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Wasser marsch! Wenn es Immobilienbesitzer mit dem feuchten Element zu tun bekommen

Wasser marsch! Wenn es Immobilienbesitzer mit dem feuchten Element zu tun bekommen
Wenn es Immobilienbesitzer mit dem feuchten Element zu tun bekommen. Ohne Wasser geht es nicht. Egal, ob zum Trinken, zum Kochen, zum Wäschewaschen, zum Putzen oder zur Körperpflege - immer ist man als Immobilienbesitzer auf Zugang zu Frischwasser angewiesen. Deswegen wird von den Gerichten der Ausfall bzw.... mehr

Berlin (ots) - Ohne Wasser geht es nicht. Egal, ob zum Trinken, zum Kochen, zum Wäschewaschen, zum Putzen oder zur Körperpflege - immer ist man als Immobilienbesitzer auf Zugang zu Frischwasser angewiesen. Deswegen wird von den Gerichten der Ausfall bzw. die Beeinträchtigung der Wasserzufuhr als ein schwerwiegender Mangel bewertet. Umgekehrt kann das Wasser aber auch enormen Schaden anrichten, zum Beispiel bei einem Rohrleitungsbruch. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat in seiner Extraausgabe Urteile gesammelt, in denen das Wasser eine entscheidende Rolle spielt.

Eine Mieterin fühlte sich durch das Regenwasser gestört, das gelegentlich von der Dachrinne und von einem höher gelegenen Balkon auf ihren eigenen Balkon tropfte. Das hielt sie für eine solche Einschränkung, dass sie die Monatsmiete um zehn Euro minderte. Das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 59 C 2601/05) sah hierin aber kein nennenswertes Problem und verweigerte eine Mietminderung. Die einzige Belästigung, dass das Regenwasser auf ihre eigenen Pflanzen tropfte und damit für zu viel Feuchtigkeit sorgte, sei durch ein schlichtes Verschieben der Blumenkästen zu beenden gewesen.

Wenn sich der Eigentümer einer Immobilie und der Wasserversorger miteinander streiten, dann dürfen sie nicht den Mieter darunter leiden lassen. Genau das drohte in einem Fall in Brandenburg. Eine Familie mit vier minderjährigen Kindern hatte zwar die Betriebskosten stets beglichen, doch der Eigentümer hatte das Geld nicht an den Wasserversorger überwiesen. Dieser wollte daraufhin die Wasserzufuhr sperren. Das Verwaltungsgericht Frankfurt/Oder (Aktenzeichen 5 L 264/09) stoppte das Vorhaben. Die Familie müsse weiterhin mit Trinkwasser beliefert werden, denn bei einer Unterbrechung handle es sich um einen schweren Eingriff in die körperliche Unversehrtheit.

Gelegentlich führen Baumängel dazu, dass ein Keller niemals so richtig dicht wird. Das war bei einer Immobilie in Berlin der Fall. Der Eigentümer musste das Wasser regelmäßig abpumpen lassen und legte die Kosten dafür unter dem Stichwort "Entwässerung" auf die Betriebskosten für die Mieter um. Das wollten sich die Betroffenen nicht gefallen lassen. Das Amtsgericht Berlin-Wedding (Aktenzeichen 15b C 15/11) schloss sich dieser Meinung an. Dieses Abpumpen des Wassers zähle zu den nicht umlagefähigen Aufwendungen, denn die Ursache seien bauliche Mängel des Hauses. Es handle sich hier also um eine Instandhaltungsarbeit.

Für einen der häufigsten Schadensfälle im Zusammenhang mit Wasser ist die Waschmaschine verantwortlich. Wenn ihr Zuleitungsschlauch platzt, dann werden schlimmstenfalls Tausende Liter von Wasser in die Wohnung gepumpt. Bei einer Wohnungseigentümerin hatte sich in ihrer Abwesenheit der Schlauch von der abgeschalteten Waschmaschine gelöst. Weil der Wasserhahn nicht zugedreht war und es auch keinen Aquastop gab, wurde die Immobilie "überflutet". Das Landgericht Osnabrück (Aktenzeichen 9 O 762/10) entschied, dass die Wohngebäudeversicherung nicht in vollem Umfang haften müsse. Die Frau habe grob fahrlässig gehandelt. Wer beim Verlassen der Wohnung weder den Wasserhahn der Waschmaschine schließe noch über eine Schutzvorrichtung wie Aquastop verfüge, so hieß es im Urteil, der habe seine Sorgfaltspflichten in erheblichem Maße verletzt. Wegen dieser groben Fahrlässigkeit müsse die Versicherte eine Kürzung der Leistungen um 70 Prozent hinnehmen.

Auch wenn es einem Vermieter noch so riskant erscheint, dass seine Mieter in der Immobilie eine Waschmaschine betreiben, so kann er es im Regelfalle doch nicht untersagen. Der Einsatz von Haushaltsgeräten gehört nämlich zum üblichen Gebrauch einer Wohnung. Das stellte das Amtsgericht Eschweiler (Aktenzeichen 26 C 268/12) fest. Allerdings dürfe der Eigentümer erwarten, dass die Waschmaschine gegen das Auslaufen gesichert ist.

Ein Landwirt erlitt erhebliche Vermögensschäden, weil sein Grundstück regelmäßig von Wassermassen überflutet wurde. Schuld daran war ein Biber, der auf dem Grundstück des Nachbarn aktiv war und einen Wasserzulauf staute. Daraufhin klagte der Landwirt auf Schadenersatz gegen den Nachbarn, weil dieser nichts gegen den Biber unternommen und sein Grundstück im natürlichen Zustand gelassen hatte. Doch damit hatte er vor dem Oberlandesgericht Nürnberg (Aktenzeichen 4 U 2123/13) keinen Erfolg. Die Richter wiesen darauf hin, dass es sich hier um ein Naturereignis handle, welches niemand zu verantworten habe.

Wann liegt eigentlich eine "Überschwemmung" im Sinne eines Versicherungsfalles vor? Diese Frage musste in einem Zivilprozess geklärt werden. Der Hintergrund: Auf dem Dach eines Anbaus einer Immobilie hatte sich Schnee gesammelt. Als der Schnee taute, drang das Wasser durch das Dach und richtete im darunter liegenden Schlafzimmer großen Schaden an. Die Wohngebäudeversicherung bestritt, dass es sich hier um eine Überschwemmung handle. Das Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 2 O 452/11) sah es ebenso. Der Versicherungsvertrag spreche von einer "Überflutung des Grund und Bodens". Davon könne hier nicht die Rede sein. Das hätte auch ein Laie bei der genauen Lektüre erkennen können.

Ein Mieter hatte in seinem Kellerabteil diverse Kunstwerke gelagert. Das hätte er besser nicht getan. Denn nach einer Überflutung (wegen Rohrbruchs an der Anschlussstelle der Heizung) wurden die vom Mieter selbst gefertigten Reliefs beschädigt. 141 Werke waren daraufhin unverkäuflich. Deswegen forderte der Mieter Schadenersatz vom Eigentümer der Immobilie, weil der Wassereinbruch in dessen Wirkungsbereich stattgefunden habe. Das Oberlandesgericht Koblenz (Aktenzeichen 2 U 779/09) verwehrte dies. Auch das Argument, der Eigentümer habe die Heizungsanlage zu lange nicht warten lassen, überzeugte die Juristen nicht. Speziell dieser Schaden wäre auch durch eine Wartung nicht festzustellen gewesen.

Wer sich einen eigenen Brunnen in seinem Garten zulegen will, der muss dabei gewisse Vorsicht walten lassen. Denn schließlich ist es im schlimmsten Falle möglich, dass das Grundwasser gefährdet wird. Das Verwaltungsgericht Neustadt (Aktenzeichen 4 K 767/09.NW) entschied, dass die Bohrung eines Gartenbrunnens regelmäßig der zuständigen Wasserbehörde gemeldet werden müsse. Eine kostenpflichtige förmliche Genehmigung des Vorhabens sei aber nur dann notwendig, wenn ein konkreter Verdacht auf Beeinträchtigung des Grundwassers bestehe.

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Dr. Ivonn Kappel
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