Verbraucherrat: Baurecht
Bauabnahme und ihre Wirkungen
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Berlin (ots)
Endlich! Das eigene Haus ist fertig! Es muss nur noch abgenommen werden. Doch Vorsicht: Die Bauabnahme ist eine Zäsur bei der Erfüllung des Bauvertrages, denn sie ist mit einschneidenden Rechtsfolgen verbunden.
Das Problem: Beweislastumkehr zugunsten des Bauunternehmens
Bei der Abnahme nimmt der Auftraggeber - also der Bauherr - die erbrachte Werkleistung entgegen und billigt sie als im Wesentlichen vertragsgemäß fertiggestellt und mangelfrei. Das Bauunternehmen als Auftragnehmer kann diese Abnahme verlangen. Allerdings ist sie eine einseitige Erklärung des Auftraggebers und mit Rechtsfolgen verbunden, die für den Auftragnehmer ausnahmslos günstig sind. Denn mit der Abnahme gilt der Bauvertrag als erfüllt, der Restwerklohn wird fällig, die in der Regel fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche beginnt. An diesem Tag geht die Gefahr einer eventuellen Zerstörung des Werkes auf den Auftraggeber über. Er trägt zudem die Beweislast für die von ihm bei der Abnahme nicht gerügten Mängel.
Worauf kommt es an?
Aus Gründen der Rechtssicherheit empfiehlt es sich, dass der Auftraggeber ausdrücklich die Abnahme erklärt und der Zeitpunkt durch Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls bestätigt wird. Diese förmliche Abnahme sollte beim gemeinsamen Abnahmetermin vor Ort durch schriftliche Abnahmeerklärung erfolgen. Das gesamte Procedere mit Aufforderung und Einladungsfristen zum Abnahmetermin sollte zuvor im Bauvertrag geregelt sein.
Vorsicht: schlüssiges Verhalten kann Abnahme erklären
Eine Abnahmeerklärung kann ohne Protokoll auch im schlüssigen Verhalten des Bauherren liegen, wenn er beispielsweise die Werkleistung bereits beanstandungsfrei längere Zeit nutzt - also in das Haus schon eingezogen ist - bzw. die Schlussrechnung des Auftragnehmers ungekürzt bezahlt hat. Aufgrund der möglichen erheblichen Risiken für den Bauherrn wird davor gewarnt.
Fehler vermeiden: Teilabnahmen nur für Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Die Abnahme einzelner Teilleistungen ist rechtlich möglich, wenn dies besonders vereinbart ist. Allerdings sind Teilabnahmen abschnittsweise fertiggestellter Gewerke für Verbraucher in der Regel nachteilig und sollten deshalb nicht vereinbart werden. Eine Ausnahme bildet im Bauträgervertrag bei Mehrfamilienhausanlagen die jeweilige Vereinbarung zur Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, was unproblematisch zulässig ist.
Wichtig: Bauleistung genau prüfen
Der Auftraggeber ist zur Abnahme verpflichtet, wenn die Werkleistung im Wesentlichen qualitativ und quantitativ vollständig erbracht ist. Unwesentlich sind geringfügige, die Gebrauchsfähigkeit nicht beeinträchtigende Restarbeiten von untergeordneter Bedeutung oder solche Mängel, die sich nicht oder wenig auf den vertraglich festgelegten Verwendungszweck auswirken. In jedem Fall sollte der Bauherr die Bauleistung genau prüfen, bevor er die Abnahme erklärt. Dabei kann er sich der Hilfe eines qualifizierten Sachverständigen, beispielsweise eines unabhängigen Bauherrenberaters des BSB, versichern.
Nicht vergessen: Mängel vorbehalten und Frist zur Beseitigung setzen
Bei Abnahme sollte sich der Bauherr alle ihm bekannten Mängel des Werkes vorbehalten, da er ansonsten seine Mängelrechte - bis auf den Schadens- und Aufwendungsersatz - verliert. Ist eine Vertragsstrafe bei verspäteter Fertigstellung durch das Bauunternehmen vereinbart, muss sich der Bauherr auch diese Ansprüche vorbehalten, um sie nicht zu verlieren. Diese beiden Vorbehalte gehören ins Abnahmeprotokoll! Bei festgestellten Mängeln sollte eine Frist zur Mangelbeseitigung aufgenommen werden. Werden Mängel erst nach Abnahme bekannt, ist das Bauunternehmen innerhalb der zumeist fünfjährigen Gewährleistungsfrist zur Nacherfüllung verpflichtet. Nach Ablauf einer zur Nacherfüllung gesetzten Frist kann der Auftraggeber stattdessen die Erstattung der Ersatzvornahmekosten, den Rücktritt vom Vertrag, Minderung und Schadensersatz oder Aufwendungsersatz verlangen. Das allerdings geht zumeist nicht ohne rechtliche Auseinandersetzungen ab.
BSB-Tipp von Mario van Suntum, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, BSB-Vertrauensanwalt, Leipzig: Der Bauherr muss sich bewusst sein, dass die Abnahme eine wichtige Erklärung ist. Schon bei den Vertragsverhandlungen ist darauf zu achten, dass möglichst eine förmliche Abnahme ohne Teilabnahmen vereinbart wird. Vor Erklärung der Abnahme sollte die erbrachte Werkleistung qualitativ und quantitativ überprüft werden, am besten durch einen qualifizierten Sachverständigen. Diese sachverständige Prüfung ersetzt allerdings nicht eine baubegleitende Qualitätskontrolle - wie sie der Bauherren-Schutzbund e.V. für seine Mitglieder anbietet - da viele Mängel bei Abnahme bereits verdeckt und damit nicht erkennbar sind. www.bsb-ev.de
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