfalls weiter nach unten", so Helge Scheunemann, Bereichsleiter Research JLL Deutschland.

Umgekehrt sind die Büromieten weiter leicht angestiegen - und in der Folge auch die Büro-Kapitalwerte in der Gesamtjahresbetrachtung 2015 im Schnitt über alle Big 7 um 11 %. Seit dem Tiefpunkt nach Ausbruch der globalen Finanzkrise Ende 2009 haben die Kapitalwerte für Spitzen-Büroimmobilien damit insgesamt um nominal fast 50 % zugelegt. Die Zweitlagen profitierten ebenfalls von der erhöhten Nachfrage seitens der Investoren, aber eben auch von den stetig ansteigenden Mieten. In diesem Segment konnten Wertzuwächse seit dem Tiefpunkt 2009 von immerhin 38 % generiert werden. "2016 dürfte der Preisauftrieb anhalten. Das Wachstum über alle Big 7 hinweg wird sich mit 3 % aber deutlich verlangsamen. Das sind dann zwar keine berauschenden Wertzuwächse mehr, weil sich in den kommenden Jahren niederschlagen wird, was eine Investition in Immobilien im Kern eigentlich ausmachen sollte, dem Beitrag der Mieteinnahmen zur Wertentwicklung nämlich", so Scheunemann.

Scheunemann weiter: "Nicht für alle Investoren eröffnet der deutsche Investmentmarkt noch attraktive Einstiegsgelegenheiten, und er mag für viele sogar schon als zu teuer wahrgenommen werden. Diese Wahrnehmung ist allerdings nicht zu pauschalieren. Denn zum einen gilt dies nicht überall und für jedes Produkt und relativ gesehen erscheint die Immobilienrendite immer noch attraktiv gegenüber anderen Anlagen."

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com 

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