GAG Immobilien AG

GAG Immobilien AG: Steigerung der Investitionen und Instandhaltungsausgaben auf 170,5 Mio. Euro
Jahresüberschuss von 11,48 Mio. Euro - Bilanzgewinn von 9,25 Mio. Euro

Köln (ots) - Nachhaltige Investitionsstrategie der GAG auf hohem Niveau Vorreiter für innovative, ausgezeichnete ökologische und soziale Projekte Dividendenvorschlag 50 Cent je Aktie im sechsten Jahr in Folge

Statement Vorstand Uwe Eichner

Der GAG-Konzern steigerte im Jahr 2007 den Umsatz um 13,9 Mio. Euro auf 268,7 Mio. Euro (plus 5,45 %). Der GAG-Konzern agiert ausschließlich am Wachstumsstandort Köln. Dieser zeichnet sich seit Jahren durch einen Nachfrageüberhang und eine stabile Entwicklung der Mietpreise aus.

Diese klare Fokussierung auf einen zukunftsträchtigen Markt bildet die Basis für eine nachhaltige Investitionsstrategie, wie sie seit Jahren von der GAG umgesetzt wurde und die auch die zukünftige Geschäftspolitik bestimmen wird.

Im Jahr 2007 wurden rund 109 Mio. Euro in die Modernisierung und in den Neubau sowie Ankäufe investiert. Für die Instandhaltung wurden rund 61,5 Mio. Euro ausgegeben. Diese insgesamt 170,5 Mio. Euro sind eine Steigerung der Investitionen/Ausgaben um 30 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr.

Der vorgelegte Geschäftsbericht 2007 mit dem Motto "innovativ aktiv" enthält zahlreiche Beispiele der in der Durchführung befindlichen bzw. geplanten Investitionen. Diese Investitionen berücksichtigen sowohl gezielt ökologische Aspekte als auch die Steigerung des Wohnwerts für die Kunden. Mit diesen Investitionen auf hohem Niveau werden die Zukunftsfähigkeit und die Ertragskraft der GAG-Wohnungsbestände nachhaltig gesichert.

Mit Berücksichtigung der Abschreibungen und Abgänge hat sich der Buchwert des GAG-Konzern-Immobilienbestandes per Saldo um rund 61 Mio. Euro auf rund 1,8 Mrd. Euro erhöht. Die Investitionstätigkeit des GAG-Konzerns wird auf vergleichbarem Niveau in den kommenden Jahren fortgesetzt werden. Erfreuliche Ergebnisse in der Privatisierung und im Bauträgergeschäft

Durch Portfolioverkäufe von Wohnungen an Mieter und durch das Bauträgergeschäft werden positive Ergebnisse erwirtschaftet, um die geplanten Belastungen des umfangreichen Investitionsprogramms verkraften zu können. In 2007 wurden erfolgswirksame Umsätze bei den Portfolioverkäufen in Höhe von rund 26 Mio. Euro und im Bauträgergeschäft von 31 Mio. Euro erzielt.

Die zahlreichen Investitionen/Baumaßnahmen haben auf die aktuellen Jahresergebnisse erhebliche Auswirkungen: Wie bei Immobilieninvestitionen üblich, überschreiten die Zins- und Abschreibungsaufwendungen die anfänglichen Mieteinnahmen.

Darüber hinaus vermindern die modernisierungsbegleitenden Instandhaltungsaufwendungen, der Mietausfall wegen Abriss/Neubau sowie Modernisierungsmaßnahmen die Jahresergebnisse der GAG während der Investitionsphase. Im Geschäftsjahr 2007 wurde das Ergebnis durch diese Positionen, die wichtiger Teil der Investitionsstrategie sind, insgesamt um 26 Mio. Euro negativ beeinflusst.

Trotz dieser momentanen Ergebnisbelastungen wird jedoch die Werthaltigkeit der Bestände nachhaltig gesteigert und damit die Marktposition des GAG-Konzerns am Wachstumsmarkt Köln ausgebaut.

Desweiteren wird das Konzernergebnis 2007 durch außerordentliche steuerliche Effekte negativ beeinflusst: In Höhe von 15 Mio. Euro löst der Konzern seine zukünftige Belastung aus der Versteuerung des sogenannten EK 02 (Teil des verwendbaren Eigenkapitals) mit einer Einmalzahlung ab. Nicht geldwirksame Sondereffekte im Bereich der latenten Steuern drückten mit 24 Mio. Euro das GAG-Konzernergebnis ebenfalls ins Minus.

Der Cash-Flow aus der betrieblichen Tätigkeit stieg auf 57,3 Mio. Euro (2006: 52,2 Mio. Euro).

Das Konzernergebnis vor Ertragssteuern lag bei 26,5 Mio. Euro ( + 6,5 Mio. Euro).

Die Ertragssteuern (17,918 Mio. Euro) und Abzüge der latenten Steuern (23,788 Mio. Euro) führen zu einem Jahresfehlbetrag von 15,2 Mio. Euro.

Gemäß Handelsbilanz hat die GAG Immobilien AG im vergangenen Jahr einen Jahresüberschuss von 11,48 Mio. Euro erzielt. 2007 betrug der Bilanzgewinn 9,25 Mio. Euro. Für 2007 schlägt der Vorstand im sechsten Jahr in Folge eine Dividende in Höhe von 50 Cent je Aktie vor. Weitere GAG-Konzern-Kennzahlen:

Der eigene Wohnungsbestand lag 2007 bei 40.972 Wohnungen (minus 110 Wohneinheiten im Vergleich zum Vorjahr). Die Wohnfläche blieb mit rund 2,75 Mio. Quadratmetern nahezu konstant. Die Konzern-Sollmieten stiegen 2007 um 2,6 Mio. Euro auf 169,3 Mio. Euro.

Die Durchschnittsmiete erhöhte sich um 1,5 % auf 5,15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Der nachfragebedingte Leerstand reduzierte sich von 568 Wohnungen (2006) auf 422 Wohnungen 2007 und beträgt nur 1,03 %.

Wegen der zahlreichen Baumaßnahmen, Abriss/Neubaumaßnahmen stieg der Gesamtleerstand von 2.142 Wohnungen (2006) auf insgesamt 2.311 Wohnungen, was eine Gesamtleerstandsquote von 5,64 % ausmacht. Dies führte 2007 zu geringeren Mieteinnahmen, die wegen der bewussten Investitionsstrategie in Kauf genommen werden müssen.

Die Konzerninstandhaltungskosten lagen 2007 bei 61,5 Mio. Euro. Im Vorjahr lagen die Instandhaltungskosten auf gleichem Niveau.

Die Instandhaltungskosten erhöhten sich von 2006-2007 auf 22,45 Euro pro m² Wohnfläche. Für 2008 wird mit einem weiteren Anstieg auf 26,90 Euro/m² WFL gerechnet.

Die Fertigstellung lag 2007 bei 2.030 Wohnungen, dies sind 303 Wohnungen weniger als 2006. Fertig gestellt wurden im vergangenen Jahr 107 Neubau- und 1.923 modernisierte Wohnungen.

2007 betrugen die Investitionen in das Sachanlagevermögen des Konzerns 109 Mio. Euro (+ 30,93 Mio. Euro). Für 2008 sind Gesamtinvestitionen von 143 Mio. Euro geplant.

Der Personalbestand lag 2007 bei insgesamt 408 Beschäftigten

Die Personalaufwendungen einschließlich der Teilzeitbeschäftigten und geringfügig Beschäftigten belaufen sich im Konzern auf knapp 20,6 Mio. Euro. Die Konzern-Verbindlichkeiten lagen 2007 bei 1,4 Mrd. Euro bei einem nominalen Zinssatz von 1,79 %. 2007 betrug der Verkehrswert der sogenannten Investment Properties (vermieteten Immobilien) des GAG-Konzerns 2,24 Mrd. Euro.

Die Eigenkapitalrentabilität erhöhte sich in 2007 um 1,7 % auf 6,0 %. Statement Vorstand Günter Ott

Die GAG investierte 2007 das 16-fache des Ausschüttungsbetrages (8,9 Mio. Euro x 16 = 142 Mio. Euro) in die Bestände. Würde die GAG wie andere rein am Kapitalmarkt orientierte Wohnungsunternehmen agieren und die Aufwendungen für Instandhaltung auf deren Niveau zurückfahren, würde die GAG rund 50 Millionen Euro pro Jahr als Ergebnis einfahren und einen Großteil davon als Dividende "ausschütten" können, was sich aber bewusst zu Gunsten der nachhaltigen Wertsteigerung verbietet!"

Die GAG Immobilien AG hat in den letzten Jahren erhebliche Investitionen getätigt und wird dies auch zukünftig aus folgenden Gründen tun:

1. Die GAG hat aus den 90er Jahren erhebliche Investitionsstaus abzubauen. Durch ein enormes Investitionsprogramm sollen die Bestände fit für die Zukunft gemacht werden.

2. Die GAG absolviert in Köln durch die Modernisierung ein enormes Umweltprogramm, wie kein anderes Unternehmen, was die CO2-Reduzierung angeht und die Energieverbrauchsreduzierung. Das ist vorbildlich und beispielhaft für Köln.

3. Die GAG ist innovativ aktiv: Wir haben sehr viele zusätzliche regenerative Elemente in unseren Projekten und planen diese weiter auszubauen. Die Architektur wurde mehrfach ausgezeichnet und es gibt allein in den letzen 9 Monaten zwei Auszeichnungen für unsere Bemühungen neue Wege im Wohnungsbau und Wohnungsmanagement zu gehen. Wir erhielten den Robert-Jungk-Preis und den Bertelsmann-Preis für die Wohngemeinschaft "Nascha Kwartihra" (russisch: "Unsere Wohnung" in Köln).

Beispiele unserer Innovation sind:

Das Abriss/Neubauprojekt Vitalishöfe, Äußere Kanalstraße wurde mit dem Deutschen Bauherrenpreis 2008 ausgezeichnet. Gesamtinvestition: 51,2 Mio. Euro für 429 öffentlich geförderte Wohnungen.

Größtes Erdwärmeprojekt in Europa in Köln-Niehl mit 404 Wohneinheiten: Gesamtinvestition für 50 Eigenheime, 89 Eigentumswohnungen und 265 öffentlich geförderten Wohnungen rund 70 Mio. Euro.

Solarsiedlung Westend: hier wurden für 144 Altbauwohnungen eine Energieersparnis von bis zu 85 Prozent erzielt durch ein über die Vorschriften hinausgehendes Wärmedämmpaket, Holzpelletheizung und Solartherme für Brauchwassererwärmung. Außerdem hat die GAG eine Photovoltaikanlage installiert, die die bisherigen Stromgewinnerwartungen jährlich um 10 Prozent übertraf. Gesamtinvestition: rd. 7 Mio. Euro.

Neue Mitte Müngersdorf, Dansweiler Straße: Geplant sind 170 öffentlich geförderte Wohnungen. Von 2013 bis 2014 entstehen zusätzlich 40 Eigentumswohnungen und 21 Einfamilienhäuser als sogenannte Null- Emmissionshäuser (ohne Verunreinigungen für die Um-welt). Dieses Projekt wird vom GAG-Kooperationspartner Fachhochschule Köln, Fachbereich Architektur begleitet. Gesamtinvestition: 34 Mio. Euro.

Vingst-Veedel ist eines der größten Stadtentwicklungsprojekte in Westdeutschland: Hier entstanden und entstehen 1.120 Wohnungen, die nach dem neuesten Stand der Technik modernisiert wurden und 941 öffentlich geförderte Neubauten. Die Gesamtwohnfläche, die auch in Zukunft langfristig vermietbar ist beträgt 143.611 Quadratmeter. Die Gesamtinvestition beträgt nach Abschluss im Jahr 2010 rund 206 Mio. Euro.

Ledo-Mehrgenerationenhaus ist das erste geförderte Mehrgenerationenprojekt in Köln. Hier entstehen 66 öffentlich geförderte Wohnungen in Zusammenarbeit mit LEDO.

Die GAG hat allein für die CO2-Reduzierung einen unschätzbar wertvollen Dienst geleistet und wird dies auch in Zukunft tun. Allein für den Stadtteil Vingst wurde der jährliche CO2-Ausstoß um ca. 6.871 Tonnen pro Jahr (76%) reduziert von 9030 auf 2159 Tonnen. Wohlgemerkt dies ist nur das Ergebnis für das größte GAG-Modernisierungsprojekt.

Die GAG ist wie kaum ein anderes Wohnungsbauunternehmen aktiv im Bau bzw. der Modernisierung. Dies geschieht überwiegend mit öffentlichen Fördermitteln, sodass diese Fördermittel dazu führen, dass Wohnungsmieter bzw. Wohnungssuchende mit geringem Einkommen eine adäquate Wohnung finden. Dies ist völlig gegen den Trend, dass weit mehr Wohnungen aus der Sozialbindung herausfallen und im Woh-nungsbau nur noch wenige investieren.

Die Gesamtinvestition der aktuellen innovativen Projekte beträgt - soweit diese Kosten schon für geplante Projekte vorliegen - rd. 466 Mio. Euro. Damit ist die GAG auch in Zukunft ein Auftraggeber, der für Beschäftigung im Kölner Handwerk und Mittelstand sorgt.

Fazit: Die GAG ist innovativ/aktiv in Köln unterwegs

Vor welchem Hintergrund agieren wir:

Arm - reich, Wegbrechen der Mittelschicht, fehlender Nachwuchs, alternde Gesellschaft, nicht lokal gebundene Arbeitsplätze, steigende Fluktuationsrate (Wanderungsbewegung), sowie dazu fehlende Antworten im Städtebau (eigenständiges Leitbild mit der Möglichkeit, auf die Perspektiven offensiv zu reagieren.)

   - Wir investieren das 16-fache unseres Ausschüttungsbetrages in 
     2007 
   - Wir sind Großinvestor, Mittelstandsmotor, Quartiersentwickler,
     gleichsam Innovationsmotor - technisch und sozial 
   - Wir entwickeln Quartiere neu
   - Wir sichern den sozialen Ausgleich in den Quartieren. 
     (Sozialmanagement) 
   - Wir sind somit Stadtteilentwickler und sozialer Partner der 
     Quartiere
   - Wir sichern in der Stadt Köln den Wohnfortschritt: 
   - (Wohngruppen-Angebote für Behinderte und Nichtbehinderte, 
     Homosexuelle, Demenzkranke, psychisch Kranke, auffällige 
     Jugendliche, Drogenabhängige, Alkoholkranke, Seniorenwohnen mit 
     und ohne Pflegeangebot 
   - Wir sind Problemlöser und halten die Angebotsstruktur vor 
   Wozu führt das: 
   - Ausgezeichnet: Bertelsmannpreis 2008 und Robert-Jungk- Preis 
     2007 sowie mit dem Deutschen Bauherrenpreis 2008 

Ausblick:

Herr Eichner: "Die GAG wird die Modernisierungsaktivitäten in den nächsten Jahren langsam herunterfahren können, da ein Großteil der dringenden Investitionen getätigt worden ist. Für 2008 wird ein planmäßiges positives Ergebnis erwartet."

Herr Ott: "Die GAG wird den Weg als innovatives, aktives Wohnungsunternehmen in den Bereichen regenerative Energien und Sozialmanagement weiter ausbauen zum Wohle der Mieter, der Aktionäre und der Stadt Köln.

Pressekontakt:

Dirk Kästel: Tel. 0221-2011-242, email dirk.kaestel@gag-koeln.de

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