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Wo kann sich Deutschland das Wohnen noch leisten? ImmobilienScout24: Wohnkostenanteil ist in Metropolen am höchsten

Berlin (ots) - Wieviel von meinem Nettoeinkommen muss ich für das Wohnen ausgeben? Angesichts stetig steigender Miet- und Kaufpreise stellt sich so manch' einer diese Frage. Großstädte wie München und Hamburg gelten als Spitzenreiter in Sachen Wohnkosten. Doch was ist mit den ebenso begehrten Mittelstädten oder Hochschulstandorten? ImmobilienScout24 wollte es genau wissen und untersuchte mit dem Erschwinglichkeitsindex EIMX das regionale Verhältnis von Kaufkraft pro Haushalt und Wohnkosten in über 400 deutschen Städten und Kreisen. Das Ergebnis: Auch in vielen mittelgroßen Städten muss für das Wohnen tief in die Tasche gegriffen werden. Bis zu 30 Prozent des Nettoeinkommens müssen für Wohnkosten veranschlagt werden.

Städte mit dem höchsten Wohnkostenanteil

Grundsätzlich gilt: Das Wohnen in der Großstadt ist ein kostspieliges Vergnügen. In Großstädten und Metropolregionen ist der Wohnkostenanteil - also die "kalten" Immobilienkosten ohne Nebenkosten - gemessen an der Kaufkraft je Haushalt am höchsten. Dies trifft vor allem auf Städte im süddeutschen Raum zu, aber auch auf Hamburg, Berlin und Jena. Zwischen 21% und rund 30% des Haushaltsnettoeinkommens müssen für das Dach über dem Kopf ausgegeben werden.

Top 10 
Rang  Bundesland   Stadt   Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je
                           Haushalt_Dez.2013 in % 

1  Baden-Württemberg Freiburg im Breisgau	   29,4 
2  Bayern            München                25,8 
3  Baden-Württemberg Heidelberg             23,0 
4  Bayern            Regensburg             22,5 
5  Hessen            Frankfurt am Main      22,1 
6  Bayern            Würzburg               21,9 
7  Rheinland-Pfalz   Trier                  21,4 
8  Hamburg           Hamburg                21,3 
9  Thüringen         Jena                   21,0 
10 Berlin	           Berlin                 20,7 

"Städte wie München, Hamburg, aber auch Jena und Würzburg prosperieren wirtschaftlich, haben eine große Anziehungskraft durch Universitäten und insgesamt eine hohe Lebensqualität. Sie haben in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich an Bevölkerung gewonnen, wodurch die Nachfrage nach Wohnraum zugenommen hat", so Michael Kiefer, Chefanalyst von ImmobilienScout24. "Ein vergleichsweise knapper werdendes Angebot auf dem Immobilienmarkt - vor allem in den begehrten innerstädtischen Lagen - trifft auf eine wachsende Nachfrage. Steigende Miet- und Kaufpreise sind die Folge." Die Kaufkraft der Stadtbewohner ist zwar im Vergleich zum ländlichen Raum deutlich höher, aber die Haushaltseinkommen stiegen im Vergleich zu den Immobilienpreisen in den vergangenen Jahren geringer. Mit bis zu 30% des Nettoeinkommens muss ein immer größerer Anteil des Haushaltseinkommens für die reinen Wohnkosten aufgebracht werden.

Wie auch in der Auswertung aus 2013 liegen Freiburg im Breisgau, München und Heidelberg auf den ersten drei Plätzen. Neu ist, dass Regensburg aufgeholt hat. Die Domstadt lag 2013 auf Platz 9, ist jetzt auf Platz 4 vorgerückt und liegt nun vor Frankfurt am Main. Der Wohnkostenanteil macht hier 22% des Einkommens aus. Ein Grund für die Attraktivität der oberfränkischen Stadt sind zukunftsträchtige und exportstarke Industrien, die dort angesiedelt sind. Der Immobilienmarkt ist angespannt. Regensburg verzeichnete nach der Wende eine starke Zuwanderung aus den ostdeutschen Bundesländern. Die geburtenstarken Jahrgänge aus den 90er Jahren beginnen nun Haushalte zu gründen und erhöhen die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

Städte mit dem niedrigsten Wohnkostenanteil

In ländlichen Regionen und peripheren Lagen in Niedersachsen, dem nördlichen Nordrhein-Westfalen, dem nördlichen Hessen und dem östlichen Teil Bayerns ist der Wohnkostenanteil am niedrigsten. Er liegt in diesen Teilen Deutschlands deutlich unter 10%.

Top 10 
Rang  Bundesland  Stad   Wohnkostenanteil an der Kaufkraft        
                         je Haushalt_Dez.2013 in % 

400  Rheinland-Pfalz     Rhein-Hunsrück-Kreis          8,7 
401  Bayern              Freyung-Grafenau (Kreis)      8,7 
402  Niedersachsen       Northeim (Kreis)              8,7 
403  Bayern              Kronach (Kreis)               8,6 
404  Nordrhein-Westfalen Hochsauerlandkreis            8,4 
405  Rheinland-Pfalz     Birkenfeld (Kreis)            8,4 
406  Nordrhein-Westfalen Höxter (Kreis)                8,3 
407  Niedersachsen       Osterode am Harz	              8,1 
408  Rheinland-Pfalz     Vulkaneifel (Kreis)           7,9
409  Rheinland-Pfalz	    Südwestpfalz (Kreis)           7,4 

In diesen Regionen ist die wirtschaftliche Dynamik gering und der demographische Wandel hat bereits eingesetzt. Die Bevölkerungszahlen sind rückläufig und es gibt schrumpfende Ortschaften - vor allem in den ehemaligen Zonenrandgebieten. Die Nachfrage auf den Immobilienmärkten sinkt und führt zu einer Preisstagnation oder zukünftig sehr wahrscheinlich sogar zu einem Preisrückgang.

Wo ist die Veränderung von 2011 zu 2013 am höchsten?

Von 2011 zu 2013 hat sich der Wohnkostenanteil in Wolfsburg (+2,4%) und Kassel (+1,2%) am stärksten verändert. Tauchten beide Städte in der ersten Auswertung nicht unter den Top10 auf, so liegen sie jetzt auf Platz 1 bzw. Platz 4.

Top 10 
Rang  Bundesland      Stadt    Wohnkostenanteil an der Kaufkraft     
                               je Haushalt_Dez.2011 in
                               Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je
                               Haushalt_Dez.2013 in %
                               Veränderung von 2011 zu 2013 in % 

1  Niedersachsen  Wolfsburg    12,8     15,1        2,4 
2  Bayern         München      23,7     25,8        2,1 
3  Bayern         Fürth        14,6     15,9        1,3 
4  Hessen         Kassel       16,4     17,6        1,2 
5  Bayern         Augsburg     16,6     17,7        1,2 
6  Bayern         Erlangen     17,2     18,4        1,2 
7  Berlin         Berlin       19,6     20,7        1,2 
8  Niedersachsen  Braunschweig 14,8     15,9        1,2 
9  Bayern         Ingolstadt   17,5     18,5        1,0 
10 Bayern         Würzburg     20,9     21,9        1,0 

"Wolfsburg und Kassel sind Automobil- bzw. Industrie-Standorte, die in den vergangen Jahren von der positiven Exportwirtschaft besonders profitiert haben. Sie üben daher auf Arbeitnehmer eine große Anziehungskraft aus. Zudem haben die geringen Zinsen in den angespannten Märkten in den vergangenen Jahren zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohneigentum geführt, die zu deutlichen Preissteigerungen in diesem Marktsegment beigetragen hat", erläutert Michael Kiefer, Chefanalyst von ImmobilienScout24.

Die Städte, die die nachfolgenden Plätze belegen (Augsburg, Erlangen, Berlin, Braunschweig, Ingolstadt), sind allesamt Hochschulstandorte bzw. befinden sich in "Pendlernähe" zu Großstädten. Augsburg ist beispielsweise nicht weit entfernt von München. Aufgrund der steigenden Mieten in der bayerischen Landeshauptstadt weichen Städter auf das nahegelegene Augsburg aus. In Folge dessen kommt es aufgrund der höheren Nachfrage auch dort zu Wohnraumverknappung und steigenden Preisen.

Über den Erschwinglichkeitsindex EIMX

ImmobilienScout24 analysiert mit dem Erschwinglichkeitsindex EIMX das regionale Verhältnis von Kaufkraft pro Haushalt und Wohnkosten. Die Analyse wurde erstmals 2013 durchgeführt (Auswertungszeitraum war von 2007 zu 2012). Die aktuell ausgewerteten Daten stammen aus 2013.

Kartenmaterial zum kostenfreien Abdruck erhalten Sie unter presse@immobilienscout24.de.

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