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Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt steuert auf Transaktionsrekord zu

Frankfurt (ots) - Kommt sie oder kommt sie nicht - die Erhöhung der Leitzinsen? Selten zuvor gab es im Vorfeld einer Sitzung der US-amerikanischen Notenbank so viel Aufmerksamkeit und Spekulationen über die weitere Zinsentwicklung wie vor der jüngsten Sitzung im September. Und nein, der Zinsschritt ist ausgeblieben. Im Dezember trifft sich die FED zur einer weiteren Zinsdiskussion. Der Druck steigt und mittlerweile ist tatsächlich von einer marginalen Zinserhöhung - die erste seit 2006 - auszugehen. Doch was könnte dieser Schritt für die Investitionsaktivitäten bedeuten?

Dazu Dr. Frank Pörschke, bei JLL CEO Germany: "Der Anlagebedarf von Kapitalsammelstellen wie Pensionsfonds steigt weltweit weiter deutlich an. Immer stärker geraten auch Immobilien in den Fokus der Interessen. Darüber hinaus bleibt das anhaltend niedrige Zinsniveau nach wie vor die Triebfeder für den enormen Anlagebedarf sämtlicher institutioneller Investoren. Wie auch immer der Zinsschritt in den USA ausfallen wird, für Europa und erst recht für Deutschland erwarten wir deswegen kein Abflauen der Nachfrage nach Immobilien-Investments." Pörschke weiter: "Eine positive Unterstützung erfährt das Investmentinteresse im Übrigen nach wie vor durch die erhöhte Kreditvergabebereitschaft der Banken und ein insgesamt positives Umfeld auf der Finanzierungsseite."

In Europa wird sich das Zinsniveau angesichts der sich zwar aufhellenden, aber immer noch fragilen Konjunkturlage kurzfristig nicht ändern. Und Deutschland mit seinem stabilen finanzwirtschaftlichen Fundament und der robusten wirtschaftlichen Entwicklung profitiert besonders von dieser anhaltenden Niedrigzinsphase, zumindest wenn es wie bei der Immobilie um eine sehr fremdkapitalintensive Assetklasse geht.

"In absehbarer Zeit rechnen wir nicht mit einem deutlichen Anstieg des historisch niedrigen Zinsniveaus. Und selbst ein moderater Anstieg würde das heutige Gesamtbild nicht wesentlich verändern, da die Kapitalwerte durch den positiven Einfluss der Mieten gestützt würden", so Pörschke. Und weiter: "Letzteres wird in der Diskussion um steigende Zinsen häufig vergessen, denn mit einem Zinsanstieg einher geht eine Verbesserung der ökonomischen Basis, die sich in der Folge positiv auf die Mietentwicklung auswirken dürfte."

Diese Entwicklung zeigt sich in der Konsequenz auch in den Investitionstätigkeiten zum Ende des dritten Quartals 2015. So wurden im Zeitraum Januar bis September insgesamt rund 38,2 Mrd. Euro in gewerblich genutzte Immobilien in Deutschland investiert, ein Plus von 50 % gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis. Allein das dritte Quartal trug mit 14,2 Mrd. Euro zu gut 37 % zu diesem Ergebnis bei. "Für das Gesamtjahr 2015 rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von ca. 55 Mrd. Euro. Das wäre dann nicht nur der sechste Jahresanstieg in Folge und ein signifikantes Überschreiten des Zehnjahresschnittes von rund 29 Mrd. Euro, sondern würde auch einen neuen Rekordwert am deutschen Investmentmarkt markieren", so Pörschke.

Großtransaktionen nach wie vor gefragt

Das hohe Transaktionsvolumen im dritten Quartal ist umso bemerkenswerter, weil erstmals in diesem Jahr keine Transaktion jenseits der 1 Mrd. Euro zum Ergebnis beigetragen hat. Dennoch suchen die institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland nach wie vor insbesondere großvolumige Assets oder Portfolios. Auf den gesamten Dreivierteljahreszeitraum gerechnet vereinen die Top 10 Transaktionen zusammen rund 7,7 Mrd. Euro und damit 20 % des gesamten Transaktionsvolumens auf sich. Auch bei der Anzahl der Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro ist der Appetit der Investoren nach Größe deutlich abzulesen. Konnten vor Jahresfrist noch 49 Abschlüsse ab 100 Mio. Euro registriert werden, so hat sich dieser Wert 2015 bemerkenswert erhöht und notiert Ende September bei 79 Abschlüssen.

Der Anteil von Portfolios hat sich im Verlauf der letzten drei Monate zwar leicht reduziert, liegt aber immer noch bei rund einem Drittel. 12,6 Mrd. Euro entsprechen einer Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 64 %. Für den erfolgreichen Verkauf eines Portfolios ist und bleibt die Portfoliostrukturierung hinsichtlich der enthaltenen Standort- und Objektqualitäten das A und O. Schwächen in dieser Hinsicht können den kalkulierten Preis schnell nach unten drücken, potenzielle Käufer prüfen sehr sorgfältig und sind trotz des großen Anlagedrucks und trotz des großen Wettbewerbes nicht bereit, alle Preisvorstellungen der Verkäufer zu akzeptieren. Einzeldeals machen im aktuellen Dreivierteljahreszeitraum 67 % des Transaktionsvolumens aus, das Plus gegenüber dem Vorjahr liegt bei 44%, damit leicht unter dem Wachstum des Gesamtmarktes.

Büro wieder beliebteste Assetklasse vor Einzelhandel

Auch wenn die vier größten Transaktionen des Jahres der Assetklasse Einzelhandel zuzuordnen sind, haben sich nun wieder Büroimmobilien auf Platz eins der Nutzungsarten geschoben. Ca. 40 % (15,2 Mrd. Euro) entfallen auf diese Assetklasse, knapp gefolgt vom Einzelhandel mit 35 % (13,3 Mrd. Euro). Dreiviertel des bundesweiten Transaktionsvolumens sind damit bereits abgedeckt, die übrigen rund 25 % verteilen sich überwiegend auf Hotels und gemischt genutzte Immobilien (jeweils 8 %) sowie Lager-/Logistikimmobilien (7 %).

Berlin etabliert sich als Investment "Hot-Spot"

Die Suche und der Wunsch nach nachhaltigen und vor allem großen Investments "treibt" die Investoren nach wie vor in die großen Städte. Das Geschehen spielt sich insofern überwiegend in den Hochburgen ab, knapp 21 Mrd. Euro wurden in den Big 7 zusammengerechnet investiert. Das entspricht einem Anteil von knapp 55 %. Unter den Top 20 Einzeltransaktionen des Dreivierteljahres befinden sich lediglich vier in Städten außerhalb der Big 7.

"Die Bereitschaft, höhere Investitionsrisiken einzugehen, nimmt tendenziell weiter zu, führt aber aus unserer Sicht keineswegs zu einem signifikanten Preisanstieg für Zweitlagen oder B-Objekte, der bei einem möglichen Zinsanstieg Anlass zu Sorge bereiten würde", sagt Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany. Und weiter: "Die sorgfältige Prüfung der Lage- und Objektqualität ist und bleibt der Schlüssel für eine positive Rendite und darf bei allem Investitionsdruck nicht außer Acht gelassen werden."

Unter den Big 7 hat sich Berlin eindrucksvoll als Investmenthochburg Nummer eins behauptet mit einem Plus von 83 % gegenüber dem Vorjahr und jeweils rund 1 Mrd. mehr als in München und Frankfurt. Relativ gesehen hatte allerdings Köln den stärksten Anstieg in der 12-Monatsbetrachtung. Die aktuell erzielten 980 Mio. Euro bedeuten zwar den letzten Platz im Big 7-Ranking, das Kölner Transaktionsvolumen hat sich allerdings verdoppelt.

Anteil des ausländischen Kapitals wächst weiter...

Deutschland hat sich mittlerweile als internationaler Handelsplatz für Gewerbeimmobilien etabliert. Ausländische Investoren sind sehr aktiv und machen rund 54 % des investierten Investmentvolumens aus. Auch 16 der 20 größten Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf entfallen auf ausländische Kapitalquellen - jeweils sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite. Mit diesen 16 Transaktionen wurden Immobilien im Volumen von 9,4 Mrd. Euro verkauft und gleichzeitig Immobilien im Volumen von 8,8 Mrd. Euro erworben. Bei den Käufern stammt das meiste Kapital nach wie vor aus Nordamerika und Frankreich.

Tschammler kommentiert: "Das mittlerweile niedrige Renditeniveau in Deutschland schreckt ausländische Investoren nicht vor einem möglichen Engagement in deutsche Gewerbeimmobilien ab. Neben den direkten Immobilientransaktionen beobachten wir ein verstärktes Interesse vor allem bei Investoren aus dem asiatischen Raum an indirekten Investments oder Beteiligungsinvestitionen."

... und die Renditen sinken weiter

An der grundsätzlichen Tendenz bei den Immobilienrenditen hat sich auch Ende des dritten Quartals nichts geändert. Wenn, dann kennen die Anfangsrenditen aktuell nur eine Richtung: nach unten. Ein Ende der Preisrallye bei Core-Immobilien ist derzeit nicht auszumachen und solange der Mix aus guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten, niedrigen Finanzierungszinsen und der Verfügbarkeit von Fremdkapital bestehen bleibt, wird sich daran nichts ändern.

Im Bürosegment haben sich die Spitzenrenditen im Verlauf der letzten drei Monate weiter reduziert. In der Aggregation aller Big 7 sank der Durchschnittswert um weitere 8 Basispunkte auf nun 4,22 %. Der Rückgang betraf dabei nicht alle Märkte gleichermaßen. Den stärksten Rückgang gab es erneut in Berlin um 20 Basispunkte auf 4,10 %. In der Hauptstadt haben sich die Renditen damit innerhalb eines Jahres um 50 Basispunkte reduziert und reflektieren die signifikant gestiegene Nachfrage nach Büroinvestments. Auch in Hamburg (15 Basispunkte auf jetzt 4,15 %) und in München (10 Basispunkte auf aktuell 3,75 %) haben weitere Reduzierungen stattgefunden.

Bis auf Shopping Center (hier stagnierten die Renditen bei 4,40 %) reduzierten sich die Netto-Anfangsrenditen in allen übrigen Sektoren. Fachmarkzentren, Fachmärkte und Logistikimmobilien verteuerten sich im Quartalsvergleich jeweils um 15 Basispunkte. Für innerstädtische Geschäftshäuser liegen die Renditen im Schnitt über alle Big 7 mittlerweile bei nur noch 3,84 % und damit um 8 Basispunkte niedriger als Ende Juni.

"Bis Ende des Jahres rechnen wir mit einer weiteren Reduzierung der Renditen bei allen Assetklassen um bis zu 20 Basispunkte. In 2016 dürfte der Preisauftrieb weitergehen, sich dann aber verlangsamen. Da wir bei den Mieten ebenfalls mit weiteren Anstiegen rechnen, werden die Büro-Kapitalwerte in der Gesamtjahresbetrachtung 2015 im Schnitt über alle Big 7 um über 11% ansteigen", so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany.

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com 

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